Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 по делу n А49-9012/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

от 1.08.2006 г.

В соответствии с договором купли-продажи от 22.04.2009 г. (т.1 л.д. 14-18) ОАО «УПХ Пензенского совхоза – техникума» продало, а ООО «Учхоз» приобрело недвижимое имущество в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 179 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»:

- линейное сооружение – газификация (газопровод) диаметром 159 мм – 520 п.м., диаметром 114 мм – 477 п.м., задвижка диаметром 150 мм – 3 шт., задвижка диаметром 100 мм – 1 шт., общая протяженность 997 м., год ввода в эксплуатацию 1993 г., инвентарный номер 56:401:002:50940, адрес объекта – г.Пенза, с.Дубрава, ул.Зеленодольская, 1Д, тех.паспорт от 11.04.2009 г.;

- капитальное вложение в строительство телятника (инвестиционные вложения), а именно капитальные затраты и результаты вложений в общей сумме 1 438 011 руб. (внеоборонтные активы по данным бухгалтерского учета продавца), представляющие собой нежилое здание незавершенное строительством, площадью 959,7 кв.м., степень готовности 95%, адрес объекта: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 53, литера Д, инвентарный номер 56:401:003:000325050, тех.паспорт от 21.04.2009 г.;

- сооружение – асфальтовая площадка общей площадью 504 кв.м., литера I, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 1Д, инвентарный номер 56:401:002:50940, год ввода в эксплуатацию 1988 г., тех.паспорт от 11.04.2009 г.;

- сооружение силосная траншея 50 п.м. общей площадью 1200 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 1Д, инвентарный номер 56:401:002:50940, год ввода в эксплуатацию 1981, техн.паспорт от 11.04.2009 г.

Указанное в договоре имущество (асфальтовую площадку, силосную траншею, капитальное вложение в строительство телятника, линейное сооружение (газификация)) передано продавцом покупателю по актам приема – передачи от 24.04.2009 г. (т.1 л.д.19-22).

В соответствии с договором купли-продажи от 22.04.2009 г. (т.1 л.д. 40-45) ОАО «УПХ Пензенского совхоза – техникума» продало, а ООО «Учхоз» приобрело недвижимое имущество в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 179 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»:

- нежилое здание (коровник на 240 голов) общей площадью 1673 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.53, инвентарный номер 56:401:002:000325050, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-291;

- нежилое здание (коровник на 196 голов) общей площадью 1530,7 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.53, инвентарный номер 56:401:002:000325050, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-287;

- нежилое здание (телятник на 196 голов) общей площадью 579,3 кв.м., литера В, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.53, инвентарный номер 56:401:002:000325050, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-289;

- нежилое здание (коровник на 400 голов) общей площадью 3950,2 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.63, инвентарный номер 56:401:002:000325780, тех.паспорт от 2.08.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-290;

- нежилое здание (зернохранилище) общей площадью 900 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, инвентарный номер 56:401:002:000325060, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-284;

- сооружение (зерноток) общей площадью 1184,2 кв.м., литера Г, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, инвентарный номер 56:401:002:000325060, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-292;

- нежилое здание (зернохранилище) общей площадью 977,5 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, инвентарный номер 56:401:002:000325060, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-282;

- нежилое здание (зернохранилище) общей площадью 977,5 кв.м., литера В, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, инвентарный номер 56:401:002:000325060, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-295;

- нежилое здание (зернохранилище) общей площадью 614,2 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.55, инвентарный номер 56:401:002:000325070, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-283;

- нежилое здание (зернохранилище, склад-крытый ток) общей площадью 613 кв.м., литера АА1, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.55, инвентарный номер 56:401:002:000325070, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-296;

- нежилое здание (склад) общей площадью 864 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.56, инвентарный номер 56:401:002:000325080, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-293;

- нежилое здание общей площадью 3125,4 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.56, инвентарный номер 56:401:002:000325080, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-285;

- нежилое здание (автовесовая) общей площадью 77,9 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.57, инвентарный номер 56:401:002:000325160, тех.паспорт от 20.04.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-274;

- сооружение (ЗАВ-20) общей площадью 75,9 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.58, инвентарный номер 56:401:002:000325170, тех.паспорт от 2.08.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-272;

- нежилое здание (склад) общей площадью 520,8 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.64, инвентарный номер 56:401:002:000325790, тех.паспорт от 1.08.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-288;

- нежилое здание (столярный цех) общей площадью 80,8 кв.м., литера В, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.64, инвентарный номер 56:401:002:000325790, тех.паспорт от 1.08.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-277;

- нежилое здание (пилорама) общей площадью 107,6 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.64, инвентарный номер 56:401:002:000325790, тех.паспорт от 1.08.2006 г., условный номер 58-58-01/074/2006-276.

Одновременно с переходом права собственности на указанные объекты недвижимости по договору к покупателю перешло право собственности на занятые названными объектами недвижимости и необходимые для их использования земельные участки:

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 112 469 кв.м., адрес объекта – относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.53, 63, кадастровый номер 58:29:03 001 006:21;

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 85 123 кв.м., адрес объекта – относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, 55, 56, 57, 58, 64, кадастровый номер 58:29:03 001 005:62.

Указанное в договоре недвижимое имущество (нежилые здания и  земельные участки) передано продавцом покупателю по актам приема – передачи от 24.04.2009 г. (т.1 л.д.46-64).

Факт оплаты приобретенного истцом имущества подтвержден копиями платежных поручений (т.3 л.д.12-13).

Рассматривая доводы заявителя апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения жалобы по следующим основаниям.

Утверждения истца о том, что он является ненадлежащим ответчиком по исковому требованию истца – несостоятельны.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 года №1395/09, принятому по делу №А07-4014/2008.

Поскольку продавец ОАО «УПХ Пензенского совхоза-техникума» было ликвидировано, что подтверждено внесением в Единый государственный реестр юридических лиц записи от 6.07.2009 г., принятые на себя обязательства по договорам купли-продажи от 22.04.2009 г. частично исполнило, на часть имущества, являвшегося предметом указанных договоров от 22.04.2009 г. за ликвидированным лицом было зарегистрировано право собственности, что подтверждает отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, удовлетворение судом первой инстанции в данной части исковых требований ООО «Учхоз» соответствует нормам статей 549 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципу правовой определенности.

В тоже время, судебное решение в части регистрации перехода права собственности (по договорам от 22.04.2009 г.) на имущество, на которое права собственности за продавцом зарегистрировано не было, ни на момент заключения договора, ни на момент ликвидации продавца, как юридического лица, подлежит отмене и в удовлетворении искового требования в данной части надлежит отказать по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает с момента его государственной регистрации.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1), право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества. Только собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела усматривается, что за продавцом спорного имущества (ОАО «УПХ Пензенского совхоза-техникума») право собственности в отношении части проданного имущества зарегистрировано не было ни на момент совершения сделок по его отчуждению, ни на момент ликвидации ОАО «УПХ Пензенского совхоза-техникума».

В частности, не было зарегистрировано право собственности на имущество:

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 112 469 кв.м., адрес объекта – относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.53, 63, кадастровый номер 58:29:03 001 006:21;

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 85 123 кв.м., адрес объекта – относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, 55, 56, 57, 58, 64, кадастровый номер 58:29:03 001 005:62;

- линейное сооружение – газификация (газопровод) диаметром 159 мм – 520 п.м., диаметром 114 мм – 477 п.м., задвижка диаметром 150 мм – 3 шт., задвижка диаметром 100 мм – 1 шт., общая протяженность 997 м., год ввода в эксплуатацию 1993 г., тех.паспорт от 11.04.2009 г.;

- нежилое здание незавершенное строительством, площадью 959,7 кв.м., степень готовности 95%, адрес объекта: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 53, литера Д, тех.паспорт от 21.04.2009 г.;

- сооружение – асфальтовая площадка общей площадью 504 кв.м., литера I, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 1Д, год ввода в эксплуатацию 1988 г., тех.паспорт от 11.04.2009 г.;

- сооружение силосная траншея 50 п.м. общей площадью 1200 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 1Д, тех.паспорт от 11.04.2009 г.

Более того, в материалах дела вообще отсутствуют доказательства того, что земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 112 469 кв.м., адрес объекта – относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.53, 63, кадастровый номер 58:29:03 001 006:21; земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 85 123 кв.м., адрес объекта – относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г.Пенза, ул.Зеленодольская, д.54, 55, 56, 57, 58, 64, кадастровый номер 58:29:03 001 005:62; нежилое здание незавершенное строительством, площадью 959,7 кв.м., степень готовности 95%, адрес объекта: г.Пенза, ул.Зеленодольская, 53, литера Д, тех.паспорт от 21.04.2009 г. было включено в состав имущества, переданного в результате приватизации в ОАО «УПХ Пензенского совхоза-техникума».

Идентифицировать линейное сооружение газификации (газопровод), сооружение асфальтовая площадка, сооружение силосная траншея как имущество, переданное ОАО «УПХ Пензенского совхоза-техникума» в результате приватизации из представленных истцом доказательств также невозможно в силу несовпадения отдельных характеристик объектов,