Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2010 по делу n А57-23464/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

положения содержались и в статьях 6, 15 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», действовавшего на момент принятия Решения Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359 «О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущество в аренду».

В соответствии с разделом 5 Порядка управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом (далее Порядок) (Приложение № 1 к Решению Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359) передача зданий, сооружений, нежилых помещений в аренду осуществляется юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, победившим в результате проведенного аукциона или конкурса на право аренды, а в целевую аренду - на основании рекомендаций городской комиссии по рациональному использованию нежилых помещений распоряжением Комитета по согласованию с Мэром города.

Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке. Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, однако, если Арендатор фактически занимал помещение до заключения договора, то договор считается заключенным с момента возникновения этих отношений.

Исходя из вышеизложенного, заключение договора аренды муниципального имущества на срок более 1 года возможно, только по результатам конкурса или аукциона, в том числе договоров целевой аренды, заключенных на основании рекомендаций городской комиссии по рациональному использованию нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, договора аренды   № 263/5 от 07.06.2006 (пункт. 1.1) заключен на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Саратова № 539-р от 24.05.2006, которым в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359 и рекомендациями комиссии по рациональному использованию нежилых помещений г. Саратова (протокол № 8 от 17.05.2006) принято решение о передаче в аренду ЗАО «Парк города» нежилого помещения  площадью 57, 5 кв.м. по адресу: г. Саратов, 1- Станционный пр., 9 (пункт 1.23.).

Первоначально 07.06.2006 договор аренды был заключен на срок 11 месяцев без проведения конкурса или аукциона, что соответствовало требования, установленным  решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359, поскольку заключался на основании рекомендаций комиссии по рациональному использованию нежилых помещений г. Саратова.

В последующем были заключены дополнительные соглашения № 1 от 07.11.2006 и № 5 от 07.11.2007, увеличивающие срок договора аренды до 5 и 10 лет, в нарушение положений пункта 5.4. Порядка Комитетом и Заявителем.

Поскольку дополнительные соглашения № 1 от 07.11.2006 и № 5 от 07.11.2007 к договору аренды № 263/5 от 07.06.2006 были заключены в нарушение Порядка без проведения конкурса или аукциона, то суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  дополнительные соглашения № 1 от 07.11.2006 и № 5 от 07.11.2007 являются ничтожными сделками, не влекущими правовых последствий (статья 167 ГК РФ).

Также суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что положение пункта 5.2. договора, предусматривающего продление договора на тот же срок при отсутствии возражений сторон не применяются, поскольку данные условия Договора противоречат положениям раздела 5 Порядка управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом (Приложение № 1 к Решению Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359).

В соответствии с пунктом 5.11 Порядка (в редакции, действовавшей на момент истечения срока действия договора) пролонгация договора аренды на последующий период осуществляется Комитетом в соответствии с действующим законодательством, на основании заявления Арендатора и при условии:      - отсутствия задолженности по арендной плате и пени перед Комитетом за предыдущий период;

   - использования зданий, сооружений, нежилых помещений по назначению согласно условий договора аренды.

Пролонгация договора аренды оформляется дополнительным двусторонним соглашением (арендатор и Комитет).

Таким образом, представительным органом местного самоуправления в рамках своей компетенции был установлен особый порядок продления срока действия договоров аренды муниципального имущества муниципального образования - город Саратов, согласно которому продление срока действия договора возможно только по заявлению арендатора посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Так как договор аренды № 263/5 от 07.06.2006 был заключен на срок 11 месяцев и поскольку дополнительные соглашения № 1 от 07.11.2006 и № 5 от 07.11.2007 к договору аренды признаны арбитражным судом ничтожными сделками и иных дополнительных соглашений о продлении срока действия договора между сторонами не заключалось, то срок, действия договора аренды № 263/5 от 07.06.2006 истек 01 мая 2007 года.

Отказывая в удовлетворении требований ЗАО «Парк города»,  суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что непрерывное владение и пользование нежилым помещением заявителем и внесение соответствующе платы за пользование имуществом на протяжении более чем двух лет до вступления в законную силу Закона, при истечении срока договора аренды недвижимого имущества до вступления в законную силу Закона не предоставляет заявителю права, предусмотренного статьей 3 Закона, поскольку закон обуславливает возникновения такого права, только при наличии заключенного между сторонами в соответствии с действующим законодательством договора.

Данная правовая позиция, подтверждается и разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 4 Информационного письма № 134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты».

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что нежилое помещение общей площадью 57,5 кв.м., литер А, расположенное по адресу: г. Саратов, 1- Станционный пр., д.9, определенное сторонами в договоре аренды посредством выделения помещений на поэтажном плане, не может являться объектом договора купли - продажи.

В соответствии с условиями договора аренды заявителю были переданы в аренду только части помещения из общей площади помещения 186,7 кв.м., принадлежащего муниципальному образованию «город Саратов» на праве собственности, а именно: помещение № 4 площадью 23,5 кв.м., помещение № 5 площадью 1 кв.м., помещение № 13 площадью 11,8 кв.м., помещение № 15 площадью 21,2 кв.м.

 Представленый в материалы дела договор аренды объекта нежилого фонда № 261/5 от 07.06.2006, заключенный между Комитетом и ООО «Карусель», свидетельствует, что из помещения общей площадью 186,7 кв.м., принадлежащие муниципальному образованию «город Саратов» на праве собственности, ООО «Карусель» переданы помещения: № 14 площадью 11,5 кв.м., № 16 площадью 16,4 кв.м.      Остальные части общего помещения площадью 186,7 кв.м., принадлежащего муниципальному образованию «город Саратов»,  не передавались в аренду каким - либо лицам. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.11.2009 № 17/195/2009-129 Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Согласно статье 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношение которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права, на которое подлежат государственной регистрации  в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из Сообщения об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.11.2009 № 17/195/2009-130 УФРС по Саратовской области, в едином государственном реестре отсутствует запись о регистрации прав на нежилое помещение общей площадью 57,5 кв.м., литер А, расположенное по адресу: г. Саратов, 1- Станционный пр., д. 9.

Указанные в договоре аренды объекта нежилого фонда № 263/5 от 07.06.2006 помещения: № 4 площадью 23,5 кв.м., № 5 площадью 1 кв.м., № 13 площадью 11,8 кв.м., № 15 площадью 21,2 кв.м. обособленны друг от друга, не имеют общих стен (за исключением помещений № 4 и № 5), в связи с чем из них не может быть сформировано нежилое помещение общей площадью 57,5 кв.м.,  как обособленный объект недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что данные помещения не были включены в «Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Саратова на 2009 год», принятое решением Саратовской городской Думы от 19.12.2008г.(с изменениями и дополнениями от 23.10.2009г.)

Довод подателя жалобы о том, что отношения по аренде помещений между Комитетом и ЗАО «Парк города» возникли ранее права хозяйственного ведения у  МУП «Ландшафтное строительство и благоустройство» не принимается судебной коллегией, т.к. суд первой инстанции,  отказывая в удовлетворении требований заявителя, оценивал все обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения об отказе в выкупе арендованного помещения.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, а также нормами действующего гражданского законодательства арендатор не может понуждать собственника муниципального имущества к проведению его отчуждения, поскольку его преимущество возникает не по отношению к потенциальному продавцу, а по отношению к третьим лицам - потенциальным покупателям.

Преимущественное право предоставляет своему обладателю обеспеченную законом возможность осуществлять установленные законом права и защищать их при прочих равных условиях преимущественно перед третьими лицами. То есть, собственник имущества вправе решать судьбу имущества по своему усмотрению, но при этом стороной договора должно быть надлежащее лицо, которым в определенных законом случаях является обладатель преимущественного права.

Для приведения в действие механизма преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества необходимо наличие предпосылок, в настоящем случае - принятие решения органом местного самоуправления о реализации объекта недвижимости путем отражения данного намерения в прогнозном плане приватизации муниципального имущества в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества, и в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для отмены обжалуемого решения суда суд апелляционной инстанции не усматривает. Судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, принятый по делу судебный акт является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2009 года по делу № А57-23464/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Парк города»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа   в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий  двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий                                                                    О.В.Лыткина

Судьи                                                                                                  Л.Б.Александрова

                                                                                                             М.А. Акимова