Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А55-2717/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

09 июля 2014 года                                                                       Дело № А55-2717/2014

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 г.,

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2014 г.,

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д. У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" – извещен, не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – Аладин В.Ю., доверенность от 30.12.2013г. № 12-8873;

от мэрии г.о. Тольятти, Самарская область - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д. У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу № А55-2717/2014 (судья Бойко С.А.),

по заявлению Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д. У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд", (ОГРН 5077746470456), г. Москва,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьего лица - мэрии г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д. У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору № 2082 от 07.10.2009 аренды земельного участка, содержащегося в сообщении № 09/001/2014-168 от 25.01.2014 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу – удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что решение является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.

В судебное заседание представитель Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие  представителя Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы".

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель мэрии г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

На основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 18.09.2009 № 2086-п/1, между мэрией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью «Нексус» был заключен договор № 2022 от 07.10.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101178:528, площадью 17934 кв.м., расположенного по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания № 43 по Приморскому бульвару для строительства торгово-развлекательного центра инженерно-техническим обеспечением сроком на 18 месяцев. Данный договор прошел регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Впоследствии сторонами вышеназванной сделки подписано дополнительное соглашение от 02.03.2011. В соответствии с условиями подписанного соглашения, стороны договора изменили срок аренды земельного участка на 33,5 месяца. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 30.05.2011.

По договору купли-продажи № 002/162-1 от 03.10.2011 Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д. У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" приобрело у Общества с ограниченной ответственностью «Нексус» незавершенный строительством объект, площадь застройки 12422,4 кв.м., степень готовности 84 %, инв. № 847947, лит. А, адрес объекта Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес Приморский бульвар, 43. Переход права собственности и право собственности покупателя по вышеназванному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявителю перешли права и обязанности арендатора по договору № 2082 от 07.10.2009.

Между мэрией городского округа Тольятти и заявителем было подписано дополнительное соглашение от 18.07.2012, которым срок аренды по договору № 2022 от 07.10.2009 продлен до 31.12.2013. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 27.08.2012.

В дальнейшем между мэрией городского округа Тольятти и заявителем было подписано дополнительное соглашение от 24.12.2013 к вышеназванному договору аренды земельного участка, которым стороны пришли к соглашению изменить срок аренды земельного участка до 30.06.2015. Основанием для подписания указанного дополнительного соглашения явилось распоряжение заместителя мэра городского округа Тольятти от 11.12.2013 № 8477-р/5.

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013. Однако сообщением от 25.01.2014 №09/001/2014-168 в совершении вышеназванных регистрационных действий было отказано.

Отказ, со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивирован тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно в связи с тем, что договор аренды имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции исходил из того, что согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Если договор был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения, он может быть лишь возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст.621 ГК РФ.

Поскольку в данном случае стороны пришли к соглашению о продлении действия договора без проведения торгов, с учетом вышеназванных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было отказано правомерно.

Также судом указано на то, что поскольку после истечения срока аренды по договору № 2082 от 07.10.2009 заявитель продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны мэрии, в силу ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения считаются возобновленными на неопределенный срок, в связи с чем, у мэрии отсутствовали основания для продления срока аренды по действующему договору аренды.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

13 ноября 2009 года Управлением Росреестра был зарегистрирован договор аренды земельного участка №2082 от 07.10.2009г., заключенный между ООО «НЕКСУС» (первоначальным Арендатором) и Мэрией г.о. Тольятти (Арендодателем), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101178:528 площадью 17934 кв.м. с местоположением: г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания №43 по Приморскому бульвару, предоставляется Арендатору в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением сроком на 18 месяцев с 18.09.2009г. по 17.03.2011г.

Земельный участок был предоставлен ООО «НЕКСУС» в аренду на основании постановления Мэрии г о Тольятти от 18.09.2009г. №2086-п/1 «О предоставлении ООО «НЕКСУС» земельного участка в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением южнее здания №43 по Приморскому бульвару в Автозаводском районе г. Тольятти». Указанное постановление было вынесено с учетом имеющихся постановления мэра г.о. Тольятти от 23.10.2008r. №2618-п/1 «О предварительном согласовании ООО «НЕКСУС» места размещения торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением южнее здания №43 по приморскому бульвару в Автозаводском районе г. Тольятти», а также Акта №76 от 29.08.2008г. о выборе земельного участка под строительство торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением.

Согласно п.1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п.3 ст.30 ЗК РФ).

Из имеющихся документов следует, что земельный участок был предоставлен ООО «НЕКСУС» в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В случае выбора процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта проведение торгов не требуется.

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 28.05.2013г по делу №А06-4546/2010, постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013г. по делу №А65-19254/2012, постановление ФАС Московского округа от 08.04.2013г. по делу №А40-6722/12-135-119).

Действующим земельным законодательством РФ не предусмотрено повторное согласование новым Арендатором места размещения объекта строительства, а также обязательное проведение торгов в случае перехода прав аренды на земельный участок к другому лицу, что подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013г. по делу №А65-19254/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2013г. по делу №А50-5323/2013).

В ходе строительства объекта застройщиком - ООО «НЕКСУС» было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (торгово-развлекательный центр), находящийся на арендованном земельном участке.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона №137 от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений (пункт введен Федеральным законом №427 от 12.12.2011г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и отдельные законодательные акты РФ»).

Кроме того, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. №8985/08).

Таким образом, действующее земельное законодательство РФ, сложившаяся судебная практика не предусматривают проведение торгов в случае избрания процедуры предварительного согласования места размещения объекта, в том числе и при продлении срока действия договора аренды земельного участка. Соответственно, оснований для признания договора аренды, равно как и соглашения о продлении срока действия договора