Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2010 по делу n А12-20247/2009. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                            Дело № А12-20247/2009

30 марта  2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23  марта  2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Тимаева Ф.И., Камериловой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания               Фоминой М.М.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Форт» Чиркиной Э.И., действующей по доверенности от 21.08.2009,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 января 2010 года по делу № А12-20247/2009 (судья Сапронов В.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Форт» (г. Волгоград)

к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда (г. Волгоград)

третьи лица Межрайонная Инспекция Федеральной налоговой службы №10 по Волгоградской области (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» (г. Волгоград)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Форт» (далее – ООО «Форт», истец) с иском к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества без номера и даты и договора залога недвижимого имущества также без номера и даты на объект недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, 6.

Определениями от 16.12.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Межрайонная ИФНС России №10 по Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

 В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просит «1. Принять решение об устранении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества – встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, 6 с учетом уточненной редакции истца.

2. Принять пункты 1.3., 3.3., 3.4., 5.3., 5.4, 7.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества и пункты 1.4., 6.2.  договора залога недвижимого имущества в уточненной редакции:

Договор купли-продажи:

Пункт 1.3. изложить в редакции: «цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 625 000 (два миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) рублей (с учетом НДС)».

Пункт 3.3. после слов «ставки рефинансирования Центрального банка России…» изложить в редакции «10,75% (десять целых семьдесят пять сотых процентов) годовых».

Абзац 2 пункта 3.4., а также пункты 5.3., 5.4., 7.3 из текста договора исключить.

Договор залога недвижимого имущества:

Пункт 1.4. изложить в редакции: «Предмет залога в целом оценивается сторонами в 2 625 000 (два миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) рублей (с учетом НДС)…» далее по тексту договора.

Пункт 6.2. исключить.

3. Взыскать с ответчика в пользу ООО «Форт» расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000,00 руб. и расходы по оплате экспертизы в размере 9000,00 руб., а всего – 19 000,00 руб.»

Судом уточнения приняты.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 января 2010 года заявленные требования ООО «Форт» удовлетворены в полном объеме.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой и дополнением к апелляционной жалобе, в которых просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и отказать в удовлетворении заявленных требований.

ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

ООО «Форт» также возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, Межрайонная ИФНС России №10 по Волгоградской области, ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений  № 410031 22 90586 1, 410031 22 90585 4, 410031 22 90584 7, телеграммами, поданными по квитанциям №00757, 00857. От Межрайонной ИФНС России №10 по Волгоградской области и ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.  Судом ходатайства удовлетворены. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с решением комиссии по подготовке планов приватизации (протокол от 30.07.2009 №150 и распоряжения Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда от 07.07.2009 №511р «Об утверждении планов приватизации муниципального имущества») ООО «Форт» приобрело преимущественное право на заключение договора купли-продажи объекта муниципального имущества: встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой,6.

При заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, 6 и заключаемого в обеспечение исполнения обязательств по нему договора займа указанного недвижимого имущества, между ООО «Форт» и Департаментом возникли разногласия.

Не согласившись с предложенной ООО «Форт» редакцией договора, Департамент направил протокол согласования к протоколу разногласий, в которых настаивал на условиях договора в редакции Продавца, т.е. Департамента.

В связи с тем, что неурегулированными остались пункты 1.3, 3.3, 3.4, 5.3, 5.4, 7.3. договора купли-продажи и пункты 1.4, 6.2 договора залога недвижимо имущества, ООО «Форт» обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции считает часть выводов суда первой инстанции не   правомерными и необоснованными.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность заключить публичный договор и право контрагента обязанной стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным приватизационным законодательством, является, по сути, выражением публичных правоотношений, поэтому ссылки на нормы Гражданского кодекса о публичном договоре являются правомерными и обоснованными.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона о приватизации, приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона о приватизации порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, оформленным протоколом от 03.07.2009 №15 ООО «Форт» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта – встроенного нежилого помещения общей площадью 164,3 кв.м., расположенного на первом этаже дома №6 по ул. им. В. Терешковой по цене равной его рыночной стоимости (3 310 000 руб. без учета НДС) и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В адрес истца ответчиком был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества – встроенного нежилого помещения общей площадью 164,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. В. Терешковой,6, который последний подписал с протоколом разногласий в отношении пунктов 1.3, 2.1.7, 3.3, 3.4. , 5.3., 5.4., 6.2., 7.3. договора.

Между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

Департаментом представлен в материалы дела отчет №850-05/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого