Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу n А12-14525/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

                                  Дело № А12-14525/2009

16 декабря 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Гребенникова А.И., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания          Ханиной А.Н.,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 октября 2009 года по делу

№ А12-14525/2009 (судья Макаров И.А.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Элитное жилье» (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 1175322,60 руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элитное жилье» (далее – ООО «Элитное жилье», ответчик) о взыскании 1175322,60 руб., в том числе 974844,42 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.02.2007 № 7243 за период с 01 января 2008 года по 30 июня 2009 года, 200478,18 руб. неустойки за период с 11 марта 2007 года по 10 июля 2009 года.

Решением от 19.10.2009 исковые требования удовлетворены частично.

Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.

ООО «Элитное жилье», комитет земельных ресурсов администрации Волгограда отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, ООО «Элитное жилье» явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 19 97898 4, № 410031 19 97900 4, № 410031 19 97899 1, № 410031 19 97901 1, № 410031 19 97897 7.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что на основании постановления администрации Волгограда от 26.02.2007 № 432 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Элитное жилье» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 26.02.2007 № 7243. Ответчику предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населённых пунктов площадью 4251 кв.м, с кадастровым номером 34:34:05 00 11:0026, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Калинина, 7, для строительства капитального объекта – 17-ти этажного жилого дома (т.1 л.д.10-16).

Договор аренды земельного участка от 26.02.2007 № 7243 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём 20 февраля 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись № 34-34-01/075/2007-232 (т.1 л.д.20).

Согласно пункту 2.1. договора, он заключён на три года с 26.02.2007 по 26.02.2010.

Пунктом 2.7. договора установлено, что расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно расчёту, размер годовой арендной платы установлен в сумме 567295,95 руб. (т.1 л.д.18).

Из пункта 2.8. договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Письмом от 07.06.2008 № 2897п администрация известила ответчика об установлении с 01 января 2008 года годового размера арендной платы 743 580,24 руб.  (т.1 л.д.21, 22).

Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы в полном объёме, уплатив за указанный период 145525,94 руб.

19 мая 2009 года администрация направила в адрес ответчика претензию № 9003 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и неустойки за период с 09.06.2005 по 29.04.2009 (т.1 л.д.28).

Неисполнение ООО «Элитное жилье» условий договора аренды земельного участка от 26.02.2007 № 7243 явилось основанием для обращения администрации с иском о взыскании 1175322,60 руб., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 974844,42 руб. за период с 01.01.2008 по 30.06.2009,  неустойки в сумме 200478,18 руб. за период с 11.03.2007 по 10.07.2009.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 615868,62 руб., неустойки в сумме 120000 руб., оставляя без рассмотрения требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 129390,04 руб. и неустойки в сумме 1858,95 руб. за май, июнь 2009 года и отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, пришёл к правильному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и неустойке в размере 1175322,60 руб. нет, поскольку истец не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате, а также им не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора о взыскании задолженности за май, июнь 2009 года.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выводы – подтверждёнными собранными по делу доказательствами.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 в сумме 974844,42 руб., неустойка за период с 11.03.2007 по 10.07.2009 в сумме 200478,18 руб.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.7. договора и приложения к договору видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определённый период. В соответствии с расчётом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путём умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициента к ставке арендной платы, площади земельного участка.

В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечёт изменения условия договора.

Изменение самого механизма расчёта арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что истец изменил способ расчёта арендной платы, установленный пунктом 2.7. договора и приложением к нему.

Извещением от 05.06.2008 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, указав новый механизм расчёта.

С учётом требований статей 609 и 453 Гражданского кодекса РФ апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчёта арендной платы.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключён. У ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендных платежей, исходя из изменённого размера годовой арендной платы 743580,24 руб., и  соответствующих пеней.

Апелляционная коллегия не согласна с доводами истца о том, что направленное в соответствии с пунктом 2.8. в адрес арендатора извещение от 05.06.2008 не изменяет  согласованный сторонами механизм определения арендной платы и не подлежит регистрации.

В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» в редакции от 12.02.2008 и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 № 3/84 «О Порядке определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации  в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть изменён сам механизм расчёта. Названное обстоятельство влечёт внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

Согласно разделу 11 договора, он может быть изменён как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путём направления арендодателем извещений согласно пункту 2.8. договора.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ и условиями договора изменения арендной платы в связи с централизованным изменением  ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.

 Учитывая, что указанным извещением в договор внесены изменения механизма расчёта арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997  № 122-ФЗ и договором.

Пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» не применим к рассматриваемому случаю.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Приведённое разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчёта арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высшая инстанция разъяснила, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчёта арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчёта за исключением площади земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2.7. договора и расчётом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью, согласован порядок расчёта арендной платы. Порядок внесения изменений в договор также согласован сторонами договора (раздел 11). Пунктом 2.8. установлена обязанность арендодателя письменно извещать арендатора об изменении размера арендной платы в случае централизованного изменения ставок и коэффициентов к ставкам арендной платы, рассчитывая её размер только в соответствии с механизмом, согласованным сторонами. В рассматриваемом случае уведомление ответчика об изменении размера арендной платы не освобождает истца от обязанности зарегистрировать