Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу n А72-7184/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2009 года в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 12 часов 23 апреля 2009 года в связи с необходимостью вручения дополнительно представленных доказательств лицам, участвующим в деле.

Через канцелярию в суд поступили:

- сообщение Управления ФРС по Ульяновской области от 8.04.2009 г. об отсутствии в ЕГРПН записей о регистрации прав на объект недвижимости – земельный участок кадастровый номер 73:24:020704:44, адрес: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул.Брестская 78;

- сопроводительное письмо ООО «Симбирская сервисная компания» от 22.04.2009 г. в приложением документов: копии распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 28.11.2008 г. № 1838-р, доказательств направления дополнительно представленных доказательств лицам, участвующим в деле.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2009 года в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 16 часов 20 минут 14 мая 2009 года в связи с ходатайством ответчика об отложении слушания дела в связи с болезнью генерального директора.

В судебном заседании представитель истца Шаповалова Н.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям. Ранее заявленных доводы и ходатайства поддержала.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом, явку в суд своих представителей не обеспечили.   

В судебном заседании 14 мая 2009 года был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут 21 мая 2009 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

Государственным актом А-1 №478608 от 19.11.1991 г. подтверждается право ПО «Комета» на бессрочное и бесплатное пользование земельным участком площадью 38,2 га для размещения основного производства по ул. Солнечной в Заволжском районе.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 26.07.2006 г. усматривается, что ОАО «Комета» принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 290410,1 кв.м., с кадастровым номером 73:24:020407:44.

Постановлением Главы города Ульяновская от 25.06.2007 г. № 5316 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 73:24:020704:44 площадью 290410,1 кв.м. (ранее переданного ПО «Комета»), при этом выделено 18 земельных участков и утверждены границы земельных участков, в т.ч. земельного участка площадью 2943 кв.м. по адресу: г.Ульяновск, Заволжский район, ул. Брестская, 78, строение 26 (ранее ул. Брестская 78) под зданиями корпусов №8А и №8Г.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества №41/2004 от 20.08.2004 г. ОАО «Комета» по результатам аукциона продало ООО «ФЕЛЛ-ИКС» недвижимое имущество – здание корпуса №8Г (литер Ц) общей площадью 1250,98 кв.м., инв. №026033, адрес объекта – Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Брестская, 78, кадастровый номер объекта – 73:24:020704:44:0260330018. В соответствии с пунктами 1.4 и 3.5 указанного договора покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятого объектом и необходимого для его использования ориентировочной площадью 2.220,2 кв.м., права покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации.

20.09.2007г.  ООО «ФЕЛЛ-ИКС» зарегистрировало право собственности на здание корпуса №8Г (литера Ц). Указанный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73 АТ №616037.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 2.06.2008 г. усматривается, что право собственности на здание корпуса №8Г (литера Ц) площадью 1250,98 кв.м. адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Брестская, №78 принадлежало ООО «ФЕЛЛ-ИКС».

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества № 06/08-1-КП от 5.06.2008 г. ООО «Симбирская сервисная компания» приобрело у ООО «ФЕЛЛ-ИКС» здание корпуса № 8Г (литера Ц), назначение нежилое, 3-этажное, общая площадь 1250,98 кв.м., инв. №026033, адрес объекта – Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Брестская, 78, кадастровый номер объекта – 73:24:020704:44:0260330018. В доказательство права собственности на указанный объект недвижимости продавцом были представлены договор купли-продажи от 20.08.2004 г. и свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2007 г.

ООО «Симбирская сервисная компания» передало ответчику денежную сумму 2 500 000 руб. в счет оплаты договор, что подтверждается  актом взаиморасчетов по договору от 05.06.2008г. и платежным поручением №1 от 05.06.2008г.

08.07.2008. стороны оформили акт приема – передачи указанного имущества, в акте отразили состав передаваемой документации.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора одновременно с правами на нежилое здание продавец передал покупателю право пользования земельным участком площадью, который занят проданным объектом недвижимости и необходим для его использования, представив в доказательство своих прав на указанный земельный участок общей площадью 301628,8 кв.м. государственный акт на право пользования землей А-1№478608, выданный исполнительным комитетом Ульяновского горсовета 19.11.1991 г. и договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.08.2004 г.

ООО «ФЕЛЛ-ИКС»23.07.2008г. выдало Сизоренко Е.Г. доверенность на представление интересов общества в компетентных органах по вопросу оформления прав на недвижимое имущество  по адресу: г. Ульяновск, ул. Брестская, д. 78, удостоверенную Баженовой Е.В., ВрИО нотариуса г. Ульяновска Браташевой В.А.по реестру № 10055.

14.08.2008г. УФРС по Ульяновской области было вынесено и направлено в адрес истца уведомление о приостановлении государственной регистрации вышеназванного имущества в виду отсутствия земельно-правовых документов.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.08.2008г. в связи с отказом от иска было прекращено производство по делу №А72-3960/2008 по  иску ООО «Симбирская сервисная компания»к ООО «ФЕЛЛ-ИКС» о государственной регистрации права собственности ООО «Симбирская сервисная компания» на нежилое трехэтажное здание корпуса №8Г (литера Ц), общей площадью 1250,98 кв.м., расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Брестская, д. 78, кадастровый номер 73:24:020704:44:0260330018.

15.09.2008г. УФРС по Ульяновской области уведомило стороны о приостановлении регистрационных действий до 12.12.2008г. по заявлению представителя ООО «ФЕЛЛ-ИКС»  о приостановлении государственной регистрации, необходимости предоставления земельно - правовых документов.

ООО «ФЕЛЛ-ИКС» 22.09.2008г. отменил выданную им доверенность на имя Сизоненко Е.Г.

22.09.2008г. УФРС по Ульяновской области в адрес истца было направлено уведомление №01/254/2008-017 от 22.09.2008г. о прекращении  государственной регистрации права и о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований истца суд первой инстанции в своем решении указал отсутствие в договоре купли-продажи от 5.06.2008 г. данных, позволяющих определить расположение здания корпуса №8Г на соответствующем земельном участке, отсутствие на кадастровом учете земельного участка площадью 2943 кв.м. (под зданиями корпусов №№ 8А и 8Г). Кроме того, как указал в решении суд первой инстанции, продавец имущества (ответчик) не представил истцу на момент совершения сделки доказательств своего права на земельный участок, на котором размещено продаваемое недвижимое имущество. На основании указанных обстоятельств суд первой инстанции счел договор от 5.06.2008 г. незаключенным.

Возражая против указанных выводов суда первой инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивает, что предметом сделки купли-продажи был не земельный участок, а сам объект недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество – земельный участок, здание, сооружение, квартира и другое недвижимое имущество.

В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Правила определения предмета в договоре продажи недвижимости указаны в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, следует прийти к выводу, что законом допускается продажа здания без определения в договоре соответствующих прав на земельный участок, необходимый для использования продаваемой недвижимости.

Анализ содержания договора купли-продажи недвижимого имущества № 06/08-1-КП от 5.06.2008 г. позволяет сделать вывод, что предметом договора было именно здание корпуса № 8Г (литера Ц), назначение нежилое, 3-х этажное, общей площадью 1250,98 кв.м., инв. № 026033, адрес объекта – Ульяновская область, город Ульяновск, улица Брестская, № 78, кадастровый номер 73:24:020704:44:0260330018. Идентификация данного объекта как индивидуально-определенного объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимого имущества № 06/08-1-КП от 5.06.2008 г., сомнений не вызывает.

Кроме того, истцом представлены суду апелляционной инстанции дополнительные доказательства: кадастровый паспорт земельного участка от 13.10.2008 г., подготовленный в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:020704:52 (предыдущий номер 73:24:020704:44) площадью 2943+/-19 кв.м., местоположение – Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Брестская, строение 26, 78, разрешенное использование – под зданиями корпусов №8А и №8Г.

Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 28.11.2008 г. №1838-р ООО «ФЕЛЛ-ИКС» был предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 2943 кв.м., расположенный в г. Ульяновске, Заволжском районе, по ул. Брестская, 78, строение 26, для зданий корпусов №8А и №8Г.

Таким образом, основания, в силу которых суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового требования истца, частично устранены, а частично являются необоснованными.

Представленные истцом доказательства позволяют определить предмет договора (индивидуально-определенное здание корпуса №8Г, а также определить, что данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 73:24:020704:44 площадью 301628,8 кв.м., который в последующем был разделен на несколько самостоятельных земельных участков, при этом под размещение корпусов №№ 8Г и 8А предназначен земельный участок с кадастровым номером 73:24:020704:52 (предыдущий номер 73:24:020704:44) площадью 2943 кв.м., выделенный соответствующим распорядительным документом полномочного органа государственной власти продавцу имущества (ООО «ФЕЛЛ-ИКС») в аренду.

Выводы суда об отсутствии у продавца (на момент продажи) какого-либо права на земельный участок, на котором расположено продаваемое здание основанием для отказа в исковом требовании истца быть не может, поскольку законом допускается продажа объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем иному лицу, без согласия правообладателя земельного участка.

При таких доказательствах вывод суда первой инстанции о незаключенности договора в части определения предмета договора судом апелляционной инстанции признается ошибочным и противоречащим фактическим обстоятельствам дела.

В тоже время положения договора купли-продажи недвижимого имущества № 06/08-1-КП от 5.06.2008 г. в части определения судьбы земельного участка (пункт 2 договора) нельзя признать согласованными сторонами надлежащим порядком, поскольку указание в пункте 2.1 договора о принадлежности ООО «ФЕЛЛ-ИКС» части земельного участка на праве бессрочного пользования противоречит фактическим обстоятельствам дела. Ответчику земельный участок и его часть на указанном в договоре праве не принадлежал. В силу этого, условие о правах покупателя на земельный участок, изложенное в договоре, нельзя признать согласованным, а при их определении следует руководствоваться не договором, а законом (положениями статей 552 и 553 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доводы ответчика о фальсификации истцом договора купли-продажи недвижимого имущества № 06/08-1-КП от 5.06.2008 г. получили надлежащую оценку в судебном акте суда первой инстанции.

Истцом заявление о фальсификации доказательства в соответствии с требованиями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции также не подавалось, более того, ответчик, злоупотребляя своими процессуальными правам, в суд апелляционной инстанции не прибыл, заявлял противоречивые ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие  и об отложении дела слушанием в связи с невозможностью явки в суд ответчика. В тоже время в судебном заседании суда первой инстанции ООО «ФЕЛЛ-ИКС» подтвердило факт подписания уполномоченным от общества лицом указанного