Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А65-25788/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

17 июня 2014 года                                                                                   Дело № А65-25788/2013

г. Самара

Резолютивная часть  постановления  объявлена10  июня 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено  17 июня 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:      председательствующего судьи Романенко С.Ш.,      судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,      при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,      при участии в заседании:

     от истца ООО "ЦЕНТР АРЕНДЫ"-  представитель Скобкарева П.П. по доверенности от 07.05.2014,      от иных лиц - не явились, извещены,       рассмотрев в открытом судебном заседании 10 июня 2014 года в зале № 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Автосалон "Авто-град" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.02.2014 по делу № А65-25788/2013 (судья Андреев К.П.), по иску общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР АРЕНДЫ", г. Ижевск, (ИНН 1841035142), к обществу с ограниченной ответственностью "Автосалон "Авто-град", Тукаевский район, с. Калмаш, (ИНН 1639040802), к индивидуальному предпринимателю Харисову Раолану Анастасовичу, с. Калмаш, (ИНН 163900038370), в лице конкурсного управляющего Елистратова Данилы Сергеевича, при  участии  третьих лиц: - Временного управляющего ИП Харисова Раолана Анастасовича Крапивин Валерий Леонидович Член НП "СРО АУ СЗ" - Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада", г. Санкт-Петербург, - ОАО "Банк "ВТБ ", о признании договора аренды недействительным (ничтожным),

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР АРЕНДЫ", г. Ижевск (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автосалон "Авто-град", Тукаевский район, с. Калмаш (ответчик 1), индивидуальному предпринимателю Харисову Раолану Анастасовичу, с. Калмаш в лице конкурсного управляющего Елистратова Данилы Сергеевича (ответчик 2) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №А-2-11 от 17.02.2011 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Временный управляющий ИП Харисова Раолана Анастасовича Крапивин Валерий Леонидович Член НП "СРО АУ СЗ"- Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада", г. Санкт-Петербург (третье лицо 1), ОАО "Банк "ВТБ " (третье лицо 2).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 февраля 2014 года по делу № А65-25788/2013 в иске отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО "Автосалон "Авто-град" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить исключив из мотивировочной части решения абзацы с 7 по 9 на странице 4 и абзац с 1 по 2 на странице 5.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "ЦЕНТР АРЕНДЫ"  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела,  17.02.2011 г. между ответчиками - Индивидуальным предпринимателем Харисовым Раоланом Анастасовичем (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Автосалон "Авто-град" (арендатор) заключен договор аренды производственных площадей № А-2-11 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду на правах временного владения и пользования следующие объекты: земельный участок (кадастровый номер 16:39:1000903:0010 , адрес: РТ, г.Набережные Челны, тер.ПК «Камский») общей площадью 8000 кв.м., здание выставочного зала (кадастровый номер 16:39:100903:0010:0018, адрес: РТ, Тукаевский р-н, тер.ПК«Камский») общей площадью 414 кв.м., корпус сплитерных блоков (кадастровый номер 16:39:100903:0010:0017, адрес: РТ, Тукаевский р-н, тер.ПК«Камский») общей площадью 1 341,1 кв.м.

Указанные объекты приняты арендатором по акту приема-передачи от 17.02.2011.

В соответствии с п.6.5 договора настоящий договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды производственных площадей №А-2-11 от 17.02.2011 года установлено: Любой спор, разногласие, требование или претензия, возникающие из настоящего договора, либо его нарушения, прекращения или признания его недействительным, подлежат передаче на рассмотрение в отдельную коллегию Федеративного Третейского Суда по республике Татарстан при обществе с ограниченной ответственностью «Фонд развития правосознания».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 октября 2010г. по делу №А65-18374/2010 в отношении индивидуального предпринимателя Харисова Раолана Анастасовича введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Крапивин В.Л.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2011г. по делу №А65-18374/2010 индивидуальный предприниматель Харисов Раолан Анастасович, Тукаевский район, РТ (далее по тексту - должник), признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Елистратов Д.С.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2011 г. по делу №А65-18374/2010 в состав третьей очереди реестра требований кредиторов индивидуального предпринимателя Харисова Раолана Анастасовича включено требование открытого акционерного общества «Банк ВТБ» (третье лицо по настоящему делу), г.Санкт-Петербург, в размере 104 140 072,95 руб. по договорам поручительства № ДП-712000/2008/00011 и № ДП-712000/2008/00077 как обеспеченное залогом здания выставочного зала площадью 414 кв.м., инвентарный номер 9751-Б, кадастровый номер 16:39:100903:0010:0018; корпус сплитерных блоков общей площадью 1 341,1 кв.м., инвентарный номер 9751/А, кадастровый номер 16:39:100903:0010:0017, а также земельным участком площадью 8000 кв.м. расположенные по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский район, тер, ПК «Камский», общей залоговой стоимостью 103 500 000 рублей.

