Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу n А72-15538/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

22 июля 2014 года                                                                                   Дело №А72-15538/2013

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2014 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Симбирск-экспертиза» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22 апреля 2014 года по делу №А72-15538/2013 (судья Чернышова И.В.),

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (ОГРН 1117327000625, ИНН 7303006082), г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-экспертиза» (ОГРН 1067325012754, ИНН 7325059747), г. Ульяновск,

третье лицо - индивидуальный предприниматель Хайруллов А.Х., г. Ульяновск,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке № 7211-2, составленном ООО «Симбисрк-экспертиза»,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель Цывочка А.С. по доверенности от 11.06.2014,

от ответчика – представитель Стражников В.П. по доверенности от 01.07.2014,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-экспертиза»  о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости – 1281/10000 долей  в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 539,7 кв.м., что соответствует площади 69,14 кв.м., расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 15, указанной в отчете об оценке № 7211-2, составленном ООО «Симбирск-экспертиза».

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 22.04.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Симбирск-экспертиза»  обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В связи с реорганизацией Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска просил заменить истца на правопреемника - Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, городу Ульяновску Ульяновской области принадлежат на праве собственности помещения, назначение: нежилое, общей площадью 539,7 кв.м., этаж: 1-2, номера на поэтажном плане: 1-й этаж: №№ 3-7, 9-11, 16-20, 86-89, 207, 208, 2-й этаж: №№ 22, 24-27, 29, 31-33, 37, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 15.

27.08.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (Арендодатель) и ИП Хайруловым А.Х. (Арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 9512/2358, согласно которому, с учетом дополнительного соглашения от 30.09.2009, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 15 секция 1 на 1-ом этаже, для пользования под торговые цели, площадь помещения составляет 69,14 кв.м.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что договор заключается на срок с 27.08.2009 по 27.08.2014.

В адрес истца от арендатора указанных помещений поступило заявление о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

Согласно статье 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В целях определения стоимости нежилого помещения ответчик по поручению истца и на основании муниципального контракта от 18.10.2013 № 04-451 составил отчет от № 7211-2 об оценке рыночной стоимости имущества.

Согласно отчету  № 7211-2 ООО «Симбирск-экспертиза» величина рыночной стоимости объекта недвижимости – 1281/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 539,7 кв.м., что соответствует площади 69,14 кв.м., кадастровый номер: 73:24:041810:0000:0096190001:100301-100701, 100901-101101, 101601-102001, 108601-108901, 120701, 120801, 102202, 102402-102702, 102902, 103102-103302, 103702, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Минаева, 15, по состоянию на 11.10.2013 с учетом НДС (18 %) составляет 1 041 000 руб. 00 коп., без учета НДС – 882 000 руб.

При рассмотрении представленного отчета об оценке, истцом были обнаружены существенные недостатки.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска  с иском о признании недействительным отчета  № 7211-2, выполненного ООО «Симбирск-экспертиза», ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, и признании  недостоверной величину рыночной стоимости имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Судом установлено, что рыночная стоимость спорного имущества определялась истцом в целях его отчуждения. Обязательное проведение оценки такого имущества предусмотрено статьей 8 Закона №135-ФЗ.

В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, в рассматриваемом случае величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в связи с этим, заявленное требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, и недействительным отчета  подлежит рассмотрению по существу.

Пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» содержит рекомендацию, согласно которой для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, в соответствии со статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установленные статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке экспертами той же саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, не препятствуют назначению судебной экспертизы с учетом названной рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оспаривании результатов оценки в судебном порядке.

Определением арбитражного суда Ульяновской области от 04.02.2014 по настоящему делу назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного имущества.

Целью назначения экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком. Вопросы, поставленные эксперту по настоящему делу, были направлены на выяснение именно данных обстоятельств.

Согласно заключению эксперта НП СРО «ДСО» № 009э/03/14 от 11.03.2014  отчет № 7211-2 от 25.10.2013, выполненный ООО «Симбирск-экспертиза» является не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам.

Рыночная стоимость объекта  недвижимости – 1281/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 539,7 кв.м., что соответствует площади 69,14 кв.м., кадастровый номер: 73:24:041810:0000:0096190001:100301-100701, 100901-101101, 101601-102001, 108601-108901, 120701, 120801, 102202, 102402-102702, 102902, 103102-103302, 103702, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Минаева, 15? по состоянию на 11.10.2013 составляет 1 222 000 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете №7211-2 находится в допустимом 15% диапазоне.

Суд первой инстанции, давая оценку экспертному заключению, не согласился с выводом эксперта о допустимом отклонении в 15%, поскольку вывод нормативно не обоснован, понятие допустимые отклонения законодательством не предусмотрены.

Кроме этого, ссылка эксперта на ст. 40 НК РФ  в данном случае не может быть принята судом, поскольку ст. 40 НК РФ регламентирует действия налогового органа по начислению налогов, применение ст. 40 НК РФ к правоотношениям сторон противоречит ст. 6 ГК РФ.

Согласно экспертному заключению, величина рыночной оценки составляет 1222000 руб., что  отличается от оспариваемой величины на 181 000 руб. Следовательно, величина рыночной  стоимости в оспариваемом отчете занижена на 14,8%.

Приведенные недостатки свидетельствуют о недостоверности отчета, и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта.

Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ООО «Симбирск-экспертиза».

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что  отчет №  7211-1 ООО «Симбирск-экспертиза» не может быть использован для принятия решений, связанных с совершением сделки оцениваемого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, оспариваемый истцом отчет не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что отчет ООО «Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА» № 7211-2 не соответствует Закону «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, указанная в данном отчете, является недостоверной. Учитывая изложенное, исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия приходит к выводу