Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения" (принят и введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 18 августа 1998 г. n 328)

Common system of estate valuation. Terms and definitions

Дата введения 01.01.1999

Введен впервые

Содержание

  Введение                                                               

  1. Область применения                                                  

  2. Стандартизованные термины с определениями                           

  Алфавитный указатель терминов                                          

  Приложение А. Общие термины и определения, необходимые  для  понимания

                стандарта                                                

Введение

Установленные в стандарте термины и определения расположены в систематизированном порядке, отражающем систему основных понятий в области оценки имущества.

Стандарт включает стандартизованные термины и определения, являющиеся общими для оценки различных видов имущества: недвижимого, движимого, нематериальных активов, имущественных комплексов. Для каждого понятия установлен один стандартизованный термин.

В алфавитном указателе термины приведены с указанием номера статьи.

Приведенные определения можно при необходимости изменить, вводя в них производные признаки, раскрывая значения используемых в них терминов, указывая объекты, входящие в объем определяемого понятия. Изменения не должны нарушать объем и содержание понятий, определенных в данном стандарте.

Термины и определения общих понятий, необходимые для понимания текста стандарта приведены в приложении А.

Стандартизованные термины набраны полужирным шрифтом.

1. Область применения

Настоящий стандарт устанавливает термины и определения основных понятий в области оценки имущества.

Термины и определения, установленные настоящим стандартом, обязательны для применения во всех видах документации и литературы по оценке имущества, входящих в сферу работ по стандартизации и (или) использующих результаты этих работ.

2. Стандартизованные термины с определениями

Общие понятия

1 имущество: Объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

2 оценка имущества: Определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. ____________________________

Примечание - Основные цели оценки: отражение в отчетности, купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

3 объект оценки: Имущество, предъявляемое к оценке.

4 принцип оценки имущества: Основные экономические факторы, правила и причины, определяющие стоимость имущества. ____________________________

Примечание - В практике оценки имущества используют следующие принципы: спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

5 оценщик имущества: Лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

6 дата оценки имущества: Дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

7 отчет об оценке имущества: Документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

8 услуга по оценке имущества: Результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

9 этика оценщика имущества: Совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Стоимость имущества

10 база оценки имущества: Вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. ____________________________

Примечание - База оценки может быть основана на следующих видах стоимости: рыночная, восстановительная, замещенная, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

11 рыночная стоимость имущества: Расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. ____________________________

Примечание - Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого чиста покупателей и продавцов;

покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

12 восстановительная стоимость имущества: Стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

13 стоимость замещения имущества: Стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

14 первоначальная стоимость имущества: Фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

15 остаточная стоимость имущества: Стоимость имущества с учетом износа.

16 стоимость имущества при существующем использовании: Рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

17 стоимость действующего предприятия: Стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. ____________________________

Примечание - Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

18 инвестиционная стоимость имущества: Стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.

19 ликвидационная стоимость имущества: Стоимость имущества при его вынужденной продаже.

20 страховая стоимость имущества: Стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

21 стоимость имущества для налогообложения: Стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

22 залоговая стоимость имущества: Стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

23 стоимость специализированного имущества: Стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке. ____________________________

Примечание - Специализированный характер имущества может быть обусловлен его конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом расположения или сочетанием этих факторов.

24 стоимость права аренды имущества: Единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

Процесс оценки стоимости имущества

25 процедура оценки имущества: Совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. ____________________________

Примечание - В практике оценки имущества используют следующие подходы: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

26 затратный подход: Способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. ____________________________

Примечания

1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

27 подход сравнительного анализа продаж: Способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

28 доходный подход: Способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. ____________________________

Примечание - При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

29 метод сравнительной стоимости единицы имущества: Оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

30 метод стоимости укрупненных элементов: Оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

31 метод количественного анализа: Оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

32 износ имущества: Снижение стоимости имущества под действием различных причин. ____________________________

Примечания

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

33 физический износ имущества: Износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

34 функциональный износ имущества: Износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

35 внешний износ имущества: Износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

36 устранимый износ имущества: Износ имущества затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

37 неустранимый износ имущества: Износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

38 объект сравнения имущества: Аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

39 скорректированная цена имущества: Цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

40 метод прямой капитализации: Оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

41 метод дисконтирования денежных потоков: Оценка имущества при произвольно изменяющихся н неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

42 метод валовой ренты: Оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода.

43 валовой рентный множитель: Среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

44 метод остатка: Оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

45 метод ипотечно-инвестиционного анализа: Оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

46 согласование результата оценки: Получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Алфавитный указатель терминов

     База оценки имущества                                   10

     Дата оценки имущества                                    6

     Имущество                                                1

     Износ имущества                                         32

     Износ имущества внешний                                 35