"аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики" (беляева о.а.) ("контракт", "волтерс клувер", 2010)

от 14 июля 2001 г. N 241 срок действия договора аренды от 6 апреля 1994 г. на земельный участок 360 га пашни был продлен на один год.
В связи с тем что договоры аренды между истцом и администрацией прекратили свое действие, Департамент имущественных отношений Тюменской области проинформировал заинтересованных лиц о наличии свободных, предлагаемых к передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Тюменской области на территории Исетского района, разместив объявление в газете "Тюменская область "Сегодня" от 24 мая 2006 г. N 90 и в районной газете "Заря" от 16 мая 2006 г. N 40.
Письмом от 19 мая 2006 г. истец обратился к администрации с просьбой передать ему земли фонда перераспределения в аренду. Поскольку предложение истца не было единственным, то по правилам п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право аренды было выставлено на торги.
Администрация приняла распоряжение от 22 февраля 2007 г. N 131 о проведении торгов по приобретению права на заключение договоров аренды земельных участков общей площадью 12203288 кв. м, расположенных в Исетском районе, Бобылевское сельское поселение, в форме открытого аукциона.
Извещение о торгах было размещено 2 марта 2007 г. в печатном издании - районной газете "Заря". На участие в аукционе подали заявки ОАО "ЗапСибХлеб" и ООО "ЗапСибХлеб-Исеть". Истец заявки на участие в аукционе не подавал.
В назначенный день, 2 апреля 2007 г., был проведен открытый аукцион по приобретению права на заключение договоров аренды упомянутых выше земель сельскохозяйственного назначения, победителем которого было признано ООО "ЗапСибХлеб-Исеть" (ответчик), с которым был заключен соответствующий договор аренды.
Вывод о том, что при организации и проведении спорных торгов нарушений допущено не было, кассационный суд обосновывал следующим обстоятельствами.
Во-первых, арендные отношения между истцом и администрацией прекратились и вновь не возобновлялись, так как доказательств продления сроков действия договоров аренды в период проведения торгов в материалы дела представлено не было. Истец документально не подтвердил наличия преимущественного права перед другими лицами на заключение новых договоров аренды земельного участка и возобновления договорных отношений на неопределенный срок согласно ст. 621 ГК РФ.
Во-вторых, истец не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности получения необходимой информации о торгах от их организатора, а также доказательств нарушения его прав и законных интересов.
Отсутствие в извещении перечня документов, предоставляемых для участия в торгах, само по себе не может расцениваться как обстоятельство, нарушающее закон и права истца на участие в торгах, поскольку состав документов для участия в аукционе определен в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а в п. 13 упомянутой статьи указано, что организатор аукциона не вправе требовать представления других документов.
Согласно подп. "в", "г", "е", "ж" п. 4 Правил организации и проведения земельных торгов организатор торгов выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (претендентам); принимает заявки и документы от претендентов, проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным настоящими Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении.
Согласно п. п. 17, 18 Правил организации и проведения земельных торгов претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.
Следовательно, процедура проведения торгов на право заключения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения включает в себя подготовительные мероприятия по оформлению участия в аукционе. Оформление участия начинается с обращения заинтересованного лица к организатору торгов в целях получения необходимых материалов и получения заявки установленного образца.
Поэтому факт отсутствия в информационном сообщении отдельных сведений о проведении аукциона сам по себе еще не свидетельствует о нарушении закона и прав лица, желающего принять участие в торгах. Необходимо, чтобы заинтересованное лицо обратилось к организатору за получением необходимых материалов.
Представленными в материалах дела документами не подтверждено, что истец намеревался принять участие в аукционе, обращался к организатору торгов за получением необходимых сведений и материалов, подавал заявку. Истец не доказал, что организатором торгов в выдаче бланка заявки установленного образца и информации о реквизитах счета для перечисления задатка ему было отказано.
Не является подтверждением этому письмо истца от 27 марта 2007 г., поскольку в нем на перечисленные обстоятельства истец не ссылается, а указывает лишь на отсутствие в информационном сообщении отдельных сведений.
По этим основаниям ФАС Западно-Сибирского округа признал несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие в информационном сообщении о торгах упомянутых выше сведений свидетельствует о проведении торгов с нарушением требований закона и прав истца. Истец не выразил намерения участвовать в торгах, поэтому в силу ст. ст. 166, 449 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ не вправе оспаривать аукцион и заключенный по итогам аукциона договор.
Приведенный спор интересен тем, что нередко попытки оспаривания торгов предпринимают не просто лица, не выигравшие их, а лица, вообще не принимавшие участие в торгах. К сожалению, как правило, суды не удовлетворяют их требования по формальным основаниям, ссылаясь на отсутствие заинтересованности в оспаривании результатов торгов. Однако данное дело, как и ряд других, прокомментированных в настоящей работе, позволяет усомниться в обоснованности сложившихся подходов при рассмотрении подобных категорий споров.
 1. В первую очередь необходимо определиться с тем, какое значение имеет содержание извещения о предстоящих торгах, в какой причинно-следственной связи оно состоит с результатами предстоящих торгов.
Успешность торгов, безусловно, во многом зависит от их информационного обеспечения. По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Характерно, что извещение о проведении торгов должно быть именно "сделано", т.е. в ГК РФ отсутствует акцент на публикацию извещения о торгах в печатных средствах массовой информации <1>. Дело в том, что при проведении торгов, закрытых по составу участников, специально приглашаются конкретные лица, поэтому извещение не публикуется, а именно делается организатором торгов путем рассылки персональных приглашений <2>. Открытые торги, напротив, предполагают публикацию извещения для всеобщего сведения.  Земельные торги всегда являются открытыми по составу участников, поэтому извещение об их проведении именно публикуется. Срок опубликования извещения о земельном аукционе установлен в п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов и совпадает с общими требованиями ГК РФ.
