Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2009 по делу n А49-4694/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

документы на земельный участок (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят, в частности, проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению (ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В силу ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Судом установлено, что в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок Застройщиком представлен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 19.04.2006 г. № 2286. Представленный документ свидетельствует о том, что земельный участок, в отношении которого испрашивается разрешение на строительство, не свободен от прав  третьих лиц. При этом согласие на строительство дополнительного объекта недвижимости от лиц, правами которых обременен данный земельный участок, не получено.

Статьей 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п.1). Аналогичный порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание закреплен в ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

При этом площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (пункт 2).

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (пункт 3).

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу названной нормы, исключительное право на приобретение в собственность за плату земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в порядке, установленном в статье 36 Земельного кодекса РФ, принадлежит собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках, при отсутствии оснований для отказа в приватизации, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями установлен в п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ и предусматривает учет волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности.

Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 4580 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0202092:0151, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82, предоставлен для размещения и эксплуатации нежилого здания постановлением главы администрации г. Кузнецка от 19.04.2006 г. № 584. На данном земельном участке расположено нежилое здание - административно-бытовой корпус 1984 г. постройки (т. 1 л.д. 90-95).

Именно для целей эксплуатации и размещения данного объекта сформирован как объект права земельный участок площадью 4580 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0202092:0151. Данный участок является единым и неделимым. Обременен правами доступа на него других лиц для проведения ремонтных работ при обслуживании инженерных коммуникаций, проходящих в границах участка.

При этом помещения в здании, находящемся на земельном участке по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка Пензенской области, принадлежат заявителям и третьим лицам на праве собственности (оперативного управления), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделаны соответствующие записи (т.1 л.д. 105-162).

Собственники помещений данного здания используют для своих целей не только помещения, непосредственно принадлежащие им, но и эксплуатируют здание целиком (имеют совместные инженерные коммуникации).

Таким образом, земельный участок площадью 4580 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0202092:0151  по ул. Белинского г. Кузнецка не свободен от прав третьих лиц - собственников помещений здания № 82, расположенного на этом участке. Собственники нежилых помещений названного здания обладают исключительным правом на приватизацию в общую долевую собственность земельного участка, занятого непосредственно этим зданием и необходимым для его обслуживания.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определениях от 05.03.2004 г. № 82-О, от 21.02.2008 г. № 119-О-О, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Распоряжение имуществом, в отношении которого допускается только существование общей собственности, может осуществляться лишь по соглашению всех ее участников.

Поскольку на земельном участке площадью 4580 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0202092:0151 по ул. Белинского г. Кузнецка, в отношении которого выдано оспариваемое разрешение на строительство, находится здание № 82, помещения в котором принадлежат нескольким собственниками (тридцати лицам), то обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение в уполномоченный орган. Установление такого условия направлено на защиту прав и интересов собственников имущества, расположенного на неделимом земельном участке (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 г. № 82-О, от 21.02.2008 г. №119-О-О).

Как следует из материалов дела, оспариваемое разрешение на строительство выдано одному из владельцев помещений здания по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка  - Савенкову В.И. Согласно пояснительной записке к рабочему проекту «Деловой центр «Измайловский» водопровод и канализация осуществляется от существующих систем канализации и водоснабжения, а также от существующих систем водоснабжения и коллекторов канализации (т. 2 л. д. 46-59).

Между тем, согласие всех сособственников иных помещений, расположенных в здании по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка, на строительство нового объекта недвижимости на земельном участке, являющемся неделимым и предоставленным для эксплуатации данного здания, не получено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком требований п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающего представление лицом, заинтересованным в получении разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, и требований п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, предусматривающего безусловное право заявителей и третьих лиц на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащими им на праве собственности помещениями.

Ссылка ответчиков и третьего лица Савенкова В.И. на то, что договор аренды земельного участка № 2286 от 19.04.2006 г. с множественностью лиц на стороне арендатора заключен только с названным третьи лицом, правомерно не принята судом, так как возможность самостоятельного владения, пользования и распоряжения неделимым земельным участком лишь одним из собственников доли объекта недвижимости, расположенного на этом участке, действующим законодательством не предусмотрена. Наличие одного договора аренды земельного участка при том условии, что он заключен со множественностью лиц на стороне арендатора, при отсутствии письменного согласия иных собственников помещений,  расположенных на этом неделимом земельном участке, не подтверждает права Застройщика на земельный участок, в отношении которого испрашивается разрешение на строительство.

Суд правомерно отклонил и довод ответчика и Застройщика о том, что заявители присоединились к договору аренды после выдачи оспариваемого разрешения на строительство, поскольку неприсоединение третьих лиц или присоединение позднее одних из них к договору аренду земельного участка не изменяет право данных лиц иметь земельный участок в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им совместно с другими лицами, гарантированное Конституцией Российской Федерации.

Довод подателя жалобы (Савенкова В.И.) о том, что судом не дана оценка его доводу о попытке согласования с заявителями возведения торгового центра, суд апелляционной инстанции считает несостоятельным.

Как правильно указал суд первой инстанции, представление листа согласования строительства торгового делового центра «Измайловский» одновременно с заявлением о выдаче разрешения на строительство материалами дела не подтверждается.    Кроме этого, лист согласования не содержит соответствующего волеизъявления Прохорова М.Н., Прохоровой Н.А., а также АКБ «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК», Коноваловой М.И., Ростова Д.С.,  Дзилихова А.Л.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 17.06.2009 г. при обращении в суд с настоящим заявлением Предпринимателями одновременно заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока подачи заявления о признании недействительным разрешения на строительство (т. 1 л.д. 6, 9).

Из материалов дела следует, что оспариваемое разрешение на строительство направлено Предпринимателям в ответ на запрос от 25.02.2009 г. № 6 о выдаче  его копии 24.03.2009 г. с сопроводительным письмом № 671 (т. 1 л.д. 10, 11).

При этом доказательства направления или вручения Предпринимателям оспариваемого разрешения на строительство в более ранние сроки Администрацией не представлены.

Ссылка подателя жалобы (Администрации) на письменные объяснения начальника отдела архитектуры и строительства от 21.07.2009 г., а также на письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации города Кузнецка от 12.11.2008 г. № 1098 отклоняется апелляционной коллегией, поскольку указанные документы не содержат доказательств получения Предпринимателями оспариваемого разрешения, в том числе с указанием даты получения данного документа.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недопущении заявителями нарушения процессуальных сроков, установленных ч. 4 ст. 198 АПК  РФ, для обращения в суд с настоящим заявлением.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при принятии судебного акта и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 31 июля 2009 года по делу № А49-4694/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                      Н.Ю. Марчик

Судьи                                                                                                                   С.Т. Холодная

Е.М. Рогалева