02.07.2012 г. между конкурсным управляющим имуществом ИП Харисова Раолана Анастасовича Елистратовым Д.С. и обществом с ограниченной ответственностью "Автосалон "Авто-град" подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым стороны изложили в новой редакции п.6.2 и 6.3 договора аренды.      В силу п.6.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон или в случаях, установленных п.6.3 договора.      В соответствии с п. 6.3 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, договор может быть расторгнут по требованию стороны по истечении шести месяцев с даты направления требования о расторжении договора. Договор считается расторгнутым, если в течение 6 месяцев с даты направления заявления о расторжении сторона не отзовет направленное требование или стороны не достигнут соглашения о дальнейшем действии договора.      Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае реализации переданного в аренду имущества. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты получения арендатором по указанному в договоре адресу арендатора уведомления о расторжении договора в связи с реализацией предмета аренды и представления протокола о результатах торгов, свидетельствующего о реализации переданного в аренду имущества.

Согласно итоговому протоколу заседания комиссии по проведению торговой процедуры «Публичное предложение продавца №1034076» от 21.11.2012 в отношении арендуемого имущества: здания выставочного зала площадью 414 кв.м., инвентарный номер 9751-Б, кадастровый номер 16:39:100903:0010:0018; корпуса сплитерных блоков общей площадью 1 341,1 кв.м., инвентарный номер 9751/А, кадастровый номер 16:39:100903:0010:0017, а также земельного участка площадью 8000 кв.м. расположенные по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский район, тер, ПК «Камский», в рамках конкурсного производства ИП Харисова Р.А. проведены торги, по результатам которых было принято решение заключить договор купли-продажи с Кондратенко Л.И.

30.11.2012 г. конкурсный управляющий ИП Харисова Р.А. на основании п.6.3 направил в адрес ответчика (Общество с ограниченной ответственностью "Автосалон "Авто-град") уведомление о расторжении договора аренды.

Конкурсным управляющим ИП Харисова Р.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2012 г. с Кондратенко Л.И. Имущество, выступавшее объектом договора аренды, передано покупателю по акту приема-передачи от 19.12.2012 г., 25.01.2013 зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 16-AM 551875; серия 16-AM 551874; серия 16-AM 551778.

В последующем на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 28.06.2013 указанные объекты недвижимости были приобретены в собственность Лыковым А.В. (свидетельства о государственной регистрации права от 16.07.2013 серия 16-АМ №524004, серия 16-АМ №524005, серия 16-АМ №524003), который на основании решения единственного учредителя Общества с ограниченной ответственностью "Центр аренды" от 26.07.2013 г. №1 внес указанные объекты недвижимости в качестве вклада в уставный капитал Общества с ограниченной ответственностью "Центр аренды" (истец), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.09.2013 серии 16-АН №201780, серии 16-АН №201781, серии 16-АН №201782.

 Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, просит признать договор аренды производственных площадей МА-2-11 от 17.02.2011г. (с учетом редакции дополнительного соглашения от 02.07.2012г.) недействительным, на основании следующего:  1. Спорный договор аренды заключен в период процедуры наблюдения без согласования с временным управляющим, то есть с нарушением правил статьи 64 Закона о банкротстве.  2. В нарушении действующего законодательства спорный договор заключен в период действия ареста, наложенного Арбитражным судом Республики Татарстан определением от 11 октября 2010г. в рамках дела №А65-18374/2010.   3. Договор заключен без согласия залогодержателя.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей  Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"  обосновано отказал в иске исходя из следующего.

Давая толкование положениям норм статей 139-141 Закона о банкротстве и статьи 40 Закона об ипотеке Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25 сентября 2012 г. N 6616/12 указал, что сами по себе специальные нормы об особом порядке реализации имущества должника в процессе банкротства не препятствуют применению положений статьи 40 Закона об ипотеке и не отменяют действие этих норм в части, определяющей условия соотношения прав залогодержателей и арендодателей одного и того же имущества.

Поэтому при решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке.

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.      Как следует из определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2011 г. по делу №А65-18374/2010 право залога недвижимого имущества, выступавшего объектом спорного договора аренды, возникло ранее заключения договора аренды.     

Таким образом, учитывая указанные выше разъяснения, суд первой инстанции правомерно приходит к выводу, что при заключении между ответчиками без согласия третьего лица договора аренды уже заложенного третьему лицу имущества право аренды из этого договора прекратилось на основании статьи 40 Закона об ипотеке, а сам договор аренды прекратился при продаже недвижимого имущества в процессе конкурсного производства ИП Харисова Р.А.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем, поскольку в данном случае договор аренды прекратился при продаже недвижимого имущества в процессе конкурсного производства ИП Харисова Р.А., лицо, к которому перешло право собственности на недвижимое имущество, являвшееся объектом спорного договора аренды, стороной данного договора не стало. Соответственно истец, ставший собственником указанного имущества, не мог являться стороной данного договора аренды, поскольку имущество передавалось ему в собственность без обременения правом аренды.      По этой причине довод ответчика