Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А57-122/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                          Дело № А57-122/2010

04 мая 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов) на решение арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2010 года по делу № А57-122/2010 (судья Вулах Г.М.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (г. Саратов)

к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)

муниципальному учреждению «Городской центр механизации ЖКХ» (г. Саратов)

муниципальному унитарному предприятию «Дорожник Заводского района» (г. Саратов)

муниципальному унитарному дорожному ремонтно-строительному предприятию (г. Саратов)

о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Феникс» - Курбанова Р.А., по доверенности от 10.12.2009,

от Комитета – Погребняка И.С., по доверенности от 02.11.2009 № 02-08/7792,

от МУ «Городской центр механизации ЖКХ» - не явился, извещен, уведомление № 92466,

от МУ предприятия «Дорожник Заводского района» - не явился, извещен, уведомление № 92467,

от МУ дорожного ремонтно-строительного предприятия - не явился, извещен, уведомления № 92469, 92468,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее - ООО «Феникс», Общество, заявитель) с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) об оспаривании решения об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м., расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литер З.

Позднее заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил суд:

- признать незаконным решение Комитета об отказе ООО «Феникс» в приобретении арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З;

- обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул.Симбирская, д.36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литер З, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г.Саратов, ул.Симбирская, д.36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить ООО «Феникс» проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определениями арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2010 и от 08.02.2010 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное учреждение «Городской центр механизации ЖКХ», Муниципальное унитарное предприятие «Дорожник Заводского района», муниципальное унитарное дорожное ремонтно-строительное предприятие (т.1 л.д.86-88,139-141).

Решением суда первой инстанции от 04.03.2010 требования ООО «Феникс» удовлетворены в полном объеме.

Комитет не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 04.03.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО «Феникс» отказать.

Заявитель возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Заинтересованные лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 92466, № 92467, № 92469, № 92468. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя и Комитета, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.11.2005 между заявителем и Комитетом заключен договор аренды нежилого помещения № 319/3 сроком действия с 01.12.2005 по 01.12.2015.

14.08.2006 указанный договор в установленном порядке зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (номер регистрации: 64-64-01/171/2006-54).

По условиям указанного договора заявитель принял во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36, литеры З, К, Л, 1-й и 2-й этажи общей площадью 656,1 кв.м.

08.08.2006 дополнительным соглашением № 4 стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, определив объект аренды следующим образом: нежилое здание, литера З площадью 342,8 кв.м; нежилое здание литера К площадью 152,4 кв.м; нежилое помещение литера Л площадью 174,6 кв.м (т.1 л.д.22).

01.12.2005 арендуемые помещения приняты заявителем по актам приема-передачи.

Начиная с указанного момента и по настоящее время, указанные объекты непрерывно находятся во владении и пользовании заявителя, за которые им вносится арендная плата.

17.09.2009 ООО «Феникс» обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявкой о заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества общей площадью 669,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д.36, в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) (т.1 л.д.11).

01.12.2009 Комитет решением № 05-11/8785 отказал ООО «Феникс» в приобретении арендуемого имущества (т.1 л.д.12-14).

Не согласившись с отказом Комитета в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества, заявитель обжаловал его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, согласился с доводами ООО «Феникс» и удовлетворил его требования.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 17 сентября 2009 года ООО «Феникс» обратилось в Комитет с заявкой о заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, в случае, если заявитель не соответствовал бы требованиям Закона или арендуемое заявителем имущество не подлежало бы реализации в рамках Закона, соответствующая заявка с указанием причин отказа должна была быть возвращена заявителю не позднее 17.10.2009.

Однако в нарушение требований указанной нормы Письмо Комитета об отказе в приобретении арендуемого имущества датировано 01.12.2009, то есть позднее срока, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В обоснование отказа в реализации истцом его преимущественного права, Комитетом приведены следующие доводы:

- по мнению Комитета, своими действиями (бездействием) ООО «Феникс» привело к аварийному состоянию объект недвижимости, находящийся в аренде, что привело к снижению его рыночной стоимости, и является основанием для рассмотрения ООО «Феникс» в качестве недобросовестного арендатора;

- договор аренды подлежит расторжению в связи с односторонним отказом Комитета от его исполнения, связанным с постановкой объектов аренды на капитальный ремонт. По мнению Комитета это является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора в силу требований п. 5.3 договора;

- договор аренды, заключенный между сторонами, является ничтожной сделкой в силу требований статьи 168 ГК РФ, поскольку был заключен в нарушение действовавшего законодательства;

- объект аренды находится в оперативном управлении МУ «Городской центр механизации ЖКХ», в связи с чем, на него не распространяется действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

- объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды, необходимы муниципальному образованию «Город Саратов» для реализации основных вопросов местного значения. В отношении их принято решение об использовании их для муниципальных нужд;

- один из спорных объектов недвижимости - нежилое помещение общей площадью 174,6 кв.м, расположенное в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, не может быть предметом договора купли-продажи, так как данное помещение не прошло кадастровый учет, и право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке.

Те же доводы изложены Комитетом  в апелляционной жалобе.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно признал необоснованными  указанные доводы Комитета, исходя из следующего.

Согласно требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела видно, что:

- на момент вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ (05.08.2008г.) арендуемое имущество непрерывно находилось во временном владении и пользовании заявителя с 01.12.2005, то есть, более двух лет в соответствии с договором аренды;

- задолженность заявителя по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на момент обращения в Комитет 17.09.2009 отсутствовала, что подтверждается соответствующей визой сотрудника Комитета на оборотной стороне заявления;

- площадь арендуемого ООО «Феникс» недвижимого