Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2010 по делу n А65-5222/2009. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. [phone],

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [e-mail]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

25 мая 2010 года                                                                                     Дело № А65-5222/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Лукьяновой Т.А.,

судей Каплина С.Ю., Липкинд Е.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ионовой О.В.,

с участием:

от должника – не явился, извещен;

от Гиниятуллиной М.Ю. – Думпе М.В., доверенность от 04 февраля 2010 г.;

от иных лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале № 6, апелляционную жалобу Гиниятуллиной Мадины Юнусовны, г. Бавлы, Республика Татарстан, на определение Арбитражного суда Республики Татарстан о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки от 26 марта 2010 года по делу № А65-5222/2009 (судья Мифтахутдинов Р.Т.), о несостоятельности (банкротстве) ЗАО ИК «Элемтэ», г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2009 г. по настоящему делу в отношении ЗАО «Инвестиционная компания Элемтэ», г. Казань, введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Данильченко В.В. Сведения о введении в отношении должника наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 01.08.2009 г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2009 г. должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком  на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Данильченко В.В.

Временный управляющий Данильченко В.В. обратился в арбитражный суд Республики Татарстан к должнику с заявлением о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества - лыжной базы, расположенной по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский лесхоз.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 марта 2010 г. по делу № А65-5222/2009 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества: помещение, лыжная база, 2-этажный, общей площадью 382, 32 кв.м., инв. № 9838-б/н, лит. Г, объект № 1, кадастровый номер 16:11:21 01 01:0128:0005, номер объекта 16: 11: 00:00733:001, находящегося по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Бавлы, вл. Бавлинского лесхоза, уч. Лыжная база и расположенного на лесном участке площадью 0, 3458 га, кадастровый номер 161625/004/2007-338, заключенный 01.10.2009 между закрытым акционерным обществом «Инвестиционная компания «Элемтэ», г. Казань (ОГРН 1021602855658; ИНН 1654023456), и Гиниятуллиной Мадиной Юнусовной, 25.06.1945 года рождения, место рождения: д. Чалпы Альметьевского района Татарской АССР, паспорт 92 03 467604, выдан Бавлинским ГРОВД Республики Татарстан 14.12.2002, зарегистрированной по адресу: Республика Татарстан, г. Бавлы, ул. Первомайская, д. 98А.

Применены последствия недействительности сделки, обязав Гиниятуллину Мадину Юнусовну, 25.06.1945 г.р., место рождения: д. Чалпы Альметьевского района Татарской АССР, паспорт 92 03 467604, выдан Бавлинским ГРОВД Республики Татарстан 14.12.2002, зарегистрированную по адресу: Республика Татарстан, г. Бавлы, ул. Первомайская, д. 98А возвратить закрытому акционерному обществу «Инвестиционная компания «Элемтэ», г. Казань (ОГРН 1021602855658; ИНН 1654023456),  помещение, лыжная база, 2-этажный, общей площадью 382, 32 кв.м., инв. № 9838-б/н, лит. Г, объект № 1, кадастровый номер 16:11:21 01 01:0128:0005, номер объекта 16: 11: 00:00733:001, находящегося по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Бавлы, вл. Бавлинского лесхоза, уч. Лыжная база и расположенного на лесном участке площадью 0, 3458 га, кадастровый номер 161625/004/2007-338, а закрытое акционерное общество «Инвестиционная компания «Элемтэ», г. Казань (ОГРН 1021602855658; ИНН 1654023456) обязать возвратить Гиниятуллиной Мадине Юнусовне, г. Бавлы, 500 000 руб. в порядке, предусмотренном пунктами 2-4 статьи 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Не согласившись с вынесенным определением Гиниятуллина М.Ю. обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что при вынесении определения судом первой инстанции допущены нарушения материального права.

Представитель должника в судебное заседание не прибыл, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 АПК РФ (почтовые уведомления №№ 51437, 51435, 51436 л.д. 120, 122-123 т. 3).

Представитель Гиниятуллиной М.Ю. в судебном заседании просил определение отменить на основании доводов апелляционной жалобы.

Представители иных лиц в судебное заседание не прибыли, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в соответствии с ч. 1 ст. 123 АПК РФ (почтовые уведомления №№ 51434, 51439 л.д. 119, 121 т. 3).

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствии не явившихся лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки от 26 марта 2010 года по делу № А65-5222/2009 исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 01.10.2009 между ЗАО «Инвестиционная компания «Элемтэ» и Гиниятуллиной М.Ю. заключен договор купли продажи.

В соответствии с условиями данного договора ЗАО «Инвестиционная компания «Элемтэ» (продавец) продает Гиниятуллиной М.Ю. (покупатель) помещение; лыжная база, 2-этажный, общей площадью 382, 32 кв.м., инв. № 9838-б/н, лит. Г, объект № 1, кадастровый номер 16:11:21 01 01:0128:0005, номер объекта 16: 11: 00:00733:001, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Бавлы, вл. Бавлинского лесхоза, уч. Лыжная база. Объект недвижимости расположен на лесном участке площадью 0, 3458 га, кадастровый номер 161625/004/2007-338, принадлежащем продавцу на праве аренды согласно договора № 1 аренды лесного участка от 19.09.2008 г.

На момент совершения сделки купли-продажи объект недвижимости принадлежал должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АБ № 322750 от 11.09.2009, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-25/006/2009-395).

Как установлено судом первой инстанции и достоверно подтверждается материалами дела, цена объекта по договору купли-продажи недвижимости составляет 500 000 руб., из которых покупателем оплачено должнику 470 000 руб. по приходно-кассовому ордеру № 408 от 02.10.2009 г. Объект недвижимости передан должником Гиниятуллиной М.Ю. по акту от 01.10.2009, согласно которому продавец не имеет к покупателю претензий по оплате и исполнению вышеуказанного договора.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.10.2009 серии 16-АС № 162443 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.10.2009 г. сделана регистрационная запись № 16-16-25/008/2009-510 о регистрации за Гиниятуллиной М.Ю. права собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 64 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с отчуждением прямо или косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения. В силу пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В соответствии с п. 1 ст. 62.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для признания сделки недействительной не требуется, чтобы она была уже исполнена обеими или одной из сторон сделки, в связи с чем неравноценность может устанавливаться исходя из условий сделки.

Из положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место в том числе и в случае, если цена сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой совершаются аналогичные сделки.

Суд первой инстанции обосновано, при вынесении обжалуемого судебного акта, принял во внимание условия договора, на основании которого спорная недвижимость приобреталась самим должником в 2003 г., для сравнения условий оспариваемого договора от 01.10.2009.

В соответствии с условиями договора купли-продажи строения от 10.04.2003 должник приобрел здание лыжной базы у Самадовой Мунавар Салимовны за 15 000 000 руб.

Следовательно, цена последующей реализации указанного объекта в 2009 году в период конкурсного производства в размере 500 000 руб. существенно в худшую для должника сторону отличается от цены совершения аналогичной сделки. К такому же выводу пришел суд при сравнение цены договора с ценами недвижимости в городе Бавлы, указанными на сайте бесплатных объявлений www.tataria.org.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что балансовая стоимость имущества должника на 30.09.2009 составляла 12 382 271 руб. 25 коп., что является подтверждением того, что цена реализации спорного имущества Гиниятуллиной М.Ю. существенно отличается в худшую для должника сторону.

Суд первой инстанции, с учетом положений ст. 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу, что отчет об оценке спорной недвижимости, составленный работником ООО «ЮгоВосток-Консалтинг» Юнусовым Р.З. по состоянию на 11.09.2009 г. не может быть признан допустимым и достоверным доказательством в рамках данного дела.

Как правильно указано судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, в отчете не указано, исходя из каких данных и на основании чего при методе прямого сравнительного анализа продаж сделан вывод о средней корректированной стоимости 1 кв. м. по Бавлинскому району в размере 2 000 - 3 000 руб. (при том, что согласно свидетельству о праве собственности спорная недвижимость находится в городе Бавлы), а также не указано, почему при сравнительном методе цена взята в минимальном значении указанного показателя и площадь здания умножена на 2 000 руб., а не на 3 000 руб.

Также, в отчете произведен только затратный подход и указано, что доходный расчет не производился «в связи с нерентабельностью и финансовым кризисом так как он убыточен, доходы от арендной платы не покрывают расходы на коммунальные платежи» (дословная цитата из отчета). Какие-либо основания, подтверждающие данный вывод, например расчет коммунальных платежей и сравнительные данные об аренде схожей недвижимости в отчете отсутствуют. Также, в отчете отсутствуют фотографии или иные данные, подтверждающие выводы отчета, в том числе и вывод о степени износа здания (при этом процент износа не указан, но сделан вывод о его наличии).  Немотивированные выводы, отраженные в отчете, противоречат иным вышеуказанным доказательствам, отражающим сравнительную цену спорной недвижимости.

Суд правомерно признал договор от 01.10.2009 г. ничтожным, как заключенный с нарушением условий п. 2 ст. 64 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено судом первой инстанции и достоверно подтверждается материалами дела, на дату введения наблюдения 14.07.2009 балансовая стоимость отчужденного впоследствии объекта недвижимость составляла 13 296 000 руб. при стоимости активов 261 074 000 руб. Таким образом, вывод суда о том, что на дату введения наблюдения балансовая стоимость спорной недвижимости превышала пять процентов от балансовой стоимости активов должника, соответствует действительности. Доказательства наличия письменного согласия временного управляющего на совершения указанной сделки заинтересованными лицами в материалы дела не представлены.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что 30.09.2009 г. в балансовой отчетности была уменьшена стоимость спорного объекта до 12 382 271 руб. 25 коп. и, следовательно, согласия временного управляющего на совершение сделки не требовалось, не принимается судебной коллегией.

Вывод суда, что в результате данного последующего уменьшения балансовой стоимости объекта, произведенного 30.09.2009 за 1 день до совершения спорной сделки балансовая цена объекта составила 4, 74 процента от балансовой стоимости активов, что в совокупности с моментом изменения балансовой стоимости свидетельствует о недобросовестном намерении должника при совершении спорной сделки обойти закон (статья 10 ГК РФ) сделан обоснованно, с учетом норм действующего законодательства и доказательств имеющихся в материалах дела.

Отклоняется судебной коллегией довод апелляционной жалобы о том, что к моменту рассмотрения настоящего заявления объект недвижимости отчужден Миннулину А.Г., как противоречащий п. 1 и п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на недвижимость по договору продажи