Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2009 по делу n А57-6923/09-36. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело № А57-6923/09-36

«21» декабря 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена «15» декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен «21» декабря 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поморовой Н.М.,

при участии в заседании:

представителя Муниципального унитарного предприятия «Заволжское жилищно-коммунальное хозяйство» Кукулиевой О.Ю. по доверенности от15.10.2009г.,

индивидуальный предприниматель Шерстнёва Лилия Анатольевна – не явилась, извещена надлежащим образом (уведомление № 96640)

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шерстнёвой Лилии Анатольевны (Саратовская область, Советский района, р.п. Степное)

на решение арбитражного суда Саратовской области от «14» сентября 2009 года по делу № А57-6923/09-36, принятое судьей Павловой Н.В.,

по иску Муниципального унитарного предприятия «Заволжское жилищно-коммунальное хозяйство» (Саратовская область, Советский района, р.п. Степное)

к индивидуальному предпринимателю Шерстнёвой Лилии Анатольевне (Саратовская область, Советский района, р.п. Степное)

о взыскании основного долга в сумме 142074,36 руб. за период с октября 2005г. по декабрь 2008г., неустойки за тот же период в размере 66491, 1 руб.,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось Муниципальное унитарное предприятие «Заволжское жилищно-коммунальное хозяйство» (далее истец, МУП «Заволжское ЖКХ») с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Шерстневой Лилии Анатольевне (далее ответчик, предпиниматель) о взыскании основного долга в сумме 142074,36 руб. за период с октября 2005 г. по декабрь 2008 года, неустойки за тот же период в размере 66491,1 руб.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 14.09.20099г. исковые требования удовлетворены частично. С Шерстневой Лилии Анатольевны в пользу МУП «Заволжское ЖКХ» по договору аренды № 40 от 01.02.2005 г. взыскан основной долг в сумме 78000 руб. за период с октября 2005 г. по декабрь 2008 года, неустойка за тот же период в размере 21267,6 руб., а всего 99267,6 руб. В остальной части иска отказано.

Индивидуальный предприниматель Шерстнёва Л.А., не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель МУП «Заволжское ЖКХ» считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителя индивидуального предпринимателя Шерстневой Лилии Анатольевны, надлежащим образом извещенной о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя МУП «Заволжское ЖКХ», проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.02.2005г. между Администрацией ОМО Советского района Саратовской области   (Арендодатель) и ИП Шерстневой Л.А. (Арендатор) был заключен договор аренды № 40 нежилого помещения, расположенного по адресу: п. Степное, ул. Октябрьская, 24 для использования под магазин. Площадь, сданная в аренду составляет 50 кв.м Срок аренды установлен с 01.01.2005 г. по 30.12.2005г. Указанное помещение впоследствии было закреплено за МУП «Заволжское ЖКХ» на праве хозяйственного ведения, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 64 АБ № 079847, выданным 10.10.2005 г.

В материалы дела представлен договор о передаче муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 03.10.2005 г., заключенный между Администрацией ОМО Советского района Саратовской области и МУП «Заволжское ЖКХ».

В Приложении к договору - Перечень объектов муниципальной собственности, передаваемых на праве хозяйственного ведения МУП «Заволжское ЖКХ», в котором под №7 указано встроенное нежилое помещение по адресу: р.п.Степное, ул.Октябрьская, д. № 24, площадью 63,8 кв.м, используемое под магазин ( ИП Шерстнева Л.А.). В материалы дела представлен Акт приема - передачи объектов муниципальной собственности от 03.10.2005 г.

07.10.2005г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации данного договора № 64-64-41/008/2005-475.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в соответствии со ст. 617, 608 ГК РФ МУП «Заволжское ЖКХ» является арендодателем по договору аренды № 40 от 01.02.2005г.

В соответствии с п.5.1 договора аренды № 40 от 01.02.2005г. арендная плата за пользование муниципальными нежилыми помещениями рассчитывается согласно Методике определения арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности, утвержденной Решением Совета депутатов от 29.12.2004 г. за № 548.

Решением от 29.12.2004 г. № 548 установлена базовая ставка арендной платы на 2005 г. 480 руб. в год или 40 руб. в месяц.

В соответствии с п.1 договора аренды №40 изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки, оформляется дополнительным соглашением между Арендодателем и Арендатором. В соответствии с п.5.3 договора арендная плата без НДС перечисляется Арендатором ежемесячно в размере 1/12 части годовой суммы не позднее 20 числа текущего месяца в доход местного бюджета.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора, Арендодателем в адрес Арендатора направлены письма с предложением оплаты образовавшейся задолженности по счету-фактуре № 00000182 от 30.06.2008г., счету-фактуре 00000104 от 31.12.2008г.

14.09.2008г. в адрес ИП Шерстневой Л.А. было направлено письмо о расторжении договора аренды № 40 и требование об освобождении занимаемого помещения в течении трех месяцев. Однако ответчик от подписания документа о возврате помещения уклонился.

В связи с тем, что предприниматель в добровольном порядке не оплатил имеющуюся задолженность по договору аренды в сумме 142074,36 руб. за период с октября 2005г. по декабрь 2008г., истец обратился в арбитражный суд с вышеизложенными требованиями.

Суд удовлетворил требования истца в части взыскания основного долга в сумме 78000 руб. за период с октября 2005г. по декабрь 2008г. При расчете данной суммы суд исходил из площади занимаемого предпринимателем помещения 50 кв.м. и базовой ставки арендной платы установленной на 2005г. равной 40 руб. в месяц. Исходя из данного расчета, сумма арендной платы за месяц составила 2000 руб.

Апелляционный суд в части взыскания основного долга пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом первой инстанции установлено, что  на  условиях договора аренды от 01.02.2005г. № 40 ИП Шерстнева Л.А. осуществляет пользование нежилым помещением,  расположенным по адресу: Саратовская область, Советский район, п. Степное, ул. Октябрьская, 24.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на то, что поскольку договор аренды нежилого помещения № 40 от 10.02.2005г не прошел государственную регистрацию, то такой договор считается незаключенным.

Апелляционный суд считает данный довод предпринимателя необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» даны следующие разъяснения.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, договор аренды муниципального нежилого помещения заключен на срок с 01.01.2005г. по 30.12.2005 г., то есть менее года, и в силу вышеназванных норм права не подлежал обязательной государственной регистрации.

Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма № 59 от 16.02.2001г. «Обзор практики решения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации также не нуждается.

С учетом изложенного, доводы ответчика о незаключенности договора аренды являются необоснованными.

Кроме того, в апелляционной жалобе предприниматель указывает на то, что договор аренды считает незаключенным, поскольку судом первой инстанции установлен факт принадлежности истцу на праве хозяйственного ведения нежилого помещения общей площадью 63, 8 кв.м., ответчику по договору аренды сдается помещение площадью 50 кв.м. Однако объекта аренды площадью 50 кв.м. по адресу Саратовская область, Советский район, п. Степное, ул. Октябрьская, 24 не существует.

Апелляционный суд считает данный довод несостоятельным по следующим основаниям.

Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем  передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Апелляционная инстанция считает, что в договоре аренды имеются все данные, позволяющие определить объект, подлежащий передаче.

Кроме того, в материалах дела имеется акт приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2005., подписанный лично предпринимателем, которым подтверждается, что ИП Шерстнева приняла по договору аренды № 40 от 01.02.2005г. встроенное нежилое помещение в жилом доме № 24 по ул. Октябрьской в п. Степное Советского района Саратовской области площадью 50 кв.м.

Факт пользования вышеуказанным нежилым помещением подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2005г., актами от 22.10.2007 г., от 22.01.2008 г., составленными комиссиями МУП «Заволжское ЖКХ», актом фактического использования арендуемого объекта от 20.08.2008г., письмом № 08-37/167 от 11.01.2008 г. в соответствии с которым Межрайонная ИФНС РФ № 11 по Саратовской области сообщает, что по адресу: Саратовская область, Советский район, п.Степное, ул.Октябрьская,24 зарегистрирован 1 (один) кассовый аппарат ОКА-102К версия 01, заводской номер 235823,2005 г. выпуска, дата регистрации 27.12.2005 г., принадлежащий ИП Шерстневой Лилии Анатольевне .

Вместе с тем, апелляционный суд считает обоснованным довод предпринимателя о том, что расчет арендной платы в решении суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Арендная плата взыскана с 01.10.2005г. по 31.12.2008г. за полные месяцы, в то время как истец стал правообладателем арендуемого ИП Шерстневой помещения 03.10.2005г.

 Как было указано выше, договор о передаче муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, заключен между Администрацией ОМО Советского района Саратовской области и МУП «Заволжское ЖКХ» 03.10.2005 г.

07.10.2005г. в Единый государственный