Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2009 по делу n nА57-1306/08-34-36. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

и подписания акта приема-передачи от 15 апреля 2004 года указанное здание незаконно занимало общество с ограниченной ответственностью «Золотой сапог», в связи с чем, арендатор письмом от               21 сентября 2004 года № 0921-01 известил владельца о невозможности использования арендуемых помещений.

     Ключи от арендуемых помещений арендатором были получены от судебного пристава-исполнителя по акту о выселении из указанных помещений общества с ограниченной ответственностью «Золотой сапог» от 26 июня 2005 года № 1251/2.05, что подтверждает ответчик в апелляционной жалобе.

     Специалистами общества с ограниченной ответственностью «Каркас» по заявке арендатора в ноябре 2005 года было проведено обследование объекта аренды и установлено, что строительные конструкции находятся в неудовлетворительном, а на отдельных участках в аварийном состоянии. Из-за высокого износа междуэтажных перекрытий (над подвальным помещением и над первым этажом), грозящего непредсказуемым обрушением, дальнейшая эксплуатация здания не допустима.

     Арендатор письмами от 13 июня 2006 года № 0613-01 и от 25 декабря 2006 года              № 1225-01 обращался к арендодателю (истцу) с просьбой о предоставлении отсрочки по  внесению арендной платы, в связи с необходимостью подготовки рабочего проекта ремонтно-реставрационных работ и проведения технической экспертизы, выполнения рабочего проекта проведения ремонтно-реставрационных работ, на основании чего арендодатель дважды предоставлял отсрочку платежей по договору от 12 апреля                      2004 года № 363-2143 до 1 декабря 2006 года (письмо от 7 июля 2006 года № 3984) и до                  1 июля 2007 года (письмо от 1 марта 2007 года № 970).

     Согласно справке от 29 марта 2007 года № 63 Министерства культуры Саратовской области объект, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 17, не является объектом культурного наследия. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения арендодателя (истца) с письмом от 6 сентября          2007 года № 4067 к арендатору с дополнительным соглашением, в соответствии с которым снизил размер арендной платы, исключив из расчета коэффициент историко-культурной ценности здания, как памятника.

     Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от                      16 октября 2007 года № 666р было принято решение о продаже указанного выше объекта, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 17,                  с аукциона в порядке приватизации. Нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору от 12 апреля 2004 года № 363-2143, было выставлено на аукцион 29 ноября 2007 года и продано по договору купли-продажи от 3 декабря 2007 года № 14/07.

     Поскольку обязательства общества с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» по внесению арендной платы за период с июля 2005 года по декабрь 2007 года не исполнены надлежащим образом Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие,  как-то:  передать  имущество,  выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     В порядке статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

     Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

     Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

     Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

     Акт приема-передачи нежилого помещения государственной собственности подписан сторонами 15 апреля 2004 года, что не отрицается участниками спора.

     Ответчик, оспаривая наличие задолженности по арендной плате по договору от                     12 апреля 2004 года № 363-2143, утверждает, что фактическая передача объекта аренды состоялась 26 июня 2005 года, когда арендатору были переданы ключи по акту о выселении от 26 июня 2005 года № 1251/2.05  судебным приставом-исполнителем.

     Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2001 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему помещений.

     Факт передачи ключей от арендуемого объекта 26 июня 2005 года подтверждается представленными в материалы дела актом о выселении от 26 июня 2005 года № 1251/2.05 и не оспаривается сторонами.

     Истцом не взыскивается арендная плата за период, когда переданное в аренду ответчику помещение было занято обществом с ограниченной ответственностью «Золотой сапог». Арендная плата взыскивается за период с июля 2005 года по ноябрь 2007 года, т.е. с момента фактической передачи арендатору ключей от арендуемого объекта.

     Довод заявителя апелляционной жалобы о невозможности использовать предоставленные в аренду помещения в связи с необходимостью проведения капитального ремонта, несостоятелен.

     В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

     Передача помещений ответчику производилась по акту приема-передачи от 15 апреля 2004 года, в котором стороны отразили, что на момент передачи техническое состояние помещений неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт. Следовательно, на момент передачи арендуемого имущества ответчик был осведомлен о том, что имущество передается с недостатками.

     Кроме того, из представленных в материалы дела постановления кассационной инстанции от 20 октября 2005 года № А57-13674/04-36 и акта о выселении от 26 июня 2005 года  № 1251/2.05 следует, что оспариваемые помещения эксплуатировались обществом с ограниченной ответственностью «Золотой сапог» до момента фактической передачи ответчику.

     Пунктами 2.3.9, 7.2, 7.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением комитета и владельца, расходы арендатора на капитальный и текущий ремонт здания, реконструкцию и содержание арендуемых помещений не является основанием для снижения арендной платы.

     Из переписки сторон следует, что ответчик согласовывал с истцом и третьим лицом проведение технической экспертизы здания и выполнение рабочего проекта проведения ремонтно-реставрационных работ (письма от 7 июня 2004 года № 0607/01, от 2 июля              2004 года № 0702-03, от 6 июля 2004 года № 0706-04, от 4 октября 2004 года № 1004-05, от 25 декабря 2006 года № 1225-01, от 28 июня 2005 года № 0628-03, от 6 июля 2007 года № 01-12/84).

     Необходимость проведения капитального ремонта арендованных ответчиком помещений истцом и третьим лицом не оспаривается.

     Истец дважды предоставлял ответчику отсрочку по арендным платежам в связи с подготовкой рабочего проекта ремонтно-реставрационных работ и для проведения экспертизы (письма от 7 июля 2006 года № 3984, от 1 марта 2007 года № 970), что не отрицается сторонами.

     В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства подготовки и выполнения рабочего проекта ремонтно-реставрационных работ, проведения капитального ремонта арендуемых помещений, а также чинения истцом и третьим лицом препятствий в исполнении ответчиком обязательств в осуществлении капитального ремонта арендуемых помещений в материалы дела не представлены.

     Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

     Арендатор пользовался арендованным имуществом в период с июля 2005 года по ноябрь 2007 года. Факт невнесения арендных платежей подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком.

    Истец предъявил требования о взыскании 1457905 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате с июля 2005 года по ноябрь 2007 года и 1404022 руб. 30 коп. пени за просрочку оплаты за период с 1 июля по 30 ноября 2007 года.

     Ответчик утверждает, что Комитет по управлению имуществом Саратовской области не является надлежащим взыскателем арендной платы, т.к. нежилое помещение принадлежит государственному учреждению культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» на праве оперативного управления.

     Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом Саратовской области, утвержденному Постановлением Правительства Саратовской области от 3 мая 2005 года № 137-П, Комитет имеет право в установленном  порядке выступать арендодателем государственного имущества области, включая недвижимые памятники истории и культуры и находящиеся в государственной собственности земельные участки, взыскивать задолженность по арендной плате и расторгать договоры аренды имущества, закрепленного за областными государственными унитарными предприятиями и учреждениями, иного государственного имущества области, а также взыскивать задолженность по арендной плате и расторгать договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности области.

     Сторонами договора от 12 апреля 2004 года № 363-2143 являются государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области», общество с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» и Комитет по управлению имуществом Саратовской области, при этом последний выступает  в качестве арендодателя от имени собственника областного имущества.

     На момент заключения договора от 12 апреля 2004 года № 363-2143 арендуемый объект недвижимости являлся собственностью Саратовской области и находился на балансе государственного учреждения культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» в перечне основных средств историко-культурного наследия, принадлежащих ему на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 27 мая 2004 года серия 64 АА              № 749725).

     Условиями пункта 4.1 договора от 12 апреля 2004 года № 363-2143 предусмотрено, что за арендуемые помещения арендатор вносит арендную плату на счет Министерства финансов Саратовской области.

     Согласно приложению № 2 к Закону Саратовской области от 5 декабря 2007 года          № 294-ЗСО «Об областном бюджете на 2008 год» Комитет по управлению имуществом Саратовской области входит в перечень главных администраторов доходов областного бюджета от сдачи имущества субъекта Российской Федерации – Саратовской области в аренду.

      Таким образом, Комитет по управлению имуществом Саратовской области в соответствии с нормами действующего законодательства и условиями договора от                      12 апреля 2004 года № 363-2143 правомочен выступать арендодателем государственного имущества области, включая недвижимые памятники истории и культуры.

     Истец просил взыскать с ответчика неустойку (пеню) на основании пункта 5.4 договора от 12 апреля 2004 года № 363-2143 за период с  1 июля по 31 декабря 2007 года в размере 1404022 руб. 30 коп.  

      Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, правомерно применил нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской