Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А55-17481/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

04 мая 2010 г.                                                                                  Дело № А55-17481/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  04 мая 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – Кархалева Т.Е., доверенность от 10.08.2009 г. № 36,

от ответчика – Рассказчикова А.Ю., доверенность от 28.12.2009 г. № 5775/1,

от третьих лиц:

Муниципального предприятия «Инвентаризатор» – не явился, извещен,

от прокурора  – Самарцева А.В., удостоверение № 078959,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 апреля 2010 года в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу мэрии городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 января 2010 года по делу

 № А55-17481/2009 (судья Стенина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект», Самарская область, г. Тольятти,

к мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

третьи лица:

Муниципальное предприятие «Инвентаризатор», Самарская область, г. Тольятти,

с участием прокурора,

о признании недействительным  отказа, изложенного в письме от 05.05.2009 г. № 1891/1, о предоставлении на праве аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект» (далее - заявитель, ООО «ФИН-СтройПроект», Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к мэрии городского округа Тольятти (далее – ответчик, Мэрия) о признании недействительным отказа, изложенного в письме от 05.05.2009 г. № 1891/1, в предоставлении ООО «ФИН-СтройПроект» на праве аренды земельного участка площадью 3129 кв.м. с кадастровым номером  63:09:01 01 154:18, расположенного  под  принадлежащим  Обществу  на  праве собственности объектом недвижимости, расположенным по адресу: Российская Федерация, Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица 70 лет Октября, дом 7;

об обязании ответчика в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ООО «ФИН-СтройПроект» в аренду земельного участка площадью 3129 кв.м. с кадастровым номером  63:09:01 01 154:18, расположенного под принадлежащим Обществу на праве собственности объектом недвижимости, расположенным по адресу: Российская Федерация, Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица 70 лет Октября, дом 7;     

об обязании ответчика в месячный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду направить в адрес ООО «ФИН-СтройПроект» подписанные уполномоченным должностным лицом мэрии городского округа Тольятти три экземпляра проекта договора аренды земельного участка площадью 3129 кв.м. с кадастровым номером 63:09:01 01 154:18, расположенного под принадлежащим Обществу на праве собственности объектом недвижимости, расположенным по адресу: Российская Федерация, Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица 70 лет Октября, дом 7.

Решением суда первой инстанции от 26 января 2010 года требования ООО «ФИН-СтройПроект» удовлетворены. Судом признан недействительным отказ мэрии городского округа Тольятти Самарской области, изложенный в письме от 05.05.2009 г. № 1891/1, в предоставлении ООО «ФИН-СтройПроект» на праве аренды земельного участка площадью 3129 кв.м. с кадастровым номером  63:09:01 01 154:18, расположенного  под  принадлежащим  Обществу  на  праве собственности объектом недвижимости, расположенным по адресу: Российская Федерация, Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица 70 лет Октября, дом 7. Суд обязал мэрию городского округа Тольятти Самарской области в предусмотренный законодательством срок направить в адрес ООО «ФИН-СтройПроект» проект договора аренды земельного участка площадью 3129 кв.м. с кадастровым номером  63:09:01 01 154:18, расположенного  под  принадлежащим  Обществу  на  праве собственности объектом недвижимости, расположенным по адресу: Российская Федерация, Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица 70 лет Октября, дом 7.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «ФИН-СтройПроект», ссылаясь на нарушение  судом норм материального и процессуального права.

Податель апелляционной жалобы указывает, что в ходе проверки использования земельного участка по адресу: г. Тольятти, ул. 70 лет Октября, 7, было выявлено, что по указанному адресу объект недвижимости демонтирован, что подтверждается  актом от 24.07.2008 г. № 1-344. Данное обстоятельство также подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22.03.2007 г. серии 63-АВ № 338635, выданным на незавершенный строительством объект (готовностью 52%) и техническим паспортом, изготовленным 29.05.2009 г. МП «Инвентаризатор», указывающим степень готовности 7%. Следовательно, в период проведения проверки здания не существовало. Считает отказ Мэрии, содержащийся в письме от 05.05.2009 г. № 1891/1, соответствующим действующему законодательству. Указывает также, что в нарушение требований ст. 71 АПК  РФ судом не дана оценка опубликованного в газете «Понедельник» от 21.07.2008 г. № 28(312) интервью управляющего ООО «ФИН-СтройПроект», где он поясняет, что на спорном земельном участке планируется строительство дома с жилой площадью 10 тыс. кв.м., а также ответа МП «Инвентаризатор» от 04.12.2009 г. № 5766, из содержания которого следует, что колонны каркаса, плиты перекрытия, наружные стены демонтированы.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ФИН-СтройПроект», считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Прокурор просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу  - без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК   РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие  представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «ФИН-СтройПроект» по договору купли-продажи от 28.02.2007 г.  приобрело у гражданина Демидова И.В. незавершенный строительством объект - магазин с кафе (здание лит. А; 52% готовности), расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица 70 лет Октября, дом 7, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 63:09:01 01 154:0018 (т. 1 л.д. 18).

Право собственности ООО «ФИН-СтройПроект» на указанный объект  подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  от 22.03.2007 г. серии 63-АВ № 338635 (т. 1  л.д. 19).     

Продавцу объекта, Демидову И.В., земельный участок под незавершенным строительством объектом принадлежал на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 12.11.2004 г.  № 1089, дополнительного соглашения к договору от 22.09.2005 г. (т. 1  л.д. 25-29). Письмом от 26.02.2007 г. № 31-05/867/07 Мэрия уведомила Демидова И.В., что договор аренды земельного участка от 12.11.2004 г.  № 1089 считается возобновленным на неопределенный срок в силу ст. 621 Гражданского кодекса  РФ.

13.03.2009 г. Общество обратилось в Мэрию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка  площадью 3129 кв.м., кадастровый номер 63:09:01 01 154:18, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. 70 лет Октября, сроком на 34 месяца (т. 1 л.д. 31).

05.05.2009 г.  ответчик  письмом  №   1891/1  отказал Обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Отказ мотивирован тем, что на данном земельном участке отсутствует незавершенное строительством здание магазина с кафе, что было установлено в результате проведенной инспекцией муниципального земельного контроля проверки с составлением акта использования земель от 24.07.2008 г. № 1-344. В связи с чем отсутствуют основания для приобретения прав на земельный участок по основаниям, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса  РФ (т.1 л.д. 33).     

Считая отказ Мэрии в предоставлении на праве аренды земельного участка незаконным, нарушающим права ООО «ФИН-СтройПроект», Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием. 

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса  РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, при отчуждении  гражданином Демидовым И.В. объекта незавершенного строительства ООО «ФИН-СтройПроект» к приобретателю перешло право аренды земельного участка, занятого этим объектом.

Данное обстоятельство подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 г. № 8985/08 по заявлению ООО «ФИН-СтройПроект» о признании незаконным решения мэрии городского округа  Тольятти об отказе в заключении договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка, которым установлено, что договором аренды земельного участка от 12.11.2004 г. № 1089, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2005 г. и письмом администрации от 26.02.2007 г. подтверждается, что Общество обладает правом аренды спорного земельного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительством объекта.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ  в данном постановлении также указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Довод ответчика о том, что в результате проведенной Инспекцией муниципального земельного контроля проверки с составлением акта использования земель от 24.07.2008 г. № 1-344 установлено отсутствие незавершенного строительством объекта, что послужило основанием для оспариваемого отказа, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.  

Право собственности   «ФИН-СтройПроект» на незавершенный строительством объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, что  подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  от 22.03.2007 г. серии 63-АВ № 338635 (т. 1  л.д. 19). 

В соответствии с заключением ООО «Проектный строительный институт «Соцкультбытпроект-С», выданным в 2007 г., конструкции принадлежащего Обществу незавершенного строительством здания в готовности 52% находятся в неудовлетворительном состоянии. Усилие колонн, фундаментов при выполнении многоэтажного надстроя технически и экологически нецелесообразно, так как конструкции, рассчитанные на строительство 2-х этажного здания, имеют значительные разрушения и подлежат демонтажу (т. 1 л.д. 39-41), в связи с чем ООО «ФИН-СтройПроект» демонтировало часть объекта в целях предотвращения его обрушения.

В результате частичного демонтажа заявителем объекта изменились его технические характеристики: готовность незавершенного строительством объекта составила 7%.

Наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительством подтверждается техническим паспортом незавершенного строительством объекта 2009 г., кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства (т. 1 л.д. 126-139), а также актом технической инвентаризации, выданным МП «Инвентаризатор» 29.05.2009 г., из которого следует, что объект незавершенного строительством