Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по делу n А57-3737/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                                  Дело № А57-3737/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  30.09.2009

Полный текст постановления изготовлен 02.10.2009

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.

при  ведении  протокола  судебного  заседания  секретарем судебного заседания    Фоминой М.М.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Грунина Л.П. доверенность от 23.04.2009, от ответчика - А.С.Кузнецов, доверенность №01-09/31 от 14.11.08

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2009 года по делу №А57-3737/2009 (судья Павлова Н.В.),

по иску  индивидуального предпринимателя Бурмистрова Вячеслава Геннадьевича, г. Энгельс,

к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области, г. Энгельс,

об обязании Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области заключить с  ИП Бурмистровым Вячеславом Геннадьевичем договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бурмистров В. Г. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области об обязании Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области заключить с индивидуальным     предпринимателем  Бурмистровым  Вячеславом  Геннадьевичем договор купли-продажи, предоставив преимущественное право на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, ул.Тельмана,1 общей площадью 44,3 кв.м в рамках федерального закона  № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной   собственности субъектов РФ или муниципальной     собственности и арендуемого субъектами  малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  РФ».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2009 года по делу №А57-3737/2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2009 года по делу №А57-3737/2009, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что поскольку истцом арендная плата перечислялась ненадлежащим образом, а сам договор аренды был зарегистрирован только 16.03.2007 года, право преимущественного выкупа  согласно  Федеральному закону  № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной   собственности субъектов РФ или муниципальной     собственности    и     арендуемого     субъектами     малого     и     среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  РФ» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) у индивидуального предпринимателя Бурмистрова В.Г. отсутствует.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель истца представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены  принятого судебного акта.  

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи  и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

 В силу  статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы, согласно статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, 17.09.1997 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения под торговлю продовольственными товарами №250, согласно которому Арендодатель передает за плату в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана,1 общей площадью 44,3 кв.м, а Арендатор принимает и оплачивает арендную плату за пользование нежилым помещением.

Согласно пункту 6.1. данного договора  арендатор, надлежащим образом выполнявший  принятые по договору аренды обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Срок аренды определен с  17.09.1997 по 16.09.1998, который в соответствии с дополнительными соглашениями от 25.02.1998, от 14.09.1999, от 09.11.2000, от 17.09.2001 к нему срок действия договора продлевался с 17.09.1998 по 17.03.2002. Дополнительным соглашением от 26.02.2002 договор аренды № 250 от 17.09.1997  был расторгнут с 18.03.2002.

28.02.2002 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. (Арендатор)  был заключен договор № 438 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 1, общей площадью согласно дополнительному соглашению к договору от 20.04.2002 в связи с уточнением размера площади нежилого помещения на основании технического паспорта БТИ 44,3 кв.м.

Срок аренды определен с  18.03.2002 по 31.12.2002, который в соответствии с дополнительными соглашениями от 08.01.2003, от 24.12.2003, от 14.01.2005 к нему срок действия договора продлевался с 01.01.2003 по 30.11.2004. Дополнительным соглашением от 01.12.2005  договор аренды от 28.02.2002 № 438 был расторгнут сторонами с 01.12.2005.

На день рассмотрения иска в суде первой инстанции между сторонами действует договор от 01.12.2005 № 11  на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества. Согласно  отметке Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области договор аренды был зарегистрирован  16.03.2007. Согласно пункту 1.3. договора срок его действия определяется с 01.12.2005 по 01.12.2010.

Индивидуальный предприниматель Бурмистров В.Г. 22.07.2008, 12.12.2008 и 16.01.2009   обращался Администрацию Энгельсского муниципального района  и в Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области  с заявлением в порядке положений 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 13.02.2009 № 01-9/394 индивидуальному предпринимателю Бурмистрову В.Г. в преимущественном праве на приватизацию арендуемого помещения отказано, по тем основаниям, что в 2007 году истец производил оплату арендных платежей с просрочкой. Данный отказ послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В апелляционной жалобе заявитель  также указывает на ненадлежащее исполнение истцом обязанности по перечислению арендной платы, поскольку арендные платежи неоднократно перечислялись с задержкой оплаты. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества при его возмездном отчуждении из муниципальной собственности могло быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как видно из  указанной нормы права, одним из условий предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является такое условие как перечисление надлежащим образом арендной платы за аренду имущества в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором аренды такого имущества.

Вместе с тем, законодатель ни в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, ни в иной статье данного закона не дает понятия «перечисления арендной платы за аренду имущества надлежащим образом».

Арбитражный суд не расценивает отдельные случаи несвоевременной уплаты индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. арендных платежей как ненадлежащее исполнение арендатором требований об уплате арендной платы, поскольку  нарушение сроков арендных платежей не носило си­стемный характер, требования по уплате арендных платежей истцу не предъявлялись, кроме того, о том, что Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района  Саратовской области не имел претензий к истцу, свидетельствуют и дополнительные соглашения, на основании которых договор аренды продлевался на новый срок. На момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате отсутствовала.

Таким образом, учитывая, что индивидуальный предприниматель Бурмистров В.Г. надлежащим образом перечислял арендную плату за нежилое помещение и не имел задолженности как на момент возникновения преимущественного права приобретения недвижимого имущества, так и на момент рассмотрения спора в суде, арбитражный апелляционный суд считает, что наличие небольшой просрочки уплаты арендной платы в течение всего срока аренды имущества не может служить основанием для  отказа индивидуальному предпринимателю  в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений.

Заявитель апелляционной жалобы также указывает об отсутствии у истца права преимущественного выкупа нежилых помещений, поскольку в соответствии с Федеральным законом  № 159-ФЗ право преимущественного выкупа может быть предоставлено арендаторам при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления данного закона в силу, таким образом,  учитывая, что договор аренды был зарегистрирован индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. 16.03.2007, на дату вступления в силу Федерального закона  № 159-ФЗ срок аренды составил только один год и четыре месяца.                                                                                              

Данный довод заявителя также является необоснованным исходя из следующего.

Согласно регистрационному делу на спорный объект недвижимости, право муниципальной собственности на арендуемое истцом имущество было зарегистрировано ответчиком на нежилое помещение по адресу г.Энгельс, ул.Тельмана,1  только 20.12.2006, то есть более, чем через год после подписания договора аренды с истцом, заявление в УФРС на регистрацию права муниципальной собственности было подано представителем Администрации Энгельсского муниципального района Гребенкиной Ю.Н. только 12.12.2006 года.

В соответствии с пунктом 3.3.16 договора аренды от 01.12.2005 № 11 арендатор обязан зарегистрировать договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку на день подписания указанного договора аренды у ответчика отсутствовало надлежащим образом зарегистрированное право на сдаваемый в аренду объект муниципальной собственности, истец был лишен возможности исполнить свои договорные обязанности.

Регистрация договора аренды была проведена истцом 16 марта 2007, то есть практически сразу после получения ответчиком Свидетельства о регистрации права муниципальной собственности на сдаваемое в аренду нежилое помещение.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, правомерно сделал вывод о том, что  ответчик допускает злоупотребление правом, поскольку сам создал ситуацию, вследствие которой истец не мог зарегистрировать договор аренды сразу после его подписания, применив статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации