Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу n А72-6314/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

согласовать вопрос по реконструкции со всеми его правообладателями, в том числе с собственником здания.

В данном случае истец в установленном законом порядке не получал ни разрешение на реконструкцию помещений, ни разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения. Также отсутствуют доказательства, что истец согласовал вопрос о реконструкции данного объекта с собственником здания в лице его уполномоченного органа - Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

При этом суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к свидетельским показаниям Козакова С.Н., пояснившего суду, что проведение реконструкции помещений было согласовано с представителями собственника, поскольку документального подтверждение данного факта в материалы дела не представлено.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно выводам экспертов, изложенных в экспертном заключении ООО «Экспертная специализированная организация «Региональный Центр Экспертизы по Приволжскому округу» № 030/035-2013 от 23.12.2013г. стоимость затрат ООО «Аэробоул» по созданию неотделимых улучшений нежилых помещений по адресу: г. Ульяновск, ул. К.Маркса, 2/13 в результате проведенных ремонтных работ по состоянию на 4 кв. 2013 г. составляет 1 948 290,87 руб.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Указанным правом зачета стоимости проведенного капитального ремонта ООО «Аэробоул» воспользовалось, что подтверждается следующим.

24.11.2004 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта, согласно пункта 1 которого: на период проведения Арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, установленный сторонами с 01.10.2004 по 31.07.2005 г., арендная плата не взимается.

Впоследствии ООО «Аэробоул» письмом от 20.07.2005 №11011 сообщило собственнику имущества о необходимости внесения изменений в Дополнительное соглашение от 24.11.2004 в части перерасчета арендной платы по договору от 01.10.2002 № 18/0-1386. Указанная инициатива Арендатора была обусловлена тем, что по произведенным подсчетам сумма уменьшения вложений в неотделимые улучшения арендуемых помещений составила 535 144 руб.

В результате чего, от 02.09.2005 г. сторонами было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта, пункт 1 которого был изложен в следующей редакции: «На период проведения Арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, установленный сторонами с 01.10.2004 г. по 31.07.2005 г. сумма ежемесячной арендной платы составляет 47075,01 руб. без НДС». Этим же дополнительным соглашением стороны изложили пункт 2 дополнительного соглашения от 24.11.2004г. к вышеуказанному договору, в следующей редакции: «По окончании проведения капитального ремонта Арендатор обязуется предоставить акт выполненных работ, согласованный с балансодержателем на сумму 470750,10 руб. без НДС».

При этом из материалов дела следует, что размер арендной платы для истца был снижен в два раза  на период с 01.10.2004 г. по 31.07.2005 г.

Таким образом, арендная плата, установленная ООО «Аэробоул», являлась льготной, а разница между льготной платой, вносимой Арендатором, и действительной платой в соответствии с действующими на тот периода нормами закона составляла как раз стоимость произведенных ООО «Аэробоул» затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений.

Более того, суд  первой инстанции обоснованно посчтал, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Истцу фактически было согласовано проведение работ по капитальному ремонту арендованных помещений на общую сумму 470750 руб. 10 коп., которая и была возмещена истцу путем зачета в счет оплаты арендных платежей.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие, что ответчиком были согласованы иные объем и стоимость работ, в материалы дела не представлены.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований считать, что стоимость работ, проведенных истцом в арендованных помещениях, следует определять исходя из стоимости работ, определенной в заключении  экспертов ООО «Экспертная специализированная организация «Региональный Центр Экспертизы по Приволжскому округу» № 030/035-2013 от 23.12.2013г.  

Кроме того суд первой инстанции обоснованно учел, что ООО «Аэробоул», обращаясь к руководителю ответчика за получением разрешения на пристройку дополнительной площади, в письме от 2002 г. (без указания числа, месяца и исходящего номера письма), сообщал, что «по окончании срока действия договора аренды №18/0-1836 от 01.10.2010г. обязуемся передать безвозмездно на баланс арендодателя пристроенные площади» (т. 1 л.д. 57).

Данное предложение истца соответствовало положениям пункта 2.4.14 договора аренды нежилых помещений от 01.10.2002 года, согласно которого Арендатор обязался по окончании срока действия договора безвозмездно передать Арендодателю все произведенные улучшения, составляющие принадлежность арендуемых помещений и неотделимые без вреда для занимаемых помещений.

При этом стороны при заключении данного договора предусмотрели, что Арендодатель обязан возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора в случае общественной или государственной необходимости.

Как следует из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013г. по делу № А72-10884/2012, данный договор был расторгнут в судебном порядке в связи с существенным нарушением арендатором (истцом) условий договора (не внесение арендных платежей в течение более двух месяцев подряд).

Суд первой инстанции обоснованно учел, что в материалах  дела отсутствуют доказательства, что дополнительная площадь, полученная в результате реконструкции арендованных помещений включена в реестр собственности Ульяновской области либо принята на баланс ответчика.

Как следует из выписки из реестра областного имущества от 07.02.2014 г. площадь здания КДЦМ, в которых находятся арендованные помещения, составляет 11383 кв.м.

Таким образом, площадь здания, включенная в реестр областного имущества, не изменилась по сравнению с площадью, имевшейся на момент заключения договора аренды с истцом.

В свидетельстве о государственной регистрации  права оперативного управления ответчика от 26.03.2012 г. (то есть после проведения реконструкции) указано, что площадь здания составляет 11383 кв.м. Данный размер площади также указан в свидетельстве о государственной регистрации  права, выданного ответчику 23.12.2003г.

 Суд первой инстанции обоснованно заявление Департамента госимущества Ульяновской области о применении к требованиям истца срока исковой давности оставил без удовлетворения.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений появляется у арендатора не с момента окончания ремонта в арендуемых помещениях, а с момента прекращения действия договора аренды. В данном случае договор расторгнут решением суда от 28.01.2013 г., а истец обратился в суд 27.05.2013 г.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, по делу № А72-6314/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, по делу № А72-6314/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аэробоул» - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                          С.Ш. Романенко

Судьи                                                                                                          Н.Ю. Пышкина     

                                                                                                                      Е.А. Терентьев