Постановление Губернатора Владимирской области от 10.03.2006 № 167

     Рыночная стоимость права аренды земельных участков  определяется,
исходя  из  наиболее  эффективного  их  использования,  и  зависит  от
правомочий арендатора, срока действия права, существующих обременений,
прав иных лиц, целевого назначения и вида  разрешенного  использования
участка.  При  расчете  рыночной  стоимости  права  аренды  земельного
участка   используются    методы    сравнения    продаж,    выделения,
распределения, капитализации дохода, остатка и  метод  предполагаемого
использования.    При    этом    учитываются    ожидаемая    величина,
продолжительность и вероятность получения дохода от аренды участка  за
определенный период времени при наиболее эффективном его использовании
(принцип ожидания).
     Несмотря на то, что в  настоящее  время  существует  определенная
база для функционирования системы оценки земли,  предстоит  работа  по
формированию и интеграции данной системы в общую инфраструктуру  рынка
земли и недвижимости.
     Создаваемая модель системы оценки  земли  должна  предусматривать
две основные цели:
     - налогообложение земельных участков;
     -  совершение  сделок  с  земельными  участками   (купля-продажа,
аренда, залог и др.).
     На современном этапе в рамках создания такой системы оценки земли
наиболее актуальными являются наработка практики и результатов оценки,
совершенствование методик кадастровой и рыночной  оценки  земель  всех
категорий,  формирование  общедоступной  базы  данных   о    стоимости
земельных участков.

