Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по делу n А55-34697/2009. Изменить решение

по внесению арендных платежей за период с марта 2009 года ответчиком не исполнена.

Истец числит за ответчиком долг в сумме 427207 руб. 80 коп. за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, который подтверждается материалами дела. Арендная плата за март –руб. 41 коп., апрель –руб. 46 коп., май - 54782 руб. 46 коп., июнь - 54782 руб. 46 коп., июль - 54782 руб. 46 коп., август - 54782 руб. 46 коп., сентябрь - 54782 руб. 46 коп. Итого за период с марта по сентябрь 2009 года –29988 руб. 17 коп. На 01.01.2009 за ответчиком числилась переплата по арендным платежам в сумме 2780 руб. 37 коп. Таким образом, долг ответчика за указанный период составляет 427207 руб. 80 коп.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендных платежей ответчиком исполнялась ненадлежащим образом, доказательства погашения долга ответчиком не представлены, требования истца о взыскании долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вывод суда первой инстанции о преюдициональности решения Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2009 по делу №А55-9297/2009 по заявлению ООО «Жемчужина Жигулей» о признании незаконным отказа Мэрии в выкупе арендованного помещения и обязании предоставить преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания по адресу: г.Тольятти, ул.Ленинградская, 25, в части установления факта отсутствия долга по арендной плате за период с апреля по июнь 2009 года, является необоснованным.

Решением суда от 06.07.2009 по указанному делу, установлено наличие переплаты по арендным платежам по договору аренды №2061/ц от 04.03.1996 в сумме 2780 руб. 12 коп. на дату подачи заявления о выкупе арендованного нежилого помещения. В решении отсутствует указание на оплату ответчиком долга по арендной  плате за период с апреля по июнь 2009 года (т.1 л.д.36-39).

При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии долга ответчика за период с апреля по июль 2009 года не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации является основанием для изменения решения суда первой инстанции и принятия нового решения об удовлетворении требования истца о взыскании основного долга по арендной плате в полном объеме.

Имеет место просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы. Принимая во внимание, что ответчиком платежным поручением №19 от 10.03.2009 внесена арендная плата за февраль 2009 и с учетом имеющейся переплаты частично внесена плата за март 2009 года пени за просрочку внесения арендной платы в соответствии с условиями договора подлежат начислению за период с 11.04.2009 года и составляют 51662 руб. (март - 2955 руб. (98513 руб. 04 коп. х 0,1% х 30 дн. (с 11.04.2009 по 10.05.2009) + апрель –руб. (153295 руб. 50 коп. х 0,1% х 31 дн. (с 11.05.2009 по 10.06.2009) + … + сентябрь –руб. (427207 руб. 80 коп. х 0,1% х 20 дн. (с 11.10.2009 по 30.10.2009).

Однако истцом заявлено требование о взыскании пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 13.03.2009 по 30.10.2009 в сумме 43898 руб. 06 коп.

Арбитражный апелляционный суд, учитывая, что истцом нарушено преимущественное право ответчика на выкуп арендуемого помещения, считает, что начисленная истцом неустойка в сумме 43898 руб. 06 коп. за просрочку внесения арендной платы за указанное помещение явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по внесению арендной платы и, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным уменьшить размер неустойки до 100 рублей.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о незаключенности соглашений об изменении условий договора аренды №2061/ц от 04.03.1996 в связи с отсутствием государственной регистрации являются необоснованными и не соответствуют действующему законодательству.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашения сторон об изменении размера арендной платы, установленного договором аренды №2061/ц от 04.03.1996, совершены в письменной форме.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.04.2010 по делу №А55-5312/2010 по заявлению Мэрии о признании неправомерным отказа в государственной регистрации изменений №29000/2061/ц от 19.06.2008 договора аренды №2061/ц от 04.03.1996, которым арендная плата установлена в сумме 144897 руб. 43 коп., установлено, что указанные изменения договора аренды регистрации не подлежат. Решение вступило в законную силу.

Кроме того, согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 01.03.1996 и которые заключены после 31.03.1996, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.

Договор аренды №2061/ц заключен 04.03.1996, следовательно, положения статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему не применяются и он не подлежит государственной регистрации.

Принимая во внимание, что договор не подлежит государственной регистрации, государственной регистрации не подлежат и изменения условий данного договора.

Арендная плата вносилась ответчиком в размерах, определенных по соглашениям с истцом, поэтому отсутствуют основания для признания истца неосновательно обогатившимся за счет ответчика и встречный иск правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения и апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Довод ответчика о том, что он не обязан вносить арендную плату, так как срок договора истек в декабре 2008 года, является не обоснованным и не может быть принят судом. Ответчик после истечения срока договора продолжает пользоваться арендованным помещением и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок на тех же условиях. Доказательства заключения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения и регистрации перехода права собственности на него ответчик суду не представил. Следовательно, предусмотренная договором обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном соглашением сторон, подлежит исполнению ответчиком.

Довод ответчика о том, что имеет место неосновательное обогащение истца, так как размер арендной платы завышен, в связи с тем, что истцом при расчете арендной платы применен коэффициент вида деятельности в арендуемом помещение –, установленный для ресторанов Методикой по определению размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы №456 от 06.06.2002 (в редакции постановления Тольяттинской городской Думы №1153 от 23.06.2004), тогда как в арендуемом помещении осуществляется деятельность кафе и подлежит применению коэффициент 3,5, является не обоснованным и не может быть принят судом.

Согласно пункту 1.1 договора №2061/ц от 04.03.1996 нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Тольятти, ул.Ленинградская, 25, предоставлено ответчику в аренду для использования под предприятие общественного питания.  

Мэрией и ООО «Жемчужина Жигулей» 11.12.2001 внесены изменения №9706/2061/ц в п.1.1 договора №2061/ц от 04.03.1996, согласно которым ответчику в аренду передано нежилое помещение общей площадью 502,5 кв.м., в том числе: основная –296,3 кв.м., вспомогательная –206,2 кв.м., для использования под ресторан (т.2 л.д.85).

Доказательства изменения по соглашению сторон целевого назначения помещения, арендуемого по договору №2061/ц от 04.03.1996, и предоставления его для использования под кафе ответчик суду не представил.

При указанных обстоятельствах коэффициент вида деятельности при определении арендной платы подлежит определению в соответствии с условиями договора, устанавливающими целевое назначение арендуемого помещения. Использование ответчиком арендуемого помещения под кафе, то есть не в соответствии с его целевым назначением, не может служить основанием для признания истца неосновательно обогатившимся.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части удовлетворения первоначального иска и распределения судебных расходов по государственной пошлине по первоначальному иску и встречному иску.

Требование истца подлежат удовлетворению частично в сумме 427307 руб. 80 коп., в том числе: 427207 руб. 80 коп. –задолженность по арендной плате за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, 100 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2009 по 30.10.2009.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску и встречному иску подлежат отнесению на ответчика. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, ответчик уплатил государственную пошлину по встречному иску платежным поручением №8 от 08.02.2010 в размере 24631 руб. 22 коп.

Государственная пошлина по первоначальному иску подлежит уплате в сумме 10922 руб. 12 коп.

Государственная пошлина по встречному иску подлежит уплате в размере, установленном статьей 333.21 Налогового кодекс Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.12.2009 №374-ФЗ, и составляет 36131 руб. 22 коп. Ответчиком государственная пошлина по встречному иску уплачена в сумме 24631 руб. 22 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам подлежат отнесению на ответчика.

При указанных обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по первоначальному иску, встречному иску и апелляционной жалобе истца в сумме 24422 руб. 12 коп.  

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 6 апреля 2010 года по делу №А55-34697/2009 изменить, принять по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску отнести на ответчика в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жемчужина Жигулей» г.Тольятти Самарской области в пользу Мэрии городского округа Тольятти 427307 руб. 80 коп., в том числе: 427207 руб. 80 коп. –задолженность по арендной плате за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, 100 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11 апреля 2009 года по 30 октября 2009 года.

В остальной части первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск оставить без удовлетворения. Расходы по государственной пошлине по встречному иску отнести на ответчика.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жемчужина Жигулей» оставить без удовлетворения. Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на ответчика.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жемчужина Жигулей» г.Тольятти Самарской области в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску, встречному иску и апелляционной жалобе истца в сумме 24422 руб. 12 коп.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                           В.В.Карпов

Судьи                                                                                                         Е.Г.Демина

К.К.Туркин