Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по делу n А65-26543/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

21 апреля 2010 года                                                                         Дело № А65-26543/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  21 апреля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Глущенко Е.И.,

с участием:

от заявителя – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционные жалобы

муниципального учреждения «Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район»,

индивидуального предпринимателя Марковой Васили Ахметхановны

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 января 2010 года по делу № А65-26543/2009 (судья Галеева Ю.Н.),

по заявлению муниципального учреждения «Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район», г. Нижнекамск,

к индивидуальному предпринимателю Марковой Василе Ахметхановне, г. Нижнекамск,

о взыскании долга и пени по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Управление  земельных и имущественных отношений Муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район», г. Нижнекамск РТ, (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Марковой Василе Ахметхановне, г. Нижнекамск РТ, (далее - ответчик) о взыскании 880844 руб. 52 коп. долга и 1736274 руб. 47 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.01.2010 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил взыскать с индивидуального предпринимателя Марковой Васили Ахметхановны, г. Нижнекамск РТ, в  пользу муниципального учреждения «Управление  земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район», г. Нижнекамск РТ, 222145 руб. 62 коп. долга, 5331 руб. 49 коп. пени, в остальной части в иске отказать.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что стороны до 2006г. согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемой этому понятию ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Поскольку механизм исчисления арендной платы до 2006 г. оставался неизменным, поэтому не требовалось заключение дополнительного соглашения и его государственная регистрация, следовательно,  истец  должен был платить арендную плату в 2001г. - 1725 руб. 30 коп., в 2002 г. - 3450 руб. 60 коп., в 2003 г. - 6210 руб., в 2004 г.- 6832 руб. 01 коп., в 2005г.-2009 г.г. - 7521 руб. 86 коп.     

Расчеты годового размера арендной платы, подлежащего уплате истцом в 2006, 2007, 2008 г.г. произведены ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога, а также поправочных (повышающих) коэффициентов.

Доказательств государственной регистрации, влекущих существенные изменения условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы суду не предоставлено.     

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что применять методику расчета, установленную с 1.01.2006г. и отличную от методики, предусмотренной договором аренды, зарегистрированным в установленном порядке, оснований не имеется.

Поскольку, ответчик свои обязательства по оплате за период с 14.09.2006 г. до 1.03.2009 г. не исполнил,  требование истца о взыскании 222145 руб. 62 коп.  долга по арендной плате, согласно  ч.1 ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ является правомерным и подлежит удовлетворению судом.

С учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права, требование истца в части взыскании долга по арендной плате за период с 1.05.2001 г. до 14.09.2006 г. не подлежит удовлетворению в силу ст. 199 ГК РФ.     

Поскольку в платежных квитанциях от 27.02.2003г. и от 25.02.2009г. на общую сумму 25000 руб. не указан период, за который производится платеж, суд принял платежи в погашение обязательств, срок исполнения которых наступил ранее.     

Учитывая изложенное и то, что перерыв течения срока исковой давности может иметь место лишь  в пределах срока исковой давности, названные платежные документы не приняты судом в качестве  доказательства перерыва срока исковой давности.

Поскольку сроки  оплаты в договоре аренды не установлены и истец не доказал период просрочки, суд с учетом положений ст. 314 ГК РФ, пришел к выводу о начальном периоде начисления неустойки с 19.03.2009г. (11.03.2009г. получена претензия + 7 дней).

Суд посчитал сумму заявленной неустойки соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Не согласившись с выводами суда, индивидуальный предприниматель Маркова В.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика основного долга в размере, превышающем 127 401 рубль 50 копеек, исковые требования истца о взыскании с ответчика основного долга в размере, превышающем 127 401 рубль 50 копеек, оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе указывает, что абзацем первым п. 2.1 спорного договора предусмотрен фиксированный размер арендной  платы по договору 20 703, 60 руб.  в год.  При этом доказательств согласования сторонами договора какой-либо методики расчета данной суммы в материалах дела не имеется.

Абзац второй п. 2.1 спорного договора предусматривает, что размер арендной платы может быть предусмотрен истцом в одностороннем порядке в связи с решениями Государственного совета Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, Нижнекамского объединенного совета, главы администрации, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы.

Однако в силу неопределенности приведенных положений как в части указания органов государственной власти (органов местного самоуправления), так и в части отсутствия конкретного порядка изменения размера арендной платы в зависимости от принятия данными органами правовых актов, свидетельствовать о согласовании истцом и ответчиком порядка (механизма) исчисления арендной платы они не могут.

Таким образом, при определении размера договорных обязательств ответчика перед истцом следует исходить из размера 20 703 рубля 60 копеек в год.

Не согласившись с выводами суда, МУ «Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район»  Республики Татарстан также подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-26543/2009 от 11.01.2010 года в части отказа во взыскании 658 698 руб. 90 коп. задолженности по арендным платежам и 1 730 942 руб. 98 коп. пени отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований МУ «Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район» Республики Татарстан».

В апелляционной жалобе указывает, что вывод суда в части изменения механизма расчета с 2006 года не обоснован, поскольку изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы обусловлено принятием соответствующих нормативных актов уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления. Увеличение размера арендной платы за период с 2000 года по 2009 год связано исключительно с изменениями размеров ставок земельного налога, вносимых ежегодно в федеральное законодательство.

С 1 января 2006 года изменилось лишь то обстоятельство, что ставка земельного налога стала рассчитываемой, что не означает замену одного из составляющих механизма расчета арендной платы, либо добавление нового. При этом, а. 2 п. 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в связи с изменениями размера нормативной цены участка (до 2006 года), кадастровой стоимости земельного участка (с 2006 года), фактически характеризующие одно качество земельного участка - стоимость, вне зависимости от того, как они обозначены.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки налоговых ставок и кадастровой стоимости земельных участков не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию в п.3 ст. 614 ГК РФ.

Механизм расчета арендной платы на всем периоде действия договора оставался неизменным: ставка земельного налога х площадь земельного участка х поправочный коэффициент.

Поскольку изменение базовой ставки арендной платы устанавливается на основании нормативного акта уполномоченного органа, отсутствие доказательств письменного извещения ответчика об этом изменении не является основанием для признания расчета арендной платы незаконным.

Отсутствие уведомлений об изменении арендной платы может влиять лишь на размер начисленных пени за указанный период, однако не может являться основанием для освобождения ответчика от определенного на основании нормативно - правовых актов размера арендной платы.

В отношении начисленных пени, суд пришел к выводу о начальном периоде начисления неустойки с 19.03.2009г. Однако, учитывая, что договор заключен в 2001 году, исходя из общего смысла гражданского законодательства, а также требований добросовестности, разумности и справедливости исполнения обязательств, данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле,  не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Между правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды  №10 от 11.04.2001г. по условиям которого истец  передал ответчику  во временное владение земельный участок, площадью 540 кв.м., кадастровый № 16: 53: 04 01-0105, расположенный в г. Нижнекамск по ул. Юности под торговый павильон, а истец принял на себя обязательства по внесению  арендной платы  в размере 20703 руб. 60 коп.  в год.     

Пунктом 2.2 договора стороны согласовали, что арендная плата  по настоящему договору исчисляется с 1.05.2001г.     

Срок аренды составил 15 лет.     

Договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГПН внесена соответствующая запись №16-530-10.2001-2399 (л.д. 14).

Согласно расчету истца ежемесячный размер арендной платы в 2001г. составил 1725 руб. 30 коп., в 2002г. - 3450 руб. 60 коп., в 2003г. - 6210 руб., в 2004г.- 6832 руб. 01 коп., в 2005г. - 7521 руб. 86 коп. (по формуле ставка земельного налога * площадь земельного участка * поправочный коэффициент), в 2006-2008г.г.- 15846 руб. 79 коп., в 2009г. - 16692 руб. 02 коп. исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В п. 2.1 договора предусмотрен механизм определения арендной платы.

Судом верно отмечено в решении, что стороны до 2006г. согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемой этому понятию ч. 3 ст. 614 ГК РФ.     

В пункте 11 информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при применении ч. 3 ст. 614 ГК РФ  необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.     

Поскольку механизм исчисления арендной платы до 2006г. оставался неизменным, поэтому не требовалось заключение дополнительного соглашения и его государственная регистрация, следовательно,  истец  должен был платить арендную плату в 2001г. - 1725 руб. 30 коп., в 2002г. - 3450 руб. 60 коп., в 2003г. - 6210 руб., в 2004г.- 6832 руб. 01 коп., в 2005г.-2009г.г. - 7521 руб. 86 коп.

Расчеты годового размера арендной платы, подлежащего уплате истцом в 2006, 2007, 2008 г.г. произведены ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога, а также поправочных (повышающих) коэффициентов.     

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ размера арендной платы является существенным условием договора аренды.     

Согласно ч.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации.     

В соответствии с ч.3 ст. 433, ч.1 ст. 450, ч.1 ст. 452 ГК РФ  соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации таких изменений, если иное не установлено законом. (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).     

С учетом этого, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ.              

Доказательств государственной регистрации, влекущих существенные изменения условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы суду не предоставлено, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что применять методику расчета, установленную с 1.01.2006г. и отличную от методики, предусмотренной договором аренды, зарегистрированным в установленном