--------------------------------
<1> В связи с этим необоснованной представляется позиция о том, что "извещение должно публиковаться в соответствующих средствах массовой информации" (см.: Гражданское право / Под ред. О.Н. Садикова. Т. 1. М.: Юридическая фирма "Контракт"; ИНФРА-М, 2006. С. 369).
<2> Есть мнение, что извещение о закрытых торгах тоже должно публиковаться, причем с информацией о необходимости или целесообразности их закрытости, а также перечнем всех лиц, кому были разосланы приглашения для участия в торгах (см.: Гатаулина Л.Ф. Правовое регулирование организации и проведения торгов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 21). На наш взгляд, такой подход противоречит основному принципу закрытых торгов - избирательному подходу к кругу лиц, допускаемых для участия в них. Что касается определения необходимости или целесообразности проведения закрытых торгов, то этот вопрос относится исключительно к компетенции заказчика, проводящего торги своими силами или с использованием услуг специализированной организации. В том случае, когда законодательство определяет в качестве приоритетной формы именно открытые торги (приватизация, исполнительное производство, размещение государственного и муниципального заказа), тогда и устанавливаются специальные правила об организации закрытых торгов. Это вполне оправданно, так как в подобных ситуациях закрытые торги являются исключением из общего правила. Тем не менее это совсем не означает, что информацию о целесообразности проведения торгов, закрытых по составу участников, нужно опубликовать для всеобщего сведения.
Здесь важно подчеркнуть, что в самом извещении о предстоящих торгах должна быть указана конкретная дата их проведения, а не просто фраза о том, что "торги состоятся через 30 дней после опубликования (сообщения в иной форме) объявления", поскольку из подобной формулировки неясно, в какой день проводятся торги: последний день 30-дневного срока либо на следующий день после его истечения.
Для принятия решения об участии или неучастии в открытых (публичных) торгах потенциальному претенденту требуется определенное время. Оно необходимо, чтобы оценить условия торга и свои возможности для победы в нем, именно поэтому претендент должен "иметь под рукой" всю необходимую информацию, т.е. опубликованное извещение о торгах.
Извещение о торгах должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Формулировка "во всяком случае" должна трактоваться как перечисление минимального объема сведений, которые сообщаются в объявлении о проведении любых торгов независимо от их вида, формы и предмета. Детализация сведений, которые следует включать в извещение о проведении торгов, зависит уже от специфики конкретных торгов. Представляется, что наличие в извещении необходимых сведений имеет существенное значение для потенциальных участников торгов, так как от этого зависит принятие ими окончательного решения об участии или неучастии в торгах. Отсутствие полной информации о предмете торгов снижает внимание к ним потенциальных покупателей и непосредственно влияет на их результаты <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А63-1098/07-С1.
Что касается извещения о земельных торгах, то его содержание детализировано в п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов по 14 позициям (!). Истец обосновывал свои требования тем, что извещение о торгах не содержало сведений о сроке принятия решения об отказе от проведения торгов, о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизитах указанного решения, реквизитах счета для перечисления задатка, формы заявки на участие в аукционе, перечня документов, предоставляемых для участия в торгах. Перечисленная информация в обязательном порядке должна включаться в извещение о предстоящих торгах. Более того, соблюдение данных требований претендентами является необходимой предпосылкой для признания за ними статуса участников торгов. В частности, указание в извещении наименования органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, необходимо для определения правомерности их проведения. Согласно п. 13 Правил организации и проведения земельных торгов для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов; документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов. В соответствии с п. 15 Правил непоступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов, является достаточным основанием для отказа претенденту в допуске к участию в торгах. Следовательно, отсутствие в извещении о проведении торгов информации о реквизитах счета для перечисления задаточных денег является процедурным нарушением со стороны организатора торгов.
Аналогичным образом обстоит дело и с перечнем документов, которые должны быть приложены к заявке претендента, ведь представление не всех требуемых документов опять же означает отказ претенденту в участии в торгах. Как быть, если данный перечень документов ранее не был организатором торгов озвучен? Суд кассационной инстанции сослался на тот факт, что перечень документов, необходимых для участия в аукционе, исчерпывающим образом определен в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а потому истец не может ссылаться на то, что отсутствие необходимой информации помешало ему принять участие в аукционе. Однако суд основывал свои доводы на норме, не подлежащей применению при рассмотрении комментируемого спора. Дело в том, что ст. 38.1 ЗК РФ определяет порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких земельных участков для  жилищного строительства (п. 5 ст. 38 ЗК РФ). Иными словами, речь идет о проведении аукционов по земельным участкам со строго определенным целевым назначением - для жилищного строительства. Предметом же комментируемого спора выступали земельные участки, предназначенные для совершенно иного целевого использования, - земли сельскохозяйственного назначения. Применительно к ним порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) устанавливается не нормами ЗК РФ, а уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ (п. 3 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 4 ст. 38 ЗК РФ). В настоящее время данный порядок определен Правилами организации и проведения земельных торгов, на нарушение требований которых и ссылался истец в комментируемом споре.
 Таким образом, ссылки суда кассационной инстанции на возможность получения информации о перечне необходимых для участия в аукционе документов непосредственно из норм ЗК РФ представляются несостоятельными.
Нужно подчеркнуть, что во многих случаях суды занимают противоположную позицию: