К вопросу о понятии недвижимого имущества
недвижимости, права на которые подлежат
государственной регистрации в
соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ними" от
21.07.1997 в редакции от 12.04.2001 <*>.
--------------------------------
<*> См.:
информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53 "О
государственной регистрации договоров
аренды нежилых помещений".
Вторую группу
недвижимого имущества в соответствии с
частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. В частности,
в силу специфики этих объектов, о которой
отчасти упоминалось выше, а также
необходимости повышенного контроля за
владением, пользованием и распоряжением
ими законодатель обоснованно отнес их к
объектам недвижимости.
Данное
положение Гражданского кодекса РФ
подвергается в юридической литературе
многочисленной критике <*>.
--------------------------------
<*> См.: Дорожинская
Е.А. Правовое регулирование сделок с
недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени
кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43;
Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки
морских судов // Залог и ипотека в
российском и зарубежном праве (материалы
международной научной конференции). С.
27.
И нельзя не признать, что во многом
признание по сути движимых вещей
недвижимостью имеет основной целью
распространение на эти объекты правового
режима, установленного для недвижимости.
Здесь используется такое юридическо -
техническое средство, как фикция: факт
действительности "подводится" под понятие
(формулу), прямо противоречащее данному
факту.
Однако нельзя забывать и о том,
что эти объекты отвечают главному
требованию, предъявляемому к недвижимости,
- это связь с землей и несоразмерный ущерб
их назначению при "перемещении".
Все
вышеперечисленные объекты обладают особой
ценностью в силу их эксплуатации в строго
определенных условиях, а ущерб,
несоразмерный их назначению, может
возникнуть не при перемещении их, а при
отрыве от привычной среды использования и
потере связи с землей. Понятие отрыва от
привычной среды использования следует
трактовать широко, поскольку уже сейчас оно
вбирает в себя такие аспекты, как перерыв
амортизации, вынужденный простой, влекущий
за собой несение убытков, упущенную выгоду
и другие.
Именно по этим причинам в
законодательстве расширен круг объектов
недвижимого имущества. Тем более что данный
аспект рассматриваемой проблемы появился
достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий
отмечал: "Также в особом положении при
закладе находятся речные и морские суда.
Тогда как строения, будучи по существу
имуществами недвижимыми, при известных
условиях причисляются юридически к
движимым, суда, наоборот, являются по
существу движимыми имуществами, но
обладают некоторыми юридическими
свойствами недвижимых" <*>.
--------------------------------
<*> Звоницкий А.С. О
залоге по русскому праву. Киев, 1912. С.
306.
Однако все еще сохраняющийся общий
принцип определения недвижимого имущества
как объектов, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, не отражает сути современного
понимания недвижимости.
Необходимость
в более гибком подходе к определению
понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных
<*>, во многом предопределяется
постоянным расширением нетрадиционных
приемов предпринимательской практики и
потребностями оборота. Например, самолет,
используемый для пассажирских перевозок на
регулярных авиалиниях, при применении
рассматриваемых критериев безусловно
является объектом недвижимости. Тот же
самый самолет, будучи приобретенным
физическим лицом для личного пользования,
превращается в движимую вещь. А если
собственник данного самолета перестанет
его использовать как личное транспортное
средство и откроет в нем кафе или музей, то
движимая вещь вновь превратится в
недвижимую, даже при отсутствии "прочной
связи с землей". Еще более показательным
примером являются перемещения зданий,
представляющих архитектурную ценность, на
подчас значительные расстояния. Если четко
исходить из критерия, предусмотренного
законодательством, то, ввиду отсутствия
ущерба при их перемещении, подобные объекты
к недвижимому имуществу не относятся.
--------------------------------
<*> Черных А.В. Залог
недвижимости в российском праве. Москва, 1995.
С. 57.
Четкая законодательная формулировка
критерия деления имущества на движимое и
недвижимое необходима, иначе при
бессистемном отнесении законодательством
различных видов имущества к недвижимому,
вместе с тем не совсем подпадающих под
действие указанного критерия, встает
вопрос об условности понятия недвижимого
имущества. В практическом аспекте такое
положение представляется недопустимым, так
как в ГК РФ предусматриваются значительные
различия правового режима движимого и
недвижимого имущества. В теоретическом
аспекте подобная "методологическая
предпосылка заранее обрекает исследование
на неудачу, так как признание того или иного
понятия заведомо "условным" открывает
широкий простор для произвольного его
истолкования" <*>.
--------------------------------
<*> Грибанов В.П.
Пределы осуществления и защиты гражданских
прав. Москва, 1992. С. 30 - 31.
Поэтому одним из
критериев деления имущества на движимое и
недвижимое должна являться
несоразмерность ущерба, причиняемого
назначению имущества или его собственнику
и возникшего именно при изъятии имущества
из привычной среды использования, а не при
простом перемещении.
Некоторые авторы,
говоря о воздушных и морских судах, судах
внутреннего плавания и космических
объектах, считают, что отличительной
особенностью имущества недвижимого "в силу
закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь
ее индивидуальная определенность,
придаваемая регистрацией объектов
(воздушных, морских судов, судов
внутреннего водного плавания, космических
объектов) и прав на них <*>.
--------------------------------
<*> Болтанова Е.С.
Автореферат к.д. "Договор купли - продажи
недвижимости". Томск, 2000.
Вместе с тем,
хотя признание по сути движимых вещей
недвижимостью имеет основной целью
распространение на эти объекты правового
режима недвижимости, недвижимостью
признаются морские и воздушные суда, суда
внутреннего водного транспорта,
космические объекты, не
зарегистрированные, а лишь подлежащие
государственной регистрации <*>. Поэтому
представляется, что эти объекты признаются
недвижимостью с момента их создания, а не с
момента их государственной регистрации.
--------------------------------
<*> ГК РФ. Ст. 130, ч. 2,
п. 1.
Итак, представляется, что можно
выделить следующие основные признаки
недвижимого имущества:
- недвижимым
имуществом признается вещь, то есть предмет
природы или результат труда, по поводу
которого возникают гражданские
правоотношения <*>;
--------------------------------
<*> Советское
гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А.
Рясенцева. Москва, 1986. С. 167.
- вещь эта
должна быть индивидуально определенной, то
есть необходимо наличие особых, только ей
присущих черт, характеристик и качеств, она
должна быть юридически незаменима;
-
этой вещи должны быть присущи такие
признаки, как прочность и
непотребляемость;
- эта вещь должна
находится в определенной связи с землей.
Причем прочность связи с землей считается
достаточной, если перемещение объекта без
несоразмерного ущерба его назначению
невозможно (характер этой связи по-разному
определяется в законодательстве различных
стран), а также имеется возможность
причинения несоразмерного ущерба при
изъятии некоторых объектов недвижимости из
привычной среды эксплуатации и
использования. Кроме того, значение имеет
не только сама связь объекта с землей, но и
функциональное назначение объекта, которое
невозможно реализовать без наличия этой
связи.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 11.06.1964)
ЗАКОН РСФСР от 24.12.1990 N 443-1
"О СОБСТВЕННОСТИ В РСФСР"
"ОСНОВЫ
ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И
РЕСПУБЛИК"
(утв. ВС СССР 31.05.1991 N
2211-1)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЦИК от 11.11.1922
"О
ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
Р.С.Ф.С.Р."
(вместе с "ГРАЖДАНСКИМ
КОДЕКСОМ Р.С.Ф.С.Р.")
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53
<О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ>
Юрист, N 4,
2002
