Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу n А55-15855/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

29 апреля 2011 года                                                                                Дело № А55-15855/2010

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Лукьяновой Т.А, Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р., с участием:

от истца – представитель Дейер Н.В., доверенность от 24.11.2010 г.,

от ответчика – представитель Буяновская В.С., доверенность от 30.08.2010 г.,

от третьих лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.12.2010 г., по делу №А55-15855/2010 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, ИНН:6315800869, ОГРН:1056315900134,

к ООО «Строймаркет», г. Самара, ИНН:6314020601, ОГРН:1026300893882,

с участием третьих лиц – ТСЖ «Белые росы», г. Самара,

ТСЖ «Белые росы - 2», г. Самара,

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

     Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области к ООО «Строймаркет» о взыскании 6 401 114руб. 30коп., составляющие задолженность по арендной плате за период с 01.08.2008г. по 09.10.2009г. в сумме 3 492 727руб. 24коп. и неустойку за период с 10.05.2007г. по 09.10.2009г. в сумме 2 908 387руб.06коп., на основании договора аренды земельного участка № 9 от 09.10.2006г.

   Определением от 07.12.2010 г. к участию в арбитражном процессе по настоящему делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены: ТСЖ «Белые росы» и ТСЖ «Белые росы-2».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.12.2010 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

        Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Заявитель жалобы считает, что прекращение правоотношений по договору аренды имело место  09.03.2010г., межевание земельного участка под построенными домами не производилось. Кроме этого, суд неправильно истолковал п.1 ст.11.4 Земельного кодекса РФ. Таким образом, заявитель считает, что арендная плата по договору аренды земельного участка подлежит взысканию за период по 27.10.2009г.

       22.03.2011 г. представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал,  просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

       Представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, считает их не обоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебное заседание 22.03.2011 г. отложено на 19.04.2011 г. в связи с необходимостью предоставления мотивированного отзыва на апелляционную жалобу и предоставления дополнительных доказательств и обсуждения вопроса о возможности заключения мирового соглашения.

В судебном заседании 19.04.2011 г. в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 26.04.2011 г., после перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда. Представители сторон, ранее изложенные в судебном заседании позиции поддержали, мирового соглашения не достигнуто.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований  для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

    Как следует из материалов дела, 09.10.2009г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО «Строймаркет» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9 согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63:01:04 11 009:0001, находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Куйбышевский район, ул.Белорусская, площадью 18721,70кв.м., для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

   Согласно п. 3.1. договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 09.10.2006г.,  срок действия договора истекает 09.10.2009г. (п.3.2.).

    Договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области (л.д.17).  Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.

    В соответствии с п. 4.2. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 3), и в соответствии с п. 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

    Истец указывает на то, что спорный земельный участок передан ему по акту приема-передачи от 25.12.2009г., согласно п.11 данного акта правоотношения считаются прекращенными с 27.10.2009г., между тем в нарушение условий договора аренды ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом. В связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 01.08.2008г. по 09.10.2009г. в сумме 3492 727,24руб.

  Несвоевременная оплата арендных платежей также явилось основанием для начисления неустойки, предусмотренной п. 7.2 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.05.2007г. по 09.10.2009г. в сумме 2 908 387,06 руб.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

   Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

    Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

   Судом первой инстанции установлено, что согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию № RU 63301000-068э от 27.12.2007г., № RU 63301000-093э от 28.12.2007г., ООО «Строймаркет» закончено строительство домов № 129, 131, по ул. Белорусской в Куйбышевском районе г.Самары, о чем в порядке п. 6.7 договора аренды земельного участка № 9 от 09.10.2006г. истец был извещен письмом № 07 от 12.02.2008г.    

    Кроме этого, данный факт подтверждается актом осмотра земельного участка от 09.08.2010г., согласно которому на земельном участке площадью 15 844,00 кв.м. находятся завершенные строительством объекты - многоэтажные жилые дома.  

    Пунктом 9.1 договора аренды № 9 от 09.10.2006г. предусмотрено, что в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользование участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке, и не противоречит ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Принятие третьими лицами балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности жилых домов № 129, 131, по ул. Белорусской в Куйбышевском районе города Самары подтверждено актами приема-передачи от 11.01.08г.

     Приказом от 22.05.2009г. № 127-п Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области «Об образовании земельный участков, расположенных по адресу: Самарская область, город Самара, район Куйбышевский, улица Белорусская, предоставлении земельного участка в аренду» из земельного участка площадью 18 721,70кв.м. с кадастровым номером 63:01:04 11 009:0001, образованы два земельных участка: площадью 2 877,70кв.м. с кадастровым номером 63:01:0411009:520, и площадью 15 844,00кв.м. с кадастровым номером 63:0160411009:521 (л.д.135-136,137-140).   

    В соответствии с п. 1 ст. 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

   Таким образом, по вышеизложенным обстоятельствам судом первой инстанции не прията во внимание ссылка  истца на акт приема-передачи от 25.12.2009г. и уведомление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.03.2010г. № 01/042/2010-573 о снятии ограничения (обременения) в виде аренды на спорный земельный участок с 09.03.2010г.

     При указанных обстоятельствах, с учетом уплаты ответчиком по договору аренды арендных платежей, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворений требований истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что у истца имеются основания для взыскания арендной платы за спорный период, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В связи с тем, что на спорном земельном участке располагаются два построенных,  многоэтажных жилых дома, принятых по акту приема-передачи от 11.01.2008г. ТСЖ «Белые Россы-2» (л.д.88), у ответчика не имелась возможность возвратить земельный участок в том виде, в котором он получил его по договору аренды.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен обществу с  целевым назначением: для строительства жилых домов со встроено-пристроенными жилыми помещениями (л.д.6).

Передача жилых домов означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Сдача домов в эксплуатацию, передача ТСЖ и регистрация права собственности граждан в период с 27.03.2008г. на квартиры в построенных домах, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

Следовательно, общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что если земельный участок