Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А57-122/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

имущества не превышает установленное статьей 1 Закона Саратовской области от 25.09.2008 № 242-ЗСО «О мерах по реализации в Саратовской области субъектами малого  и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества» предельное значение площади арендуемого имущества - 1000 кв.м;

- арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

Таким образом, все предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия заявителем соблюдены.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение, определен Законом исчерпывающим образом. При этом муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, довод Комитета о том, что своими действиями (бездействием) ООО «Феникс» привело к аварийному состоянию объект недвижимости, находящийся в аренде, что привело к снижению его рыночной стоимости, и является основанием для рассмотрения ООО «Феникс» в качестве недобросовестного арендатора является несостоятельным, поскольку названные основания оспариваемого отказа не относятся к установленным Законом основаниям для отказа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, как следует из материалов дела, заявитель обратился в Комитет с заявкой о приобретении трех арендуемых объектов недвижимости. Оспариваемое решение принято Комитетом также в отношении трех арендуемых объектов. Однако, доводы об аварийном состоянии приводятся Комитетом только в отношении одного из спорных объектов - нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера 3.

Оспариваемым письмом от 01.12.2009 № 09-06/8784 Комитет также сообщил ООО «Феникс» об одностороннем отказе Комитета от исполнения договора аренды от 28.11.2005 в соответствии с пунктом 5.3 этого договора, в связи с чем, по мнению Комитета, заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества от 28.11.2005, считается расторгнутым.

Суд первой инстанции дал правильную оценку указанному доводу Комитета, сочтя его также ошибочным, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Следовательно, возможность одностороннего отказа Комитета от исполнения договора допускается только в случае, предусмотренном самим договором. Проанализировав содержание пункта 5.3 договора, на основании которого Комитетом сделан соответствующий отказ от исполнения обязательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что данный отказ совершен Комитетом в нарушение указанного положения договора.

Так, согласно пункту 5.3 договора Комитет как арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае принятия в установленном порядке решения: о сносе объекта; о реконструкции объекта; о постановке объекта на капитальный ремонт в случае отказа Арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение.

Однако доказательств принятия в установленном порядке решения о сносе, о реконструкции или  о капитальном ремонте арендуемого объекта недвижимости, а также доказательств, подтверждающих отказ заявителя от долевого участия в осуществлении такого ремонта, материалы дела не содержат.

При этом Комитетом представлена копия распоряжения от 01.12.2009 № 1457-р «О принятие решения об использовании для муниципальных нужд и проведение капитального ремонта» (т.1 л.д.62).

Согласно пунктам 1 и 2 данного распоряжения приняты решения об использовании спорных объектов для муниципальных нужд (производственной базы муниципального унитарного предприятия коммунальной сферы) и о проведении капитального ремонта спорных объектов.

Однако доказательств доведения указанного распоряжения до заявителя, а также отказа заявителя от долевого участия в капитальном ремонте спорных объектов, Комитет не представил.

Таким образом, односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды не соответствует требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку совершен с нарушением положений пункта 5.3 указанного договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства - это действие, направленное на прекращение гражданских прав и обязанностей, и в силу положений статей 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой. Таким образом, к одностороннему отказу применимы положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках, в том числе о недействительности сделок.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о ничтожности отказа Комитета от исполнения договора аренды от 28.11.2005 № 319/3, изложенного в уведомлении от 01.12.2009 № 09-06/8784.

Таким образом, учитывая, что принятие решения о проведении капитального ремонта объектов и направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора были совершены Комитетом 01 декабря 2009 года, то есть одновременно с принятием оспариваемого решения № 05-11/8785, суд пришел к выводу, что все действия Комитета, направленные на расторжение договора аренды и создание обстоятельств, препятствующих реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что является злоупотребление правом, недопустимым в силу требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах договор аренды, на основании которого заявитель подал заявку о приобретении арендуемого имущества, считается действующим.

Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359 «О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду» утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом (далее - Порядок).

Согласно п. 5.4. указанного Порядка Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке.

Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет.

По мнению Комитета, заключенный с заявителем договор аренды ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды с заявителем был заключен на основании распоряжения Комитета от 22.11.2005 № 1171-р, то есть без проведения аукциона или конкурса, а значит с нарушением предельного срока, предусмотренного пунктом 5.4 Порядка.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал не основанным на нормах закона указанный довод Комитета в силу следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Содержание понятий «закон» и «иной правовой акт», в том значении, в котором эти понятия используются в тексте Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывается в статье 3 Кодекса.

Согласно пункту 2 указанной статьи законами считаются принятые в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами - Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

Саратовская городская Дума является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые ею акты в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие договора, заключенного между заявителем и Комитетом положениям решения Саратовской городской Думы не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом согласно пункту 3 данной статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, учитывая, что в тексте Гражданского кодекса Российской Федерации под законами понимаются федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом, то установление предельного срока договора аренды муниципального имущества решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359 «О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду» не соответствует требованиям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу требований статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению.

Более того, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, только в случае, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, даже в случае применения установленного Порядком предельного срока к рассматриваемым правоотношениям позволило бы считать договор аренды от 28.11.2005 заключенным на один год. Истечение указанного срока, в свою очередь, не означало бы отсутствие у заявителя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в виду следующего.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому, как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 5.2 договора аренды от 28.11.2005 предусмотрена возможность продления договора на неопределенный срок в случае, если за один месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Доказательств того, что Комитетом в адрес заