Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения" (принят и введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 18 августа 1998 г. n 328)

Common system of estate valuation. Terms and definitions

Дата введения 01.01.1999

Введен впервые

Содержание

Введение

1. Область применения

2. Стандартизованные термины с определениями

Алфавитный указатель терминов

Приложение А. Общие термины и определения, необходимые для понимания

стандарта

Введение

Установленные в стандарте термины и определения расположены в систематизированном порядке, отражающем систему основных понятий в области оценки имущества.

Стандарт включает стандартизованные термины и определения, являющиеся общими для оценки различных видов имущества: недвижимого, движимого, нематериальных активов, имущественных комплексов. Для каждого понятия установлен один стандартизованный термин.

В алфавитном указателе термины приведены с указанием номера статьи.

Приведенные определения можно при необходимости изменить, вводя в них производные признаки, раскрывая значения используемых в них терминов, указывая объекты, входящие в объем определяемого понятия. Изменения не должны нарушать объем и содержание понятий, определенных в данном стандарте.

Термины и определения общих понятий, необходимые для понимания текста стандарта приведены в приложении А.

Стандартизованные термины набраны полужирным шрифтом.

1. Область применения

Настоящий стандарт устанавливает термины и определения основных понятий в области оценки имущества.

Термины и определения, установленные настоящим стандартом, обязательны для применения во всех видах документации и литературы по оценке имущества, входящих в сферу работ по стандартизации и (или) использующих результаты этих работ.

2. Стандартизованные термины с определениями

Общие понятия

1 имущество: Объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

2 оценка имущества: Определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. ____________________________

Примечание - Основные цели оценки: отражение в отчетности, купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

3 объект оценки: Имущество, предъявляемое к оценке.

4 принцип оценки имущества: Основные экономические факторы, правила и причины, определяющие стоимость имущества. ____________________________

Примечание - В практике оценки имущества используют следующие принципы: спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

5 оценщик имущества: Лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

6 дата оценки имущества: Дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

7 отчет об оценке имущества: Документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

8 услуга по оценке имущества: Результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

9 этика оценщика имущества: Совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Стоимость имущества

10 база оценки имущества: Вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. ____________________________

Примечание - База оценки может быть основана на следующих видах стоимости: рыночная, восстановительная, замещенная, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

11 рыночная стоимость имущества: Расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. ____________________________

Примечание - Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого чиста покупателей и продавцов;

покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

12 восстановительная стоимость имущества: Стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

13 стоимость замещения имущества: Стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

14 первоначальная стоимость имущества: Фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

15 остаточная стоимость имущества: Стоимость имущества с учетом износа.

16 стоимость имущества при существующем использовании: Рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

17 стоимость действующего предприятия: Стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. ____________________________

Примечание - Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

18 инвестиционная стоимость имущества: Стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.

19 ликвидационная стоимость имущества: Стоимость имущества при его вынужденной продаже.

20 страховая стоимость имущества: Стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

21 стоимость имущества для налогообложения: Стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

22 залоговая стоимость имущества: Стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

23 стоимость специализированного имущества: Стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке. ____________________________

Примечание - Специализированный характер имущества может быть обусловлен его конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом расположения или сочетанием этих факторов.

24 стоимость права аренды имущества: Единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

Процесс оценки стоимости имущества

25 процедура оценки имущества: Совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. ____________________________

Примечание - В практике оценки имущества используют следующие подходы: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

26 затратный подход: Способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. ____________________________

Примечания

1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

27 подход сравнительного анализа продаж: Способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

28 доходный подход: Способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. ____________________________

Примечание - При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

29 метод сравнительной стоимости единицы имущества: Оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

30 метод стоимости укрупненных элементов: Оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

31 метод количественного анализа: Оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

32 износ имущества: Снижение стоимости имущества под действием различных причин. ____________________________

Примечания

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

33 физический износ имущества: Износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

34 функциональный износ имущества: Износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

35 внешний износ имущества: Износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

36 устранимый износ имущества: Износ имущества затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

37 неустранимый износ имущества: Износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

38 объект сравнения имущества: Аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

39 скорректированная цена имущества: Цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

40 метод прямой капитализации: Оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

41 метод дисконтирования денежных потоков: Оценка имущества при произвольно изменяющихся н неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

42 метод валовой ренты: Оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода.

43 валовой рентный множитель: Среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

44 метод остатка: Оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

45 метод ипотечно-инвестиционного анализа: Оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

46 согласование результата оценки: Получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Алфавитный указатель терминов

База оценки имущества 10

Дата оценки имущества 6

Имущество 1

Износ имущества 32

Износ имущества внешний 35

Износ имущества неустранимый 37

Износ имущества устранимый 36

Износ имущества физический 33

Износ имущества функциональный 34

Метод валовой ренты 42

Метод дисконтирования денежных потоков 41

Метод ипотечно-инвестиционного анализа 45

Метод количественного анализа 31

Метод остатка 44

Метод прямой капитализации 40

Метод сравнительной стоимости единицы имущества 29

Метод стоимости укрупненных элементов 30

Множитель рентный валовой 43

Объект оценки 3

Объект сравнения имущества 38

Отчет об оценке имущества 7

Оценка имущества 2

Оценщик имущества 5

Подход доходный 28

Подход затратный 26

Подход сравнительного анализа продаж 27

Принцип оценки имущества 4

Процедура оценки имущества 25

Согласование результатов оценки имущества 46

Стоимость действующего предприятия 17

Стоимость имущества для налогообложения 21

Стоимость имущества восстановительная 12

Стоимость имущества залоговая 22

Стоимость замещения имущества 13

Стоимость имущества инвестиционная 18

Стоимость имущества ликвидационная 19

Стоимость имущества остаточная 15

Стоимость имущества первоначальная 14

Стоимость имущества при существующем использовании 16

Стоимость имущества рыночная 11

Стоимость имущества страховая 20

Стоимость права аренды имущества 24

Стоимость специализированного имущества 23

Услуга по оценке имущества 8

Цена имущества скорректированная 39

Этика оценщика имущества 9

Приложение А

(справочное)

Общие термины и определения, необходимые для понимания стандарта

А.1 право собственности: Право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

К правам собственности относятся:

право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом;

право отдавать имущество в залог.

А.2 передача права собственности: Надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования или изъятия.

А.3 заказчик: Юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества.

А.4 заказ на оценку: Письменный договор на опенку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

А.5 ограничивающее условие: Заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.

А.6 аренда: Право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.

А.7 арендная плата: Плата за право пользования чужим имуществом.

А.8 рыночная арендная плата: Переменная арендная плата в период действия договора.

А.9 контрактная арендная плата: Постоянная арендная плата в период действия договора.

А.10 рыночная цена: Предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке.

А.11 капитализация дохода: Процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.

А.12 коэффициент капитализации: Норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

А.13 ставка капитализации: Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.

А.14 внутренняя норма прибыли: Норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.

А.15 денежный поток: Движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.

А.16 потенциальный валовой доход: Максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

А.17 действительный валовой доход: Потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

А.18 чистый операционный доход: Действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

А.19 норма дисконтирования: Норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

А.20 дисконтирование: Способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.

А.21 возврат капитала: Возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.

А.22 операционные расходы: Затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.

А.23 копия: Точное воспроизводство объекта оценки.

А.24 аналог: Объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Межгосударственный стандарт ГОСТ 12.1.050-86 "Система стандартов безопасности труда. Методы измерения шума на рабочих местах" (введен в действие постановлением Госстандарта СССР от 28 марта 1986 г. n 790) »