Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу n А06-948/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                  Дело № А06-948/2009

«30» марта 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «23» марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «30» марта 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

от Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области – Михайлов А.В., доверенность               № 04-09/1-485 от 12.03.2010г.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области

на решение арбитражного суда Астраханской области от «22» января 2010 года по делу № А06-948/2009, принятое судьей Негеревым С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Универсальное коммерческое агентство «Астрахань»

к Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА»

о заключении дополнительного соглашения с учетом условий, определенных протоколом разногласий

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Универсальное коммерческое агентство «Астрахань» (далее ООО «УКА «Астрахань», истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (далее Управление, ответчик) о заключении дополнительного соглашения с учетом условий, определенных протоколом разногласий по проекту дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04.01.1995 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА».

Решением арбитражного суда Астраханской области от 22.01.2010г. исковые требования ООО «УКА «Астрахань» удовлетворены. Суд пришел к выводу о принятии дополнительного соглашения к договору аренды № 71 от 04 января 1995 года в редакции истца.

Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе,и принять по делу новый судебный акт.

В материалах дела имеется ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА» о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей общества с ограниченной ответственностью «УКА «Астрахань», общества с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА», надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют почтовые уведомления № 91217, 91219, и заявивших о рассмотрении жалобы без участия представителей.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании, открытом 16.03.2010г. объявлялся перерыв до 23.03.2010 года до 12 часов 40 минут.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 04.01.1995 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (арендодатель) и  ООО «УКА «Астрахань» (арендатор) был заключен охранно-арендный договор №71 на пользование памятником архитектуры: бывший жилой дом 19-го века по ул. Кирова, 8, Тургенева, 2 литер А. Срок аренды установлен с 04.01.1995 года по 04.01.2015 года.

Дополнительным соглашением от 28.08.2000 года к договору №71 от 04.01.1995 года размер арендной платы установлен в сумме 7840,68 рублей без НДС и НДС в размере 1569,34 рублей ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца с предоставлением копий платежных документов в течение 5-ти дней в адрес арендодателя. Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен комитетом в одностороннем порядке досрочно в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ (том 1 л.д.14-15).

Письмом №10-05/2-102 от 04.08.2008 года арендодатель направил арендатору для подписания дополнительное соглашение к указанному выше договору (том 1 л.д.29).

Согласно предложенному к подписанию дополнительному соглашению (том 1 л.д.16-18) ежегодный размер арендной платы с 01.08.2008 года устанавливается в сумме 1783416 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 148618 рублей, НДС - 26751,24 рублей. Ежемесячные платежи подлежат оплате не позднее 10-го числа отчетного месяца. Копии платежных документов должны быть представлены в течение 10-ти календарных дней со дня отправки в адрес арендодателя. За невыполнение или несвоевременное выполнение обязательства по договору арендатор уплачивает Территориальному управлению неустойку в размере 10% годовой арендной платы. За сдачу в субаренду без разрешения Территориального управления арендатор уплачивает штраф в 5-ти кратном размере годовой арендной платы. За не представление или несвоевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 1% годовой арендной платы.

Письмом № 115 от 24.09.2008 года арендатор направил арендодателю протокол разногласий по проекту дополнительного соглашения (том 1 л.д.33).

Арендодатель в ответ на письмо № 115 от 24.09.2008 года своим письмом от 07.11.2008 года (том 1 л.д.22) вторично просил рассмотреть дополнительное соглашение с пересчетом арендной платы в направленном арендатору варианте, подписать соглашение и вернуть арендодателю.

Письмом от 10.12.2008 года (том 1 л.д.25) арендатор отклонил предложенный вариант и повторно направил для подписания протокол разногласий по проекту дополнительного соглашения.

Арендодатель письмом от 18.12.2008 года вновь отклонил протокол разногласий и предложил заключить дополнительное соглашение в предложенном варианте (том 1 л.д.23 -24) либо решить спор в судебном порядке.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «УКА «Астрахань» в суд с иском об урегулирования в судебном порядке разногласий по  абзацу 2 пункта 3, абзацу 5 пункта 3 и пункту 5 дополнительного соглашения к договору №71 от 04.01.1995 года.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, утвердил размер арендной платы в редакции, предложенной истцом в протоколе разногласий к дополнительному соглашению.

  Апелляционная инстанция считает выводы суда законными, обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий на рассмотрение суда, условия договора, по которым имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, по абзацу 2 пункта 3 дополнительного соглашения арендодатель предложил установить размер ежемесячной арендной платы по договору аренды №71 от 04.01.1995 года в сумме 148618 рублей плюс НДС -26751,24 рублей. Арендатор считает необходимым увеличить размер арендной платы до суммы 100694,92 рублей в месяц,  плюс НДС - 18125,08 рублей.

Арендодатель основывает предложенный им размер арендной платы на отчете об оценке арендной платы № А-1(05)/04-08 от 30 апреля 2008г., произведенным  в соответствии с ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу  статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьёй 11 указанного закона установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В ходе рассмотрения настоящего дела арбитражным судом в соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена и проведена судебная экспертиза в обществе с ограниченной ответственностью «Дока», согласно заключению которого отчет, представленный арендодателем, не соответствует  требованиям к отчету об оценке (ФСО № 3).

В отчете, на который в обоснование расчета арендной платы ссылается арендодатель, не учтено обременение объекта аренды договором долгосрочной аренды, а также то, что объект является памятником архитектуры, отсутствуют выводы о том, как на стоимость объекта влияет тот факт, что объект недвижимости является памятником архитектуры. В отчете не выполнен  анализ ценообразующих факторов, обоснование значений ценообразующих фактов, отсутствуют выводы о наиболее значимых факторах.  В отчете неверно определено местоположение объекта, инженерные коммуникации и внутренняя отделка.   

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также, учитывая, что цена, предложенная оценщиком, является рекомендуемой, и то, что соглашение сторон об увеличение размера ежемесячной арендной платы до суммы 100.694,92 рублей плюс НДС - 18.125,08 рублей фактически имеется, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что размер арендной платы подлежит утверждению в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий.

По абзацу 5 пункта 3 дополнительного соглашения арендодатель просил подписать соглашение, предусматривающие возможности изменения размера годовой арендной платы в одностороннем порядке.

Суд первой инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также пункта 3 статьи 614 ГК РФ, не предусматривающих изменение арендной платы без соглашения сторон, обоснованно пришел к выводу об утверждении условия абзаца 5 пункта 3 дополнительного соглашения в редакции