                              6. Ипотека

     В условиях формирующегося в России  рынка  земли  и  недвижимости
важнейшее значение приобретает развитие  ипотечного  кредитования  как
одного из ключевых механизмов привлечения инвестиций в недвижимость  и
решения социальных жилищных проблем.
     В  соответствии  с  действующим  законодательством  под  ипотекой
понимается залог земельных участков, предприятий, зданий,  сооружений,
квартир и другого недвижимого имущества.
     В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N  102-ФЗ  "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке одна  сторона  -
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному
ипотекой,  имеет  право  получить  удовлетворение    своих    денежных
требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного
недвижимого имущества другой стороны  -  залогодателя  преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя.
     Ипотека может быть  установлена  в  обеспечение  обязательств  по
кредитному договору, договору займа, купли-продажи,  аренды,  подряда,
другому договору, а также иных обязательств.
     По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое  имущество,
на которое в установленном порядке зарегистрированы права, в том числе
и  на  земельные  участки,  за  исключением  участков,  находящихся  в
государственной и муниципальной собственности.
     Оборот земельных участков и иного имущества, являющихся предметом
ипотеки, регулируется законодательством Российской Федерации, однако в
отношении земельных  участков  Федеральным  законом  от  16.07.1998  N
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Федеральным законом
от 05.02.2004 N 1-ФЗ "О внесении изменений  в  Федеральный  закон  "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" были установлены некоторые  особенности
такого оборота:
     -  по  договору  об  ипотеке  подлежат  залогу  только  земельные
участки, не исключенные или не ограниченные в обороте;
     - если земельный участок передан по  договору  аренды  гражданину
или юридическому лицу, арендатор земельного  участка  вправе  передать
арендные права земельного участка в залог в  пределах  срока  договора
аренды земельного участка только с  согласия  собственника  земельного
участка;
     - при общей долевой или  совместной  собственности  на  земельные
участки  ипотека  может  быть  установлена  только  на   принадлежащий
гражданину или  юридическому  лицу  земельный  участок,  выделенный  в
натуре  из  земель,  находящихся  в  общей  долевой  или    совместной
собственности;
     -  не  допускается  ипотека  части  земельного  участка,  площадь
которой  меньше  минимального  размера,  установленного   нормативными
актами  субъектов  Российской    Федерации    и    органов    местного
самоуправления  для  земель  различного    целевого    назначения    и
разрешенного использования;
     -  не  допускается  ипотека  земельных  участков,  находящихся  в
государственной или муниципальной собственности.
     При ипотеке земельного участка, на  котором  имеются  здания  или
сооружения, принадлежащие залогодателю, право залога  распространяется
на них в соответствии с условиями договора об ипотеке.
     Если  на  закладываемом  земельном  участке  из  состава   земель
сельскохозяйственного  назначения,   находятся    здания,    строения,
сооружения или иные прочно  связанные  с  земельным  участком  объекты
недвижимости,  принадлежащие  на  том  же  праве  собственнику  такого
участка, ипотека земельного участка допускается только одновременно  с
ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
     Законом было установлено, что оценка земельного участка  при  его
ипотеке  осуществляется   в    соответствии    с    законодательством,
регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, но в то же
время залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по
договору об ипотеке, устанавливается по соглашению между залогодателем
и залогодержателем.
     Особо был выделен  ряд  ограничений  по  обращению  взыскания  на
заложенные земельные участки и их реализацию:
     - на земельный участок, продаваемый на публичных торгах, аукционе
или по конкурсу, в обязательном порядке распространяются требования  о
сохранении вида его разрешенного использования. При этом лицо, которое
приобрело таким  образом  земельный  участок,  не  вправе  менять  его
назначение, кроме случаев, предусмотренных земельным законодательством
Российской Федерации;
     -  продажа  на  публичных  торгах,  аукционе  или  по    конкурсу
заложенных  земельных  участков  может  осуществляться  только  лицам,
которые в соответствии с  федеральным  законодательством  имеют  право
приобретать такие участки;
     - не допускается  обращение  взыскания  на  заложенный  земельный
участок  из  состава  земель  сельскохозяйственного   назначения    до
истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации  произведенной  и  переработанной
сельскохозяйственной продукции (до 1 ноября, если договором об ипотеке
не предусмотрена иная дата).
     Отдельные  вопросы  ипотеки    регулируются    также    Жилищным,
Градостроительным и Налоговым кодексами Российской Федерации.
     Основными препятствиями для успешного развития  ипотеки  являются
высокие риски невозврата кредитов и получения  заложенного  имущества,
сложная процедура оформления технической документации на недвижимость,
несовершенность системы государственных гарантий  прав  на  ее  залог,
неурегулированность  методологии  и  технологии  обращения  закладных,
ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов, отсутствие системы учета
достоверной информации о заемщиках.
     Из проблем общеэкономического характера следует отметить пока еще
высокий уровень инфляции, низкую капитализацию  российской  банковской
системы,  отсутствие  заинтересованности  банков  и    инвесторов    в
долгосрочном  кредитовании  под  невысокие  проценты    при    наличии
краткосрочных и высокодоходных проектов,  а  также  не  очень  высокий
уровень доходов населения.
     В данном сегменте рынка земли и недвижимости необходимо принимать
меры по формированию стройной системы, создающей  условия  ускоренного
развития ипотеки, ее доступности для большей части населения. При этом
решение жилищной проблемы с использованием ипотеки должно стать  одним
из главных направлений.
     Для  качественного  сдвига  в  области  ипотечного   кредитования
необходимы изменения в федеральное законодательство, которые  позволят
решить две основные задачи:
     - снизить стоимость ипотеки;
     - снизить стоимость жилья.
     Снижение стоимости ипотеки  может  быть  обеспечено  при  условии
снижения уровня инфляции, снижения  рисков  банков-кредиторов  (в  том
числе за счет решения вопросов, связанных с принудительным  выселением
заемщика из заложенной квартиры), льготного налогового регулирования и
отмены  государственной  пошлины    за    обязательное    нотариальное
удостоверение  договоров  ипотеки,  привлечения  "длинных"   кредитных
ресурсов и создания конкуренции на данном рынке.

