Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу n А49-7890/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

30 марта 2010 года                                                                            Дело № А49-7890/2009                     г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  30 марта 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя – не явился, извещен,

от товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Космос» – Столяров Н.В., доверенность от 15 июля 2009 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Космос»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 января 2010 года по делу                  № А49-7890/2009 (судья Новикова С.А.)

по заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы, г. Пенза,

к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Космос», г. Пенза,

о взыскании задолженности, пени по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Космос» (далее по тексту - ТСЖ ВСК «Космос») о взыскании суммы 1379009 руб. 48 коп., в том числе: 352675 руб. 31 коп. - задолженность по оплате арендной платы в соответствии с договором аренды земельного участка № 4900 от 26.01.2004г. за период с августа 2007 г. по октябрь 2008г., 502288 руб. 21 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды земельного участка за период с 05.02.2004 г. по 29.10.2008г., 524045 руб. 96 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.10.2008 г. по 13.07.2009 г.

Определением от 30.11.2009 г. суд первой инстанции в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уменьшение размера исковых требований до суммы 891994 руб. 31 коп., в том числе: 352675 руб. 31 коп. - задолженность по оплате арендной платы за период с августа 2007г. по 29.10.2008 г., 502288 руб. 21 коп. - пени за период с 05.02.2004 г. по 29.10.2008 г., 37030 руб. 91 коп. проценты за период с 30.10.2008 г. по 13.07.2009 г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 27.01.2010 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил взыскать с товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Космос» в бюджет муниципального образования г. Пензы сумму 426427 руб. 69 коп., в том числе: 352675 руб. 31 коп. - долг, 36721 руб. 47 коп. - пени, 37030 руб. 91 коп. – проценты; в остальной части иска отказал.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, доказательств извещения истца о вводе объекта (жилого дома), находящегося на арендуемом земельном участке ответчиком не представлено. Каких-либо изменений в договор аренды после ввода жилого дома в эксплуатацию не вносилось. Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с просьбой внести изменения в договор аренды, и пересмотреть размер арендной платы в связи с вводом объекта, находящегося на земельном участке, в эксплуатацию, так как в данном случае изменяется вид разрешенного использования, ответчиком не представлено.

Исковое заявление подано в суд 02.09.2009 г., то есть за пределами срока исковой давности по требованию о взыскании пени за период с 05.02.2004 г. по 01.09.2006 г.

Поскольку ответчиком арендные платежи в сумме 352675 руб. 31 коп. после замены стороны в обязательстве в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 29.10.2008 г. по договору аренды земельного участка № 4900 от 26.01.2004 г. не были внесены, имеет место просрочка исполнения денежного обязательства.

Не согласившись с выводами суда, ТСЖ ВСК «Космос» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что 28 декабря 2006 года администрацией города Пензы было выдано разрешение за подписью главы города под № 172 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 15-ти этажного жилого дома с блоком помещений общественного назначения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Красная, 49, то есть дома, возведенного ответчиком на арендуемом земельном участке. Указанное разрешение является актом, утверждающим изменение вида использования арендуемого земельного участка.

30.01.2007 г. актом Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» вышеуказанному 15-этажному жилому дому был присвоен адрес.

С даты ввода дома в эксплуатацию изменился вид использования арендуемого земельного участка на «земельные участки, занимаемые жилыми домами, многоэтажными, повышенной этажности». Согласно постановления главы администрации города Пензы № 1686 от 26.12.2005 г. «Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению и утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков» и, учитывая изменение вида использования арендуемого земельного участка, размер арендной платы должен был составить 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Об изменении вида использования земельного участка истцу было известно, так как Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы является структурным подразделением администрации города Пензы, осведомленным о всех решениях главы города. Факт осведомленности истца о введении ответчиком дома в эксплуатацию утверждается ещё и неприменением в отношении ответчика положений ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающей увеличение размера арендной платы при не введении в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома.

Однако с января по март 2007 года от истца не поступило ни одного документа, утверждающего изменение размера арендной платы.

Истец не принял решения об изменении размера арендной платы. Только лишь в июле 2007 года в адрес ответчика поступило уведомление об изменении размера арендной платы с 01.01.2007г. в связи с изменением вида использования земельного участка. Новый размер арендной платы составил 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

В период с января по июль 2007 года ответчик уплатил истцу 1 18321,85 руб., хотя, учитывая изменение размера арендной платы, должен был уплатить лишь 24847,57 руб. В связи с тем, что ответчик не намеревался расторгать договор аренды, а также, учитывая наличие переплаты в арендных платежах, ответчик перестал производить их перечисление.

Отсутствие задолженности по внесению арендных платежей подтверждено справкой за № 6722 от 30.10.2008 г., а также п.1.5 договора уступки от 29.10.2008 г., отражающими факт переплаты.

С января 2007 года ответчик, являясь одновременно заказчиком-застройщиком дома 49 по ул.  Красная,  начал передачу квартир гражданам — участникам долевого строительства  указанного   жилого  дома,   для   государственной   регистрации   ими   права собственности. Суд не привлек в качестве соответчиков собственников квартир в многоквартирном жилом доме 49 по ул. Красная, зарегистрировавших свое право собственности в период с января 2007 года по сентябрь 2008 года.

В судебном заседании представитель ТСЖ ВСК «Космос» доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебное заседание представитель Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ТСЖ ВСК «Космос», оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления главы администрации города Пензы № 1378 от 22.07.2003г. и № 47/4 от 09.01.2004г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (далее - КУМИ г.Пензы), правопреемником которого является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы, и ТСЖ ВСК «Космос» 26.01.2004г. заключен договор аренды земельного участка № 4900, по условиям которого КУМИ г.Пензы (арендодатель) передает ТСЖ ВСК «Космос» (арендатору) в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 58:29:03 0073 001:0020, площадью 3904,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Красная, для использования поэтапного проектирования и строительства 15 этажного жилого дома с блоком общественного назначения (п.п.1.1., 1.2. договора).

Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора (т. 1, л.д. 17-21).

Вышеуказанный договор аренды заключен сторонами на 11 месяцев с 22.07.2003г. по 22.06.2004г. (п.8.1. договора).

Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование ответчику земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 26.01.2004г. (л.д. 23).

Размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с п.2.1. договора аренды составил: 2381,44 руб. - в год, 198,45 руб. - в месяц.

В соответствии с условиями договора аренды № 4900 от 26.01.2004 г., арендатор обязался вносить арендную плату за арендуемый земельный участок в сумме не менее месячного арендного платежа, ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (п.3.1. договора). Первый арендный платеж за период с 22.07.2003 г. по 01.01.2004 г. составил 952,39 руб. и должен быть внесен в течение 5 банковских дней с момента подписания договора (п.3.2. договора).

Срок действия договора аренды истек 22.06.2004 г., однако при отсутствии возражений со стороны истца, ответчик продолжал занимать земельный участок и после истечения срока действия договора. В этом случае, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

12.10.2004 г. между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №4900 от 26.01.2004 г., в соответствии с условиями которого, размер арендной платы с 01.01.2004 г. увеличен и составил: 158072,96 руб. в год (13172,75 руб. в месяц), а срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 21.01.2005г. к договору аренды, стороны согласовали новый размер арендной платы, который с 01.01.2005г. составил 173845,12 руб. в год (14487,09 руб. в месяц), а с 04.02.2005г. - 434612,80 руб. в год (36217,73 руб. в месяц).

29.10.2008 г. между истцом (арендодателем), ответчиком и ТСЖ «Космос» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.01.2004 г. № 4900, в соответствии с условиями которого, ТСЖ ВСК «Космос» (арендатор) уступает, а ТСЖ «Космос» (новый арендатор) принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка от 26.01.2004 г. № 4900 (т. 1, л.д. 46).

Согласно п. 1.4. договора уступки прав и обязанностей, наряду с уступкой прав арендатор передал, а новый арендатор в полном объеме принял на себя обязательства арендатора по договору аренды.

Арендная плата по договору аренды земельного участка за период с 26.01.2004 г. по 29.10.2008 г. уплачена арендатором, а за период с 30.10.2008г. уплачивается новым арендатором (п. 1.5. договора уступки).

Таким образом, арендные отношения прекратились между истцом и ответчиком с 30.10.2008г.

В связи с тем, что арендные платежи за период с августа 2007 г. по 29.10.2008 г. ответчиком не были внесены, истец обратился в суд за взысканием задолженности.

При принятии решения о частичном удовлетворении заявленных Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.ст.22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, ответчиком условия договора аренды в части внесения арендных платежей нарушались, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 352675 руб. 31 коп. за период с августа 2007 г. по 29.10.2008 г.

В решении суд верно отметил, что доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено.

Довод ответчика об отсутствии задолженности по арендным платежам за спорный период, со ссылкой на справку, выданную истцом за № 6722 от 30.10.2008