Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу n А65-15675/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

03 сентября 2008 г. было отменено решение комиссии от 14 февраля 2007 г. о размещении дома по ул. Береговая, 3. В случае невыполнения ответчиком настоящего требования, истец в соответствии со ст.ст. 452, 619 ГК РФ и п. 6.5.5 договора обратится в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора (т. 1 л.д. 28).

В подтверждение направления и получения ответчиком требования об устранении допущенных нарушений договора истец представил в суд почтовое уведомление о вручении (т. 1 л.д. 29).

В связи с невыполнением требования от 23 октября 2008 г. истец в адрес ответчика направил письмо от 27 ноября 2008 г. № 01-16-ОЮ/3193, приложив к нему три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 13 декабря 2005 г. № 3755 (т. 3 л.д. 4-5).

Факт направления и получения ответчиком указанного письма с приложениями к нему подтверждается почтовым уведомлением о вручении от 11 декабря 2008 г. (т. 3 л.д. 6).

Ответ о рассмотрении предложения о расторжении договора в адрес истца ответчик не направил.

31 марта 2009 г. истец составил акт проверки соблюдения земельного законодательства № 111, из которого следует, что ответчик не выполнил требование истца № 01-16-ою/2813а и не устранил нарушения, зафиксированные в акте обследования земельного участка № 301, земельный участок после проведения земельных работ в исходное состояние не привел (т. 1 л.д. 30-37).

В письме от 07 апреля 2009 г. № 181 ответчик указал на то, что им выполнены подготовительные работы на арендованном земельном участке по укреплению откоса, земляные работы по вертикальной планировке, инженерно-геологические изыскания на основании ранее оформленных документов, разрешающих размещение и проектирование жилого дома на указанном земельном участке. В соответствии с рекомендациями протокола выездного совещания от 16 июля 2008 г. работы на объекте прекращены. В настоящее время строительно-монтажные, земляные и другие работы на объекте не ведутся. Однако демонтаж существующего ограждения и временной подпорной стойки в период весеннего снеготаяния и дождей, считает нецелесообразным. В целях обеспечения безопасной эксплуатации земельного участка, просит истца дать разрешение на перенос ограждения в летнее время.

28 января 2010 г. истец составил акт обследования земельного участка № 10, из которого усматривается, что ответчик на момент обследования земельного участка строительные и земельные работы не производит, ограждение не демонтировано, навал грунта не убран, котлован не засыпан, подпорная стенка из бетонных плит и свай из металлических конструкций не снесены, земельный участок после проведения земляных работ в исходное состояние не приведен.

Считая, что ответчик использует земельный участок с существенным нарушением условий договора и не в соответствии с его целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п. 29 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик использует земельный участок, арендуемый по договору от 13 декабря 2005 г. № 3755, с существенным нарушением условий договора и вида разрешенного использования, что подтверждается актом проверки использования земель от 02 августа 2007 г. № 238, актом обследования земельного участка от 10 октября 2008 г. № 301, актом проверки соблюдения земельного законодательства от 31 марта 2009 г. № 111, актом обследования земельного участка от 28 января 2010 г. № 10.

Довод ответчика о том, что на основании разрешения от 29 мая 2007 г. № 500 им были произведены инженерно-геологические изыскания, а также проектные работы по привязке индивидуального многоэтажного многоквартирного жилого дома с объектами спортивно-оздоровительного назначения, и что в договоре аренды отсутствует запрет на установление забора, арбитражным апелляционным судом не принимается, исходя из следующего.

Согласно приложению № 3 к договору аренды на земельном участке площадью 12978 кв.м. запрещено новое строительство объектов недвижимости.

В соответствии с п. 4.6 указанного приложения к договору арендатор обязан получить в установленном порядке разрешение в администрации города Ижевска до начала реконструкции, нового строительства, изменения функционального назначения помещений, изменения разрешенного использования земельного участка, производства земляных работ, благоустройства прилегающей территории, установки рекламы и ограждений.

Доказательства получения разрешения на выемку грунта, образование котлована, создание подпорной стенки из бетонных плит, установку свай из металлических конструкций и ограждения из бетонных плит и металлопрофиля на арендуемом земельном участке ответчик суду не предоставил.

Разрешение от 29 мая 2007 г. № 500, выданное ГУАиГ г. Ижевска, не может служить основанием для производства указанных работ.

Кроме того, ответчик не представил суду доказательства того, что указанные работы выполнены в рамках инженерно-геологических изысканий и проектных работ.

Более того, Арбитражным судом Удмуртской Республики в рамках дела № А71-2026/2009-Г29 установлено, что публичные слушания по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка не проводились, земельный участок по ул. Береговая, 3 находится в рекреационной зоне (Р), зона спортивных сооружений (Р1), в которой не допускается строительство многоквартирных жилых домов, отмена комиссией своего решения о размещении жилого дома и отзыв разрешения № 500 являются правомерными, разрешение на строительство жилого дома по ул. Береговая, 3 ОАО «Химстрой» не выдавалось, в связи с чем строительно-монтажные работы подготовительного периода осуществлялись ОАО «Химстрой» незаконно.

Указанные обстоятельства являются преюдициально установленными и обязательными для арбитражного суда по настоящему делу.

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал на необходимость исследовать вопрос о направлении истцом в адрес ответчика предложения о расторжении договора.

Судом первой инстанции установлено, что в связи с невыполнением требования от 23 октября 2008 г. № 01-16-ою/2813а об устранении допущенных нарушений, истец в адрес ответчика направил письмо от 27 ноября 2008 г. № 01-16-ОЮ/3193, к которому приложил три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 13 декабря 2005 г. № 3755.

В установленный срок ответчик не направил в адрес истца ответ на указанное предложение от 27 ноября 2008 г.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Кроме того, истцом заявлено требование о приведении земельного участка площадью 8 113 кв.м. с кадастровым номером 18:26:010067:0052 в состояние, пригодное для его дальнейшего использования.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В связи с тем, что ответчик на арендованном земельном участке в нарушение условий договора возвел ограждения из бетонных плит и металлопрофиля, подпорную стенку из бетонных плит и свай из металлических конструкций, нарушил почвенный слой, произвел выемку грунта, в результате которой образовался навал грунта и котлован, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о приведении участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Принимая во внимание, что определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2010 г. ОАО «Химстрой» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то с учетом положений ст. 110 АПК РФ, главы 25.3 НК РФ с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 февраля 2010 г. по делу № А65-15675/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества «Химстрой», г. Нижнекамск, Республика Татарстан, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                Т.С. Засыпкина

Судьи                                                                                                               Е.М. Рогалева

Н.Ю. Марчик