          7. Оборот земель сельскохозяйственного назначения

                   7.1. Общая характеристика земель
                   сельскохозяйственного назначения

     К  землям  сельскохозяйственного  назначения   отнесены    земли,
предоставленные  различным   сельскохозяйственным    предприятиям    и
организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным
и  муниципальным  унитарным  предприятиям,    научно-исследовательским
учреждениям),  гражданам  для  ведения  крестьянского    (фермерского)
хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства,  огородничества,
животноводства, сенокошения и выпаса скота.
     В  составе  земель  сельскохозяйственного  назначения  выделяется
несколько групп:
     - сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи,
земли, занятые многолетними насаждениями), которые имеют  приоритет  в
использовании и подлежат особой охране;
     - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
     -  земли,   занятые    древесно-кустарниковой    растительностью,
предназначенной  для  обеспечения  защиты  земель    от    воздействия
негативных (вредных) природных, антропогенных и технических явлений;
     - земли, занятые замкнутыми водоемами;
     -  земли,  занятые  зданиями,    строениями    и    сооружениями,
используемыми  для  производства,  хранения  и  первичной  переработки
сельскохозяйственной продукции.
     По  состоянию  на  1  января  2005  г.  общая   площадь    земель
сельскохозяйственного назначения в области составляла 991,3 тыс. га, в
том числе сельскохозяйственных угодий - 856,2 тыс. га.
     Распределение земель сельскохозяйственного назначения по  угодьям
приведено на рисунке 8.
     Земли сельскохозяйственного назначения по видам их  использования
делятся на земли:
     - используемые сельскохозяйственными организациями - юридическими
лицами (хозяйственными обществами и товариществами, государственными и
муниципальными  унитарными  предприятиями,  иными   коммерческими    и
некоммерческими организациями);
     - используемые гражданами.
     При этом  земли  сельскохозяйственного  назначения,  используемые
гражданами, можно также распределить по четырем основным группам:
     1) для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств;
     2) для ведения личных подсобных хозяйств;
     3)  для  ведения   садоводства,    огородничества    и    дачного
строительства;
     4) для сенокошения и выпаса скота.
     Использование  земель  юридическими    и    физическими    лицами
регулируется Земельным кодексом  Российской  Федерации  и  Федеральным
законом    от    24.07.2002    N    101-ФЗ    "Об    обороте    земель
сельскохозяйственного назначения"; а по вышеуказанным группам -  кроме
того, Федеральными законами от  11.06.2003  N  74-ФЗ  "О  крестьянском
(фермерском) хозяйстве", от 07.07.2003 N 112-ФЗ  "О  личном  подсобном
хозяйстве", от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих,  огороднических  и
дачных некоммерческих объединениях граждан".

------------------------------------T---------¬
¦    Земли сельскохозяйственного    ¦    %    ¦
¦       назначения по угодьям       ¦         ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Пашня                              ¦  56,1   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Залежь                             ¦   2,9   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Многолетние насаждения             ¦   1,4   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Кормовые угодья                    ¦  26,0   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Леса и кустарники                  ¦   8,4   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Земли под водой и болотами         ¦   2,4   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Земли под застройками и дорогами   ¦   1,7   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Нарушенные земли                   ¦   0,2   ¦
+-----------------------------------+---------+
¦Прочие земли                       ¦   0,9   ¦
L-----------------------------------+----------

          Рис. 8. Распределение земель сельскохозяйственного
                        назначения по угодьям


                7.2. Анализ состояния и оборота земель
                   сельскохозяйственного назначения

     Общее  количество  земель,   используемых    землепользователями,
занимающимися  производством  сельскохозяйственной  продукции,  на   1
января 2005 г. составило 1445,3 тыс. га.
     При этом, как показывал анализ, с 1990 по 2005 годы доля  земель,
используемых сельскохозяйственными организациями, снизилась - с 1566,4
тыс.  га  до  1257,8  тыс.  га  при  одновременном    росте    площади
сельскохозяйственных земель, используемых гражданами, - с 39,3 тыс. га
до 187,5 тыс.  га.  За  14  лет  объем  площади  земель,  используемых
сельскохозяйственными  организациями,  предприятиями  и  гражданами  в
целом по области снизился на 159,7 тыс. га (почти на 10%).
     Динамика    сокращения    площади    земель,    используемых    в
сельскохозяйственном производстве, с 1990 года приведена на рис. 9:

-----------------------------T---------¬
¦             Годы           ¦ Тыс. га ¦
+----------------------------+---------+
¦1990                        ¦ 1605    ¦
+----------------------------+---------+
¦1995                        ¦ 1562    ¦
+----------------------------+---------+
¦2000                        ¦ 1512,8  ¦
+----------------------------+---------+
¦2005                        ¦ 1445,3  ¦
L----------------------------+----------
      Рис. 9. Динамика сокращения площади земель, используемых в
                  сельскохозяйственном производстве


     Начало    реформирования    правоотношений        на        земли
сельскохозяйственного назначения, находившиеся ранее в государственной
собственности  и  закрепленные  на  праве  постоянного   (бессрочного)
пользования за колхозами и  совхозами,  было  положено  Постановлением
Президиума  Верховного  Совета  РСФСР  и  Совета  Министров  РСФСР  от
15.03.1991 "О дополнительных мерах по ускорению  проведения  земельной
реформы в РСФСР", Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991
N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР",
а  также  Постановлением  Правительства  Российской    Федерации    от
29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов".
     За период 1992 -  1993  гг.  в  области  было  преобразовано  220
колхозов и  совхозов,  на  базе  которых  было  создано  4  ассоциации
крестьянских  (фермерских)  хозяйств,  188  акционерных   обществ    и
товариществ, 10 сельскохозяйственных кооперативов, 18 хозяйств  других
форм, около 2 тысяч крестьянских (фермерских) хозяйств.
     В  процессе  реорганизации  колхозов  и    совхозов    в    новые
сельскохозяйственные организации (товарищества, общества, кооперативы)
закрепленные за ними  сельскохозяйственные  угодья  были  разделены  и
переданы  в  собственность  граждан  в  виде  земельной  доли,    либо
конкретного  земельного  участка,  предоставленного    для    создания
крестьянского (фермерского) хозяйства, личного  подсобного  хозяйства,
садоводства,  огородничества  и  животноводства.  При  этом  право  на
земельные доли получили работники и пенсионеры реорганизуемых колхозов
и совхозов, а также работники предприятий  здравоохранения,  культуры,
образования, соцкультбыта, расположенных на территории данных колхозов
и совхозов.
     На 1 января 2005 г. владельцами земельных долей  числилось  91500
человек, у которых находятся в собственности 477,8 тыс. га  (земельные
доли).
     Регистрацию прав на земельные доли в соответствии  с  Федеральным
законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и
сделок с ним" осуществили  около  5%  собственников  земельных  долей.
Многие земельные доли можно признать бесхозным имуществом, так как  за
10  лет  земельной  реформы  номинальные  собственники  не    получили
документы о праве собственности на землю, а если  и  получили,  то  не
распорядились землей. Таких собственников насчитывается около 40%.
     С выходом Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об  обороте
земель сельскохозяйственного назначения"  в  области  начался  процесс
купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.  В течение 2004
- 2005 годов  в  администрацию  области  поступило  112  обращений  от
граждан и организаций по вопросам продажи земельных участков или долей
в праве общей долевой собственности  из  земель  сельскохозяйственного
назначения.  Предлагалось  к  продаже  324  земельных  участка   общей
площадью 3236,5 га. Продажа земельных участков производится в основном
в районах, граничащих  с  Московской  областью  -  это  Петушинский  и
Киржачский  районы.  Цена,   по    которой    осуществляются    сделки
купли-продажи земельных участков, составляет от  40,0  до  250,0  тыс.
руб. за гектар, а земельные доли продаются по цене от 0,5 тыс. руб. до
100,0 тыс. руб. за гектар.

           7.3. Юридические и физические лица, занимающиеся
             производством сельскохозяйственной продукции

     Земли сельскохозяйственного назначения  в  основной  своей  массе
используются  юридическими  и  физическими  лицами  для   производства
сельскохозяйственного продукции.
     В  пользовании,  собственности,    аренде    сельскохозяйственных
предприятий,  организаций  и  учреждений,  занимающихся  производством
сельскохозяйственной продукции, находится 1257,8 тыс. га  земель,  что
составляет  43,2%  от  всего  земельного  фонда  области,    из    них
сельскохозяйственных  угодий  721,7  тыс.  га,  или  71,7%  от    всех
сельскохозяйственных угодий области.
     В  таблице  7  приведены  сведения  о    предприятиях    области,
занимающихся производством сельскохозяйственной продукции:

     Таблица 7
----T------------------------T----------T---------T----------------¬
¦ N ¦     Наименование       ¦Количество¦ Площадь ¦  В том числе   ¦
¦п/п¦хозяйствующих субъектов ¦          ¦(тыс. га)¦   (тыс. га)    ¦
¦   ¦                        ¦          ¦         +--------T-------+
¦   ¦                        ¦          ¦         ¦сельхоз-¦из них ¦
¦   ¦                        ¦          ¦         ¦ угодий ¦ пашни ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦ 1 ¦           2            ¦    3     ¦    4    ¦   5    ¦   6   ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦1. ¦Хозяйственные           ¦    69    ¦  192,3  ¦  105,9 ¦  73,7 ¦
¦   ¦товарищества и общества ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
¦   ¦(в т.ч.  акционерные    ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
¦   ¦общества)               ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦2. ¦Производственные        ¦   226    ¦  969,7  ¦  553,0 ¦ 386,0 ¦
¦   ¦кооперативы             ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦3. ¦Государственные и       ¦    11    ¦   42,7  ¦   26,5 ¦  18,3 ¦
¦   ¦муниципальные унитарные ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
¦   ¦с/х предприятия         ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦4. ¦Научно-исследовательские¦    17    ¦   24,0  ¦   16,7 ¦  13,8 ¦
¦   ¦и учебные учреждения и  ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
¦   ¦заведения               ¦          ¦         ¦        ¦       ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦5. ¦Подсобные хозяйства     ¦     8    ¦    9,3  ¦    7,7 ¦   6,9 ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦6. ¦Прочие предприятия,     ¦   140    ¦   19,8  ¦   11,9 ¦   7,8 ¦
¦   ¦организации и учреждения¦          ¦         ¦        ¦       ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+-------+
¦ИТОГО:                      ¦   471    ¦ 1257,8  ¦  721,7 ¦ 506,5 ¦
L----------------------------+----------+---------+--------+--------

     В  собственности,  владении,  пользовании  и  аренде  у   граждан
находится 187,5 тыс. га, что составляет 6,4%  всего  земельного  фонда
области, в том числе сельхозугодий - 171,8 тыс.  га,  или  17,1%  всех
сельхозугодий области.
     Сведения  о  гражданах  (объединения    граждан),    занимающихся
производством сельскохозяйственной продукции, приведены в таблице 8:

     Таблица 8
----T------------------------T----------T---------T-----------------¬
¦ N ¦      Наименование      ¦Количество¦ Площадь ¦   В том числе   ¦
¦п/п¦хозяйствующих субъектов ¦          ¦(тыс. га)¦    (тыс. га)    ¦
¦   ¦                        ¦          ¦         +--------T--------+
¦   ¦                        ¦          ¦         ¦  с/х   ¦ из них ¦
¦   ¦                        ¦          ¦         ¦ угодий ¦ пашни  ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 1 ¦           2            ¦    3     ¦    4    ¦   5    ¦   6    ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 1.¦Крестьянские            ¦   2125   ¦   28,8  ¦  26,3  ¦  21,3  ¦
¦   ¦(фермерские) хозяйства  ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 2.¦Личные подсобные        ¦ 217172   ¦   55,0  ¦  51,2  ¦  41,1  ¦
¦   ¦хозяйства               ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 3.¦Лица, имеющие служебные ¦   2529   ¦    1,0  ¦   0,9  ¦   0,2  ¦
¦   ¦наделы                  ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 4.¦Садоводы и садоводческие¦ 220058   ¦   20,0  ¦  15,5  ¦   0,1  ¦
¦   ¦объединения             ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 5.¦Огородники и            ¦  64542   ¦    6,6  ¦   6,5  ¦   6,5  ¦
¦   ¦огороднические          ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
¦   ¦объединения             ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 6.¦Дачники и дачные        ¦    190   ¦    0,1  ¦   0,1  ¦   0,1  ¦
¦   ¦объединения             ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 7.¦Лица, имеющие земельные ¦  88963   ¦    9,1  ¦   5,6  ¦   4,2  ¦
¦   ¦участки под             ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
¦   ¦индивидуальным жильем   ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 8.¦Животноводы и           ¦   7244   ¦    7,2  ¦   7,2  ¦   0,4  ¦
¦   ¦животноводческие        ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
¦   ¦объединения             ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ 9.¦Лица, использующие      ¦  39566   ¦   54,4  ¦  53,2  ¦   2,0  ¦
¦   ¦земельные участки для   ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
¦   ¦сенокошения и выпаса    ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
¦   ¦скота                   ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦10.¦Собственники земельных  ¦     73   ¦    0,9  ¦   0,9  ¦   0,7  ¦
¦   ¦участков                ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦11.¦Собственники земельных  ¦    593   ¦    4,2  ¦   4,2  ¦   2,5  ¦
¦   ¦долей ликвидированных   ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
¦   ¦с/х предприятий         ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦12.¦Индивидуальные          ¦     10   ¦    0,2  ¦   0,2  ¦   0,1  ¦
¦   ¦предприниматели         ¦          ¦         ¦        ¦        ¦
+---+------------------------+----------+---------+--------+--------+
¦ИТОГО:                      ¦ 643065   ¦  187,5  ¦ 171,8  ¦  79,2  ¦
L----------------------------+----------+---------+--------+---------

             7.4. Особенности и основные проблемы оборота
               земель сельскохозяйственного назначения

     В  связи  с  тем,  что  земли  сельскохозяйственного   назначения
являются весьма специфичным видом земель,  требующим  особой  правовой
охраны  и  регулирования,  с  целью  сохранения  площади,  качества  и
продуктивности  таких  земель  вводятся  определенные  ограничения  их
оборотоспособности.
     Основными    направлениями    ограничения    оборота       земель
сельскохозяйственного назначения, как правило, являются:
     а)  предъявление  определенных  требований  к  собственникам    и
пользователям таких земель;
     б) установление предельных (максимальных и минимальных)  размеров
земельных участков;
     в) определение правил совершения сделок с этими участками.
     Федеральным законом от 24.07.2002 N  101-ФЗ  "Об  обороте  земель
сельскохозяйственного  назначения"   был    также    установлен    ряд
особенностей  на  оборотоспособность   земель    сельскохозяйственного
назначения.  Основными принципами такого оборота  согласно  указанному
Закону были определены:
     - сохранение целевого использования земельных участков;
     - установление максимальных размеров сельскохозяйственных угодий,
которые  могут  находиться  в  собственности  граждан  и  их   близких
родственников;
     - преимущественное право субъекта Российской Федерации и  органов
местного  самоуправления  на  покупку  земельных  участков  из  земель
сельскохозяйственного назначения;
     -  особенности  предоставления    данных    земельных    участков
иностранным гражданам и юридическим лицам;
     - особенности приватизации таких земель.
     Земельная  доля  не  является  выделенным    на    местности    и
сформированным земельным участком, а является лишь долей в праве общей
долевой собственности на весь  земельный  участок.  Таким  образом,  в
случае, если собственник земельной доли не воспользовался своим правом
и  не  выделил  в  натуре  земельный  участок  (не    оформил    право
собственности на него), то все распорядительные действия проводятся им
с  земельной  долей,  а  не  с  земельным  участком,  что  накладывает
определенные ограничения на такое распоряжение (например,  отсутствует
возможность  залога   земельной    доли,    возникает    необходимость
согласования его распорядительных действий  с  остальными  участниками
долевой собственности и т.д.).
     В настоящее время Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ  "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения"  установлен  механизм
выдела земельных участков в счет доли в праве общей  собственности  на
земельный  участок  из   земель    сельскохозяйственного    назначения
(земельной доли).
     Следует отметить, что схема действий по выделу земельного участка
из состава земель сельскохозяйственного назначения  в  счет  земельной
доли довольна трудоемкая.
     В связи с тем, что участники общей долевой собственности не имеют
полных сведений друг о друге, информация о выделе земельных  участков,
как правило, публикуется в средствах массовой  информации.  При  этом,
конечно же, не все участники своевременно получают эту информацию.
     Кроме того, рыночная стоимость одних и тех же участков в связи  с
недостаточностью  уточненных   методик    рыночной    оценки    земель
сельскохозяйственного назначения, отсутствием  наработанной  практики,
информационных баз данных по рыночным сделкам с такими  землями  может
по-разному определяться разными оценщиками, причем эта  разница  может
быть  существенной.  По  сложившейся  в  области  практике   земельные
участки, расположенные в районах, граничащих  с  Московской  областью,
имеют более высокую цену по сравнению с остальными районами.

           7.5. Перевод земель из одной категории в другую

     Перевод  земель  из  одной  категорию  в   другую    в    области
осуществляется в соответствии с Федеральным законом  от  21.12.2004  N
172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории  в
другую" и Постановлением Губернатора области от 14.06.2005  N  341  "О
реализации Федерального закона от  21.12.2004  N  172-ФЗ  "О  переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую".
     Отнесение земель к категориям, перевод их из  одной  категории  в
другую осуществляется в соответствии с федеральным  законодательством:
Правительством Российской Федерации, администрацией области,  органами
местного самоуправления.
     В настоящее время перевод земель  из  одной  категорию  в  другую
осуществляется на основании ходатайств юридических и  физических  лиц,
заинтересованных  в  переводе,  и  органов  местного    самоуправления
муниципальных образований в связи с установлением или изменением черты
поселений, а также с целью размещения промышленных и других  объектов,
строительством  дорог,  объектов   придорожного    сервиса,    добычей
общераспространенных полезных ископаемых.
     Рассмотрение  ходатайств  и  подготовку  необходимых   документов
осуществляют в зависимости от категории земель, территориальные органы
федеральных органов исполнительной власти и администрация области.
     В соответствии с  действующим  законодательством  перевод  земель
сельскохозяйственного назначения  в  другую  категорию  допускается  в
исключительных случаях для строительства промышленных объектов,  линий
электропередачи,    связи,    автомобильных    дорог,    магистральных
трубопроводов и иных несельскохозяйственных нужд.
     Особо  продуктивные  сельскохозяйственные  угодья,    кадастровая
стоимость которых  существенно  превышает  среднерайонный  уровень,  в
соответствии с Законом Владимирской области от 05.03.2005 N  23-ОЗ  "О
перечне  особо  ценных  продуктивных  сельскохозяйственных  угодий  на
территории Владимирской  области,  использование  которых  для  других
целей не  допускается"  включены  в  перечень  земель,  запрещенных  к
использованию для других целей и их перевод недопустим.
     В настоящее время массовый характер приобрело  расширение  границ
поселений  за  счет  прилегающих  земель,  основную   часть    которых
составляют земли сельскохозяйственного назначения.  В результате этого
область может потерять значительную часть плодородных земель.
     В  целях  сохранения  земельных  участков   сельскохозяйственного
назначения необходимо более рационально подходить к вопросу  включения
в черту населенных пунктов  земельных  участков  сельскохозяйственного
назначения.