Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2010 по делу n А12-20247/2009. Изменить решение

помещения, проведенной по поручению Департамента в связи с решением комиссии по подготовке приватизации объектов муниципального имущества, оформленным протоколом от 03.07.2009 №15 и предоставлением ООО «Форт» преимущественного права на приобретение арендуемого объекта – встроенного нежилого помещения общей площадью 164,3 кв.м, расположенного на первом этаже дома №6 по ул. им. В. Терешковой в г. Волгограде. По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости, исходя из расчетной рыночной стоимости на момент подачи заявки, составила 3 310 000 руб. без учета НДС.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2      Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №850-05/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения 164,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. В. Терешковой,6, в суд первой инстанции поступило ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство ответчиком не последовало.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 ноября 2009 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности». На разрешение эксперта поставлен вопрос: «какова реальная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения общей площадью 164,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой,6 на день получения оферты истцом – 29.07.2009».

Из экспертного заключения №3842-ЭЗ-ИПР следует, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 164,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. В. Терешковой, 6, определена на день получения оферты истцом в сумме 2 625 000 руб.. Экспертное заключение ответчиком не оспорено.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 2 625 000 руб., суд обоснованно удовлетворил часть исковых требований истца.

При рассмотрении апелляционной жалобы ответчика суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьего лица оценщика – ООО «Альянс НЦС» нельзя признать обоснованными. В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заявитель не обращался в суд первой инстанции с ходатайством о проведении экспертизы на предмет соответствия отчета от ООО «Альянс НЦС» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, что могло повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Таким образом, непривлечение оценщика, осуществившего оценку, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не привело и не могло привести к принятию судом неправильного решения.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд к участию в деле в качестве третьего лица не привлек Департамент финансов администрации Волгограда, также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Решение по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности Департамента финансов администрации Волгограда, поскольку он не является участником спорных правоотношений, выводов в отношении прав и обязанностей данной организации судом не сделано. Следовательно, у суда не было оснований для его привлечения к участию в деле в качестве третьего лица.

Суд апелляционной инстанции исследовал апелляционный довод Департамента о том, что в решении суда первой инстанции отсутствует вывод об обязательности определения рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом или без учета НДС. Департамент считает, что выяснение данного вопроса имеет важное значение, поскольку влияет на принятие решение по пункту 3.4. договора купли-продажи.

Согласно абзацу 2 пункта  3 статьи  161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии с пунктом  2 статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании пункта  6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Таким образом, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что ООО «Региональный центр оценки экспертизы и собственности» правомерно включил в выкупною стоимость недвижимого имущества налог на добавленную стоимость (НДС).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял пункты 1.3, абзац 2 пункта 3.4 договора купли-продажи и пункта 1.4 договора залога объекта недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения в редакции истца.

Кроме того, истцом заявлены требования об исключении из условий договора купли-продажи объекта недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. им. Валентины Терешковой, 6 пунктов 5.3., 5.4., 7.3, а также исключении из условий договора залога недвижимого имущества пункта 6.2.

Согласно пункту  4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту  1 статьи  330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Департамент   предлагает включить пункты 5.3., 5.4., 7.3. в договор  купли-продажи и пункт 6.2. договора залога, содержащие условия о договорной неустойке.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его условий.

Поскольку соглашение сторон по включению в договор условий о договорной неустойке не достигнуто, указанные пункты договора в соответствии с пунктом  1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть включены в договор.

Доводы Департамента о том, что договорная неустойка является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательства, имеющего для него важное значение, подлежит отклонению, поскольку в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договорная неустойка не может быть включена в договор в отсутствие согласия сторон.

Вместе с тем, истцом заявлено требование о принятии пункта 3.3. договора купли-продажи объекта недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, 6, а именно после слов «ставки рефинансирования Центрального банка России» изложить в редакции «10,75% (десять целых семьдесят пять сотых процентов) годовых». Указанное требование истец мотивировал тем, что на момент получения истцом проекта договора ставка рефинансирования Центрального Банка РФ составляла 10,75%. Суд первой инстанции согласился с позицией ООО «Форт».

Суд апелляционной считает, что вывод суда первой инстанции в данной части исковых требований является ошибочным в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится