"аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики" (беляева о.а.) ("контракт", "волтерс клувер", 2010)

сделки купли-продажи истец усматривала в том, что она с 1999 г. арендовала спорное муниципальное имущество (здание магазина), поэтому на момент продажи муниципальная недвижимость была обременена правом аренды. Кроме того, истец считала, что ей принадлежит преимущественное право покупки спорного имущества, потому что она первой подала аукционную заявку на его приобретение. Истец также полагала, что продажа здания магазина была произведена по необоснованно завышенной цене.
Комитет против заявленных требований возражал, указывая, что продажа спорного объекта недвижимости посредством публичного предложения проводилась в связи с тем, что аукцион по продаже этого объекта не состоялся. Объект (магазин) продан в соответствии со ст. 23 Закона о приватизации покупателю, первому подавшему заявку на его приобретение, по цене первоначального предложения - индивидуальному предпринимателю Шайбакову И.Ф.
Комитет считал необоснованными доводы истца о наличии прав третьих лиц на проданный объект, поскольку к моменту приема заявок на продажу срок аренды магазина, арендатором которого выступала истец, истек и по акту приема-передачи здание магазина было возвращено арендодателю (Комитету). Комитет также указывал на необоснованность доводов истца о продаже магазина по завышенной цене, в то время как рыночная стоимость объекта определялась профессиональным оценщиком при подготовке к проведению аукциона и цена первоначального предложения в данном случае была не ниже начальной цены, ранее указанной в сообщении о продаже этого имущества с аукциона.
Предприниматель Шайбаков И.Ф. против доводов истца о недействительности сделки купли-продажи возражал, полагая, что именно он первым подал заявку с полным пакетом документов на приобретение посредством публичного предложения здания магазина. В связи с этим после регистрации первой заявки на приобретение имущества прием заявок был прекращен, и на основании зарегистрированной заявки был заключен договор купли-продажи, произведены расчеты с продавцом, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, в иске было отказано. В кассационной жалобе истец просила состоявшиеся по делу решения отменить как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец не опровергала, что первым в очереди на подачу заявки на приобретение посредством публичного предложения спорного объекта был зарегистрирован представитель предпринимателя Шайбакова И.Ф. Однако истец считала, что, будучи единственным зарегистрированным участником несостоявшегося аукциона по продаже спорного объекта, а также арендатором спорного здания магазина, она имеет преимущественное право на его покупку.
Однако ФАС Западно-Сибирского округа также не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 февраля 2005 г. N Ф04-9246/2004(7474-А81-8).
По настоящему делу комментированию подлежат вопросы соотношения двух похожих, но тем не менее самостоятельных способов приватизации муниципального имущества: аукциона и продажи посредством публичного предложения.
 1. Приватизация государственного и муниципального имущества представляет собой его возмездное отчуждение в собственность частноправовых субъектов (физических и (или) юридических лиц) <1>. Именно возмездность следует считать основным признаком приватизации (ст. 1 Закона о приватизации). Имущество должно реализовываться с учетом его рыночной стоимости, определяемой на основании отчета независимого оценщика, но в любом случае не ниже нормативной цены, определенной расчетным путем (п. 1 ст. 12 Закона о приватизации) <2>.
--------------------------------
<1> Термин "приватизация" (от лат. privatus - частный) впервые был использован П.Ф. Друкером в 1969 г. в работе "Век прерывания традиций" для обозначения процесса возврата национализированных предприятий их прежним владельцам ("реприватизация").
<2> См.: Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 // СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.
"Прямая продажа" объектов государственной и муниципальной собственности сейчас фактически запрещена, реализовать их можно исключительно путем проведения аукционных или конкурсных торгов (ст. ст. 18, 20 Закона о приватизации).
Как известно, торги являются неизбежным следствием рыночных отношений, когда отсутствуют твердо фиксированные цены на товары (работы, услуги). Основное предназначение любых аукционных торгов (не только тех, что организуются и проводятся в сфере приватизации государственного и муниципального имущества) состоит в установлении объективных цен на товары (работы, услуги) <1>. Правильнее будет сказать, что аукционные торги используются во многом для того, чтобы исключить влияние продавцов и покупателей на формирование цены имущества, работ или услуг. Именно в определении цены заключается экономическая функция торгов, в то время как с юридической точки зрения они остаются лишь одним из способов заключения договора.
--------------------------------
<1> См.: Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник для вузов. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2004. С. 402.
В последнее время торги слишком идеализируются и представляются как передовой способ определения рыночной цены любого государственного или муниципального имущества. Так, преимущественное использование механизма аукционных торгов при отчуждении государственного и муниципального имущества является одной из мер по совершенствованию государственного управления в целях предупреждения коррупции <1>, в то время как при малом спросе торги могут превратиться в формализованную и даже в каком-то смысле неудобную процедуру.
--------------------------------
<1> См. подп. "г" п. 1 раздела II Национального плана противодействия коррупции, утвержденного Президентом РФ от 31 июля 2008 г. N Пр-1568 (РГ. 2008. N 164). См. также: Емелькина Н.А. Торги как антикоррупционный способ передачи государственного и муниципального имущества в аренду // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2008. N 4. С. 13.
Строгие правила приватизации имущества не всегда устраивают и самих продавцов объектов государственной и муниципальной собственности. Поэтому они зачастую стремятся осуществить "адресную продажу" этих объектов, минуя аукцион <1>.
--------------------------------
<1> См. об этом: Бобков С.А. Казусы приватизации // Журнал российского права. 2007. N 9. С. 91.
Приватизационные торги могут быть проведены лишь один раз, иными словами, повторные торги проводиться не должны. Причем Закон о приватизации не предусматривает каких-либо последствий несостоявшегося приватизационного конкурса. Если же несостоявшимся будет признан приватизационный аукцион, то в дальнейшем имущество должно продаваться посредством публичного предложения (ст. 23 Закона о приватизации). Данное положение Закона о приватизации не всегда верно трактуется судами при разрешении споров, связанных с признанием аукционов несостоявшимися.
Так, ФАС Дальневосточного округа отметил, что Закон о приватизации не запрещает повторное выставление собственником имущества на аукцион при несостоявшемся первом аукционе, поэтому необязательно продавать имущество посредством публичного предложения после первых же несостоявшихся аукционных торгов <1>. Подобная трактовка приватизационного законодательства представляется весьма спорной, поскольку отсутствие в Законе о приватизации разрешения на проведение повторного аукциона следует рассматривать как запрет на такое действие. Данный вывод обусловлен определенной спецификой законодательства о приватизации: хотя приватизационный процесс базируется на многих принципах гражданского права, все же он носит и административно-правовой характер <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 февраля 2007 г. N Ф03-А51/06-1/5216 по делу N А51-10740/2006-2-218.
<2> См.: Беляева О.А. Оспаривание приватизационного аукциона // Цивилист. 2008. N 1. С. 50.
Продажа имущества посредством публичного предложения упоминается в нашем законодательстве дважды. Таким способом может продаваться:
1) государственное и муниципальное имущество после того, как не состоялся первый (и единственный по смыслу Закона о приватизации) аукцион по его реализации;
2) имущество должника на стадии конкурсного производства, если несостоявшимися были признаны первые и повторные торги по его продаже <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве. Процедура продажи имущества должника посредством публичного предложения в сфере банкротства была легализована лишь в начале 2009 г., поэтому судебно-арбитражной практики в отношении ее применения пока что не сложилось.
Однако сфера применения продажи посредством публичного предложения названными случаями не ограничивается и на практике эта процедура заключения договора активно используется различными хозяйствующими субъектами.
В нормах Закона о приватизации представлен довольно широкий инструментарий способов продажи государственного и муниципального имущества. При этом продажа может осуществляться поэтапно с использованием установленных законом процедур: аукцион - продажа имущества посредством публичного предложения - продажа имущества без объявления цены. Каждая последующая процедура применяется в случае, если не увенчалась успехом предыдущая, т.е. имущество не было продано (приватизировано). В частности, неправомерно вслед за несостоявшимся аукционом продавать государственное или муниципальное имущество без объявления цены, пропуская при этом процедуру продажи посредством публичного предложения.
Аукцион, продажа посредством публичного предложения и продажа без объявления цены являются самостоятельными способами приватизации, хотя у них есть ряд общих черт. Данные процедуры проводятся:
1) одним и тем же продавцом;
2) в отношении одного и того же имущества;
3) в случае, если предшествующий способ приватизации не достиг своей цели, т.е. имущество не выбыло из государственной (муниципальной) собственности.
Продажа посредством публичного предложения представляет собой не просто публичную оферту (п. 2 ст. 437 ГК РФ), она направлена на вызов состязательности между потенциальными контрагентами. Именно по этому признаку данная процедура весьма схожа с аукционом, хотя состязательность выражается здесь не в предложении наиболее высокой цены, а в скорости подачи заявки, так как приоритетное право на заключение договора купли-продажи имущества отдается тому лицу, которое первым предлагает заплатить за него цену первоначального предложения. При этом цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся (абз. 3 п. 2 ст. 23 Закона о приватизации).
Характерно, что даже суды нередко рассматривают споры, связанные с продажей посредством публичного предложения, по правилам, установленным для оспаривания торгов <1>. Это неверно, так как речь идет о разных механизмах заключения договора (определения контрагента), поэтому здесь неуместна даже аналогия закона <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 октября 2008 г. по делу N А82-11517/2007-56. Кстати сказать, дословная формулировка п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве звучит как "торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения". Представляется, что это неверный термин, так как продажа посредством публичного предложения разновидностью торгов не является и не соответствует многим формальным характеристикам торгов (информационное сообщение, отсутствие задатка, "заочное" проведение процедуры, изменение первоначальных условий продажи в соответствии с периодами снижения начальной цены и проч.).
<2> О спорах, связанных с применением иных способов заключения договора, отличных от торгов, см. также: Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 15. М.: Юрид. лит., 2008. С. 161 - 170.
 При продаже посредством публичного предложения состязательность потенциальных покупателей минимизирована, договор заключается с первым, кто отзовется на опубликованную информацию о продаже и подаст заявку на приобретение имущества по цене первоначального предложения. Понятно, что этот способ продажи используется лишь тогда, когда аукционные торги не состоялись, и по этой причине процедура реализации имущества должна быть максимально упрощена.
Поскольку при публичном предложении государственного (муниципального) имущества право его приобретения принадлежит первому заявителю, то наилучшая цена - это всегда цена первоначального предложения. В ходе аукционных торгов, напротив, выявляется наиболее высокая цена, определяемая по результатам состязания (соревнования, конкуренции) аукционных заявок.
 2. В практике нередки случаи, когда на приватизационный аукцион не подается ни одной заявки, а при проведении после этого процедуры продажи имущества путем публичного предложения к продавцу выстраивается очередь из претендентов. Применительно к комментируемому спору как раз и сложилась подобная ситуация: на аукцион была подана лишь одна заявка, а на приобретение того же имущества посредством публичного предложения - две. Интересно, что конкуренция между двумя и более потенциальными покупателями государственного (муниципального) имущества делает невозможным объективное определение той заявки, которая должна быть зарегистрирована, поскольку нормативный порядок проведения продажи посредством публичного предложения в такой ситуации не определен. И по большому счету, в подобном случае первая заявка должна приниматься от того представителя, который фактически сумел первым войти в помещение (комнату) приема заявок и первым положить свою заявку на стол регистратору (представителю или сотруднику продавца).
Понятно, что  использование того или иного способа приватизации должно преследовать цель продажи государственного имущества по максимально выгодной для продавца и адекватной состоянию рынка цене. Но на деле выходит так, что наличие нескольких претендентов на приобретение имущества само по себе еще не свидетельствует о незаконности продажи муниципального имущества посредством публичного предложения, если первоначально имелись