Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу n А55-17229/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

договором о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий, заключаемым между покупателем и продавцом одновременно с настоящим договором.

В соответствии с пунктом 3.3. договора № 1234 от 15.10.2001 г. покупатель не вправе до перехода к нему права собственности на объект приватизации отчуждать его или распоряжаться им иным образом.

В пункте 5.1. договора № 1234 от 15.10.2001 г. покупатель обязуется исполнить в полном объеме условия, на которых имущество продано по конкурсу, а именно: провести реконструкцию и капитальный ремонт кинотеатра «Маяк» и благоустройство прилегающей территории с учетом функционирования кинозала вместимостью не менее 300 мест, отвечающего современным технологиям кинопроката, на срок не менее 10 лет; объем инвестиций в стоимостном выражении – 12000000 руб.; срок выполнения условий по освоению инвестиций – в течение 2-х лет с момента заключения договора купли- продажи.

Нежилое здание кинотеатра «Маяк» общей площадью 1378,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, Коммунистическая, д. 83, передано предпринимателю            Кирсановой Т.С. по акту приема-передачи недвижимости от 22.10.2001 г. (т. 1, л.д. 33).

Одновременно с договором купли-продажи специализированным финансовым муниципальным учреждением «Фонд имущества города Тольятти» (продавец) и                 Кирсановой Татьяной Сергеевной (покупатель) заключен договор № 1234/1 от              15.10.2001 г. о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных условий (т. 1, л.д. 34-36).

В пункте 1.3. договора № 1234/1 от 15.10.2001 г. установлено, что объектом инвестирования является реконструкция и капитальный ремонт кинотеатра «Маяк» и благоустройство прилегающей территории с учетом функционирования кинозала вместимостью не менее 300 мест, отвечающего современным технологиям кинопроката, объем инвестиций в стоимостном выражении – 12000000 руб.

Согласно пункту 2.1. договора № 1234/1 от 15.10.2001 г. покупатель обязуется выполнить инвестиционные условия, установленные при проведении конкурса и указанные в пункте 5.1. договора купли-продажи муниципального имущества на коммерческом конкурсе от 15.10.2001 г. № 1234, в течение 2 (двух) лет с момента заключения договора купли-продажи объекта приватизации.

В соответствии с пунктом 3.1. договора № 1234/1 от 15.10.2001 г. покупатель не позднее, чем за 30 рабочих дней до истечения срока, установленного в пункте 2.1. настоящего договора, предоставляет продавцу акты приемки выполненных работ, подтверждающие освоение средств на проведение реконструкции и капитального ремонта, согласованные с балансодержателем объекта приватизации.

В разделе 4 договора № 1234/1 от 15.10.2001 г. предусмотрено, что продавец с целью осуществления контроля за выполнением условий конкурса формирует специальную комиссию по контролю за выполнением инвестиционных условий коммерческого конкурса, в состав которой включаются представители продавца, Комитета по управлению имуществом г. Тольятти, соответствующей районной администрации, в компетенции которой находится координация и регулирование деятельности соответствующей отрасли экономики. Комиссия не позднее, чем за 15 рабочих дней до истечения срока, установленного в пункте 2.1. настоящего договора, осуществляет проверку выполнения условий коммерческого конкурса и оформляет акт о выполнении инвестиционных условий, подписываемый всеми членами комиссии, принимавшими участие в ее работе, и утверждаемый продавцом.

Согласно пункту 5.1. договора № 1234/1 от 15.10.2001 г. в случае невыполнения покупателем инвестиционных условий, а также ненадлежащего их выполнения, установленного комиссией по контролю за выполнением инвестиционных условий коммерческого конкурса в порядке, определенном разделом 4 настоящего договора, объект приватизации, приобретенный победителем коммерческого конкурса, подлежит безвозмездному отчуждению в муниципальную собственность города Тольятти.

Дополнительным соглашением № 1 от 30.04.2004 г. к договору № 1234 от  15.10.2001 г. стороны изменили срок выполнения условий по освоению инвестиций                   с 2 (двух) до 6 (шести) лет в связи с существенным изменением обстоятельств и невозможностью исполнения договора без изменения его условий в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 37).

Комиссией по контролю за выполнением условий конкурса, действующей на основании приказа председателя ликвидационной комиссии СФМУ «Фонд имущества городского округа Тольятти» № 31 от 08.10.2007 г., 12.10.2007 г. в присутствии предпринимателя Кирсановой Т.С. проведена проверка выполнения покупателем инвестиционных условий коммерческого конкурса по продаже нежилого здания кинотеатра «Маяк», расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 83, с непосредственным осмотром объекта приватизации, по результатам которой составлен акт от 12.10.2007 г. (т. 1, л.д. 77-81).

Как следует из акта от 12.10.2007 г., при осмотре объекта приватизации комиссией выявлено, что здание кинотеатра «Маяк», расположенное по адресу: г. Тольятти,              ул. Коммунистическая, д. 83, общей площадью 1378,20 кв. м, демонтировано, на месте здания находится котлован, произведен монтаж фундаментных блоков, выведены анкера под колонны, готовность нулевого цикла составляет ориентировочно 70%, строительно-монтажные работы не ведутся. Акты приемки выполненных работ, подтверждающие освоение средств на проведение реконструкции и капитального ремонта, согласованные с балансодержателем объекта приватизации, покупателем Кирсановой Т.С. в комиссию не представлены.

В пункте 5 акта от 12.10.2007 г. комиссией сделано заключение, что инвестиционные условия коммерческого конкурса по продаже пустующего нежилого здания кинотеатра «Маяк», расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 83, в соответствии с договором № 1234 от 15.10.2001 г. купли-продажи муниципального недвижимого имущества на коммерческом конкурсе (с изменениями, внесенными дополнительным соглашением № 1 от 30.04.2004 г.), договором № 1234/1 от 15.10.2001 г. о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных условий покупателем Кирсановой Т.С. не выполнены.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо № 3055/4 от 06.07.2007 г. с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор № 1234 от 15.10.2001 г., договор № 1234/1 от 15.10.2001 г., выплатить в бюджет городского округа Тольятти сумму ущерба в размере 8136000 руб., причиненного муниципальному образованию в результате сноса пустующего нежилого здания кинотеатра «Маяк», расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 83, и демонтировать незавершенный строительством объект, возведенный на земельном участке вместо здания кинотеатра «Маяк» (т. 1, л.д. 70-72).

В связи с тем, что ответчик указанные требования добровольно не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При заключении договоров № 1234 от 15.10.2001 г., № 1234/1 от 15.10.2001 г. истец рассчитывал на выполнение ответчиком инвестиционных условий коммерческого конкурса, то есть на проведение в течение 6 лет реконструкции и капитального ремонта кинотеатра «Маяк», благоустройство прилегающей территории с учетом функционирования кинозала вместимостью не менее 300 мест, отвечающего современным технологиям кинопроката, на срок не менее 10 лет, с объемом инвестиций в стоимостном выражении 12000000 руб.

Однако в установленный договорами срок инвестиционные условия коммерческого конкурса ответчиком не выполнены.

В силу положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Доказательства невозможности надлежащего исполнения условий договоров № 1234 от 15.10.2001 г., № 1234/1 от 15.10.2001 г. ответчиком в материалы дела не представлены.

Отсутствие в течение длительного времени конечного результата, на который истец был вправе рассчитывать при заключении договоров, является существенным нарушением ответчиком условий договоров.

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком инвестиционных условий коммерческого конкурса подтвержден материалами дела, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный апелляционный суд считает, что требования истца о расторжении заключенных с ответчиком договоров № 1234 от 15.10.2001 г. купли-продажи муниципального недвижимого имущества на коммерческом конкурсе (с изменениями, внесенными дополнительным соглашением № 1 от 30.04.2004 г.), № 1234/1 от 15.10.2001 г. о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное нарушение договора одной из сторон, послужившее основанием для изменения или расторжения договора предоставляет другой стороне право требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика стоимости демонтированного пустующего нежилого здания кинотеатра «Маяк», расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, 83, в сумме               8136000 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Размер убытков, определенный судом первой инстанции на основании отчета об оценке рыночной стоимости демонтированного здания, соответствует положениям пункта 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 39-65).

Как следует из материалов дела, на месте демонтированного здания кинотеатра «Маяк» ответчиком начато строительство культурно-развлекательного центра «Маяк».

Муниципальным предприятием городского округа Тольятти «Инвентаризатор» по результатам технического обследования 20.02.2008 г. составлен технический паспорт на незавершенный строительством объект инвентарный № 2003914, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая,            № 83  (т. 4, л.д. 48-55; т. 8, л.д. 44-55).

Согласно техническому паспорту объект находится в стадии строительства со степенью готовности 11%, площадью застройки 1831,9 кв. м, имеет фундамент из железобетонных блоков, частично наружные и внутренние капитальные стены из железобетонных блоков.

Статьей 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 г. установлено, что разрешение на строительство – документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство – основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Разрешение на строительство или реконструкцию пустующего нежилого здания кинотеатра «Маяк», расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район,                 ул. Коммунистическая, 83, в установленном законом порядке ответчику не выдавалось.

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора города Тольятти Самарской области 25.10.2002 г. предпринимателю Кирсановой Т.С. выдано разрешение № 24/228 на выполнение подготовительных работ по реконструкции кинотеатра «Маяк» (т. 6, л.д. 51).

Однако действовавшее на указанную дату федеральное законодательство не предусматривало право органов архитектурно-строительного надзора выдавать разрешение на производство работ, являющихся частью строительства. В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» указанные органы вправе лишь осуществлять контроль за реализацией архитектурного проекта, осуществление которого не связано с выдачей каких-либо разрешений на производство строительно-монтажных работ.

При указанных обстоятельствах незавершенный строительством объект инвентарный № 2003914, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, № 83, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

Поскольку