Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2010 по делу n А55-6339/2009. Изменить решение

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11 января 2010 года                                                                                   Дело № А55-6339/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., , с участием:

от истца  – Пайгачова Н.В., доверенность №168 от 15.01.2009 г.,

от ответчика: Сильченко Н.В., доверенность от 20.08.2009 г., Чугунков И.С., доверенность от 12.08.2009 г. (до перерыва); Чугунков И.С., доверенность от 12.08.2009 г. (после перерыва);

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №2  апелляционную жалобу                           ООО «Строительный Двор «Домовой» на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 сентября 2009 года по делу № А55-6339/2009 (судья Веремей Л.Н.)

по иску ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском», г.Самара,

к ООО «Строительный двор «Домовой», г.Санкт-Петербург,

о взыскании денежной суммы и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО «Строительный двор «Домовой» о расторжении договора аренды нежилого помещения №0-0-4 от 26 октября 2007 года, взыскании с ответчика (с учетом уточнения) 8728539,41руб. задолженности по договору аренды, неустойки за просрочку внесения предыдущих платежей по договору аренды (э/энергия за январь 2008 года и возмещение стоимости гос. регистрации договора в 2008 году) в сумме 960,35руб., неустойки за просрочку внесения платежей в соответствии с п. 8.3 договора в размере 264284,63руб., задолженности за оказание услуг доступа к сети Интернет в размере 15505,20руб., неустойки за просрочку внесения предыдущих платежей (август 2008 года) по договору оказания услуг доступа к сети Интернет в размере 267,18руб., неустойки за досрочное расторжение договора аренды в размере 33906665,41руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 сентября 2009 года по делу № А55-6339/2009 иск удовлетворен частично: суд расторгнул указанный договор, взыскал с ответчика в пользу истца 8728539 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате,  960 руб. 35 коп.  неустойки за просрочку оплаты э/энергии за январь 2008 года и возмещение стоимости госрегистрации договора в 2008 году, 264284 руб. 63 коп. неустойки, начисленной в соответствии с п.8.3 договора, 15505 руб. 20 коп. задолженности по оплате услуг доступа к сети Интернет, 267 руб. 18 коп. неустойки за просрочку внесения предыдущих  платежей (август 2008 года) по договору оказания услуг доступа к сети Интернет, 15000000 руб. 00 коп. неустойки за досрочное расторжение договора,  и 102 000 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, производство по делу прекратить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что истец препятствовал ему в пользовании арендуемым помещением, в связи с чем заявитель как арендатор приостановил исполнение обязательства по уплате арендной платы с марта 2009 года.

05.11.2009 судебное разбирательство было по ходатайству ответчика отложено на 01 декабря 2009 года, а затем – на 24 декабря 2009 года.

В связи с отпуском судьи Туркина К.К. определением от 24 декабря 2009 года произведена его замена на судью Демину Е.Г. в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу. После замены судьи рассмотрение дело начато с начала.

В судебном заседании 24.12.2009 объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 29.12.2009. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали, уточнили, что обжалуют решение суда в части взыскания денежной суммы, просят в этой части в иске отказать; в части расторжения договора решение суда не обжалуется.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу. В судебном заседании представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поскольку решение суда обжалуется в части взыскания денежной суммы и от сторон не поступили возражения относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в данной части, суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда в части взыскания с ответчика в пользу истца денежной суммы.

 Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания с ответчика в пользу истца денежной суммы.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 26.10.2007 был подписан договор  аренды нежилого помещения №0-0-4 (л.д.34-45 т.1) с приложениями (л.д.46-62 т.1),  в соответствии с условиями  которого арендодатель обязался передать арендатору  за плату, во временное пользование помещение площадью 3254,34кв.м., расположенное по адресу: 443045,    г. Самара, Октябрьский район,  ул. Ново-Садовая, 160 «М»,  Торгово-развлекательный центр «МЕГАСИТИ», а арендатор обязался его принять и  своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по настоящему договору.      В соответствии с экспликацией к поэтажному плану цокольного  этажа здания  в состав помещения входит часть комнаты  №25 - паркинг, общей площадью 3254,34кв.м., границы помещения, площадь и номер комнаты указаны и  показаны линиями контура в копии поэтажного плана цокольного этажа  здания, который является  приложением №1 к договору (л.д.46 т.1).

Право собственности на передаваемое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д.33 т.1), копией представленного в суд апелляционной инстанции технического паспорта.

Согласно п.3.1 договора срок аренды помещения составляет десять лет с момента передачи помещения арендатору по акту приемки-передачи для осуществления коммерческой деятельности. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с   п.п.4.1, 4.3 договора арендная плата, стоимость операционных услуг  устанавливаются с 26.07.2008 в размере 245,20у.е. и 50 у.е. соответственно  за квадратный метр в год, в том числе НДС, которые, а также  иные платежи в соответствии с п.4.2 договора, перечисляются арендатором в рублях ежемесячно на расчетный счет арендодателя на основании выставленного счета не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. При этом 1 у.е приравнивается к 1 доллару США по курсу ЦБ РФ к рублю на дату выставления арендодателем счета на оплату арендатору. Если по курсу ЦБ РФ 1 доллар США  менее 26руб. 50коп.,  то оплата по договору аренды осуществляется по курсу 26 руб. 50 коп. за 1 доллар США.

Согласно п.4.6 договора возмещение расходов арендодателя на электроэнергию, потребляемую в помещении, производится на основании показаний электрического счетчика ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Пунктом 8.3 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора  за нарушение сроков внесения платежей, предусмотренных договором, в виде пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 10 дня с даты срока оплаты платежей.

В соответствии с п.8.5 договора в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора он выплачивает арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы и стоимости операционных услуг за год.

Согласно  п.10.2 договора  в случае если стороны не придут к соглашению в течении 30 дней с момента получения одной из сторон уведомления другой стороны о наличии и предмете спора, то все споры подлежат разрешению Арбитражным судом Самарской области.

26.10.2007 истцом ответчику по акту приема-передачи помещения (л.д.61 т.1) передан объект аренды.

Кроме того, 16.05.2007 между сторонами был заключен договор №0-0-4 Интернет об оказании услуг доступа к сети Интернет (л.д.63-66 т.1) с приложениями (л.д.67-69 т.1), в соответствии с условиями которого истец (агент) от имени и по поручению ЗАО «Самара Телеком» обязался оказывать клиенту (ответчику) услуги передачи данных и телематических служб сети Интернет,  а клиент обязался  оплачивать эти услуги в течении 10 календарных дней со дня получения счета по указанным в счетах реквизитам.

Пунктом 3.5 договора сторонами предусмотрена ответственность клиента  в виде пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

По состоянию на 29.04.2009, как указывает истец, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате и стоимости операционных услуг за март, апрель, май 2009 года, возмещение электроэнергии за январь и февраль 2009 года, стоимости услуг Интернета за февраль и март 2009 года, начисленным пени за просрочку арендных платежей, оплаты электроэнергии, внесения оплаты по договору оказания услуг доступа к сети Интернет. Кроме того, ответчик не использует объект аренды, частично вывез торговое оборудование, не  ведет коммерческую деятельность в арендуемом помещении с 27.02.2009, что, по мнению истца, следует рассматривать как односторонний отказ от исполнения своего обязательства.

Поскольку в претензионном порядке (л.д. 88, 89, 96, 97, 104-107 т.1, л.д. 15-18, 25-28 т.3, л.д.67-76 т. 4) спор не был урегулирован, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении арендатором условий заключенного договора аренды, поскольку указанный договор не был расторгнут ни по соглашению сторон, ни по решению суда, а помещение не возвращено арендодателю по акту, арендная плата с марта 2009 года арендатором не уплачивается.

Суд первой инстанции не согласился с доводами ответчика о том, что истец чинил ему препятствия в пользовании арендованным помещением путем блокировки дверей и отключения электроэнергии в феврале 2009 года. При этом суд первой инстанции указал,  что согласно акту разграничения ответственности по инженерным сетям от 26.10.2007 (л.д.48 т.1) границей эксплуатационной ответственности по электроснабжению является акт балансовой принадлежности оборудования и болтовое соединение входящих кабелей, установленных в помещении арендатора, ответственность за состояние контактов на границе раздела несет арендатор, ответственность за техническое состояние приборов учета и кабелей 0,4кВ от электрощитовой до вводных щитков в помещении арендатора несет арендодатель, ответственность за техническое состояние вводных щитков и электрооборудования в помещении арендатора несет арендатор. Докладными записками от 26.02.2009, 28.02.2009, составленными  сотрудниками инженерной службы истца (л.д.137, 138 т.5), заключением  по результатам проверки вводного распределительного устройства от 02.03.2009 (л.д.139 т. 5), выполненного ООО «Электрум», с которым у истца заключен договор на оказание услуг по проверке отходящих линий по подстанциям, а также щитовых помещений, установлено, что в пределах границ ответственности арендодателя нет неисправностей в электросетях.

Между тем в указанных документах нет указаний, что они составлялись по результатам обследований с участием уполномоченных представителей ответчика. Кроме того, из указанных документов не следуют однозначные выводы о том, было ли отключение электроэнергии в арендованном помещении в феврале 2009 года и каковы причины этого отключения. Также данные сведения отсутствуют в заключении от 05.06.2009 (л.д.135 т.5), выполненном ООО «Сервисная энергетическая компания» без участия представителей ответчика.

Суд апелляционной инстанции также не принимает в качестве надлежащих доказательств заключения, протоколы и технические отчеты, представленные ответчиком, так как  они составлены без участия истца. Данные о показаниях приборов учета электроэнергии в феврале и марте 2009 года стороны не представили.

В этой связи  вывод суда первой инстанции о том, что согласно п.6.3 договора текущий ремонт и обслуживание инженерных систем помещения производится арендатором за свой счет в соответствии с актом разграничения ответственности по инженерным сетям, не имеет отношения к предмету спора, так как ответчик утверждает, что отключение электроэнергии было произведено ответчиком не в связи с ремонтом и обслуживанием инженерных сетей.

Таким образом, представленные в дело документы, в том числе совместные акты осмотров, не подтверждают причин и продолжительности отключения электричества в арендуемом помещении в феврале 2009 года, и, следовательно, не доказывают факта чинения истцом ответчику препятствий в пользовании помещений.

Между тем, судом первой инстанции не дана оценка доводам ответчика о том, что сотрудники истца осуществляли блокировку дверей в арендуемом помещении 27.02.2009.

Как следует из материалов дела (л.д.41, 42 т.5) в феврале 2009 года сторонами велись переговоры относительно снижения арендной платы. При этом ответчик предупреждал истца о возможности закрытия магазина с 01.04.2009, если предложение о снижении арендной платы не будет принято. Между тем от ответчика не поступал отказ от договора аренды.

Вместе с тем в соответствии с рапортом старшего помощника прокурора Октябрьского района г.Самары (л.д.88-89 т.5) в ходе проведения проверки коллективного заявления сотрудников ООО «Строительный двор «Домовой» были получены объяснения от управляющего истца О.С.Ким, согласно которым 27.02.2009 сотрудниками истца при участии ООО ЧОП «Виконт» был ограничен доступ сотрудников арендатора в арендуемое помещение. В этой связи постановлением прокурора Октябрьского района города Самары от 01.04.2009 (л.д.91-92 т.5) материалы проверки направлены в ОВД по Октябрьскому району городского округа Самара для решения вопроса об уголовном преследовании по факту выявленного нарушения уголовного законодательства (ч.1 ст.330, ч.1 ст.201 УК РФ).

Из объяснений О.С.Ким следует, что ограничение доступа в помещение производилось в связи с задолженностью арендатора по уплате арендной плате. Однако из материалов дела следует, что по состоянию на 27.02.2009 у ответчика