Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 по делу n А57-6860/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                           Дело № А57-6860/2009

«15» декабря 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «10» декабря 2009 года

Полный текст постановления изготовлен «15»  декабря  2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Александровой Л.Б., Акимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Кутилиной Н.А.,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью Магазин № 39 «Перспективное» - представитель Ткебучава Р.В. по доверенности от 12.11.2009 № 1,

от комитета по управлению имуществом Саратовской области – не явились, извещены (уведомление № 93713 4),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Магазин № 39 «Перспективное» (г.Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 сентября 2009 года по делу № А57-6860/2009 (судья Егорова Т.Н.)

по заявлению комитета по управлению имуществом Саратовской области (г.Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью Магазин № 39 «Перспективное» (г.Саратов)

о взыскании 186772,55 руб.,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее – КУИ Саратовской области, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Магазин № 39 «Перспективное» (далее – ООО Магазин № 39 «Перспективное», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 70 от 10.02.2005 в размере 181332,57 руб.  и пени за просрочку платежа в размере 5439,98 руб., всего 186772,55 руб.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции КУИ Саратовской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика сумму долга по арендной плате в размере 148762,55 руб. и пени в размере 37032,9 руб. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от «24» сентября 2009 года требования КУИ Саратовской области удовлетворены в части. С ООО Магазин № 39 «Перспективное» в пользу истца взыскана сумма долга по арендной плате в размере  148762,55 руб. и неустойка в размере 10000 руб., а всего 158762,55 руб. В удовлетворении требований в части взыскания неустойки в размере 27032,9 руб. истцу отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать. В апелляционной жалобе ответчик настаивает на отсутствии у него задолженности за 2008 год по договору аренды земельного участка от 10.02.2005 № 70. По мнению Общества, КУИ Саратовской области не соблюден предусмотренный пунктом 3.5 договора аренды от 10.02.2005 № 70  порядок одностороннего изменения его существенных условий, уведомление об изменении ставок арендной платы в адрес ответчика не направлялось, через средства массовой информации КУИ Саратовской области не уведомлял Общество об изменении размера арендной платы.

КУИ Саратовской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебное заседание представители КУИ Саратовской области не явились. О месте и времени судебного заседания истец извещен надлежащим образом, что подтверждается наличием в материалах дела уведомления № 93713 4  о вручении почтового отправления адресату. Указанное лицо имело реальную возможность принять участие в судебном заседании, обеспечить явку своего представителя, мотивированно ходатайствовать об отложении дела, однако предоставленными процессуальными правами не воспользовалось.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении КУИ Саратовской области, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия его представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя ответчика, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы и отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  24.01.2005 распоряжением КУИ Саратовской области № 54-р ООО Магазин № 39 «Перспективное» в аренду на срок 49 лет (сорок девять) лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 040413:0025, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. ак. Антонова О.К., 23а, площадью 1928 кв. м (далее - земельный участок), занимаемый нежилыми зданиями.  (л.д.9)

10.02.2005 между КУИ Саратовской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) на основании вышеуказанного распоряжения заключён договор аренды № 70  находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – Договор). (л.д. 6-8)

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём сделана запись регистрации 64-64-01/079/2005-193. (л.д. 47-51)

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1. Договора и приложением № 1 к нему  установлен в твёрдой денежной сумме 42068,96 руб. (т.1 л.д. 52).

Пунктом 3.5. Договора стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлён об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении.

Пунктом 4.2.4. Договора установлено, что арендодатель своевременно производит перерасчёт арендной платы и своевременно информирует об этом арендатора.

Согласно пункту 5.2.3. Договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Пунктом 3.2 Договора установлены сроки внесения арендной платы – равными долями от годового размера арендной платы не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчётного года.

Реализуя свое право на одностороннее изменение арендной платы, КУИ Саратовской области направлены в адрес ООО Магазин № 39 «Перспективное» уведомления № Т-315 от 05.02.2007, № Т-764 от 27.02.2008 с указанием расчёта арендной платы соответственно на 2007 год, 2008 год.  (л.д. 44, 46)

13.04.2009 КУИ Саратовской области направлено в адрес Общества письмо              № Т-2161 с предложением в течение семи дней погасить задолженность по арендной плате и пени за несвоевременное внесение платежей в размере 186409 руб. 88 коп. согласно прилагаемому расчёту. (л.д. 12)

Поскольку Обществом задолженность по арендной плате и пени не погашена в установленный срок, 28.04.2009 КУИ Саратовской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  о взыскании  задолженности по арендной плате в сумме 148762, 55 руб. и пени в размере 37032,9 руб.  по состоянию на 15.04.2009

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции основывался на вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2009 по делу № А57-6198/2009, как имеющем преюдициальное значение по настоящему делу, которым ООО Магазин № 39 «Перспективное» отказано в признании незаконными действий КУИ Саратовской области, выразившихся в доначислении суммы арендной платы за 2008 год по Договору.

Однако суд  апелляционной инстанции данный вывод суда первой инстанции находит ошибочным.

Как следует из постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2009 по делу № А57-6198/2009, ООО Магазин № 39 «Перспективное» был избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы ООО Магазин № 39 «Перспективное» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу           № А57-6198/2009, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 28.10.2009 по тому же делу указал, что действия, которые истец просил признать незаконными, не могут рассматриваться в качестве основания возникновения у истца гражданских прав и обязанностей. Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, и обстоятельства, относящиеся к факту предъявления требования об оплате задолженности по арендной плате и пени за несвоевременность платежа, подлежали судебной оценке в рамках спора, касающегося исполнения сторонами обязательств по договору от 10.02.2005 № 70.

Следовательно, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2009 по делу № А57-6198/2009 не имеет преюдициального значения с точки зрения норм, установленных в статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

В рассматриваемом споре арендная плата по Договору согласована сторонами в виде фиксированной денежной суммы, а не способа её расчёта. Поэтому любое её изменение следует рассматривать как изменение существенного условия Договора.

Пунктом 3.5 Договора предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке с соблюдением определённых условий и порядка. В частности, путем направления арендатору уведомления о перерасчете с расчётом арендной платы, которое является обязательным для арендатора и  составляет неотъемлемую часть  Договора. Также арендатор может быть уведомлён арендодателем об одностороннем изменении размера арендной платы через средства массовой информации.

При этом, факт опубликования нормативного правового акта, изменившего базовую ставку арендной платы, в том числе методику расчёта арендной платы, не является уведомлением конкретного арендатора об изменении условий конкретного договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае, исходя из буквального толкования условий Договора, при изменении размера арендной платы арендодатель обязан производить расчёт в соответствии с нормативами, о результатах которого уведомить арендатора любым из предусмотренных договором способов.

При этом вне зависимости от избрания арендодателем способа извещения арендатора об изменениях в одностороннем порядке условий договора (направление уведомления либо информирование через средства массовой информации), арендодатель обязан довести до арендатора конкретную информацию об изменении условий именно его договора с чётким указанием размера (расчета) нового обязательства.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу, что истец не выполнил условия пункта 3.5. Договора, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства надлежащего уведомления ответчика о перерасчёте арендной платы на 2008 год, а потому, не доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате и пени в заявленном размере.

Материалами дела объективно подтверждается, что ежегодно, начиная с момента заключения указанного Договора, Общество получало уведомления о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом (графиком) на текущий год, согласно которому производило оплату.

27.02.2008 КУИ Саратовской области в адрес ООО Магазин № 39 «Перспективное» направлено уведомление № Т-764 с расчётом арендной платы на 2008 год по договору аренды земельного участка от 10.02.2005 № 70, из которого следует, что арендная плата определена на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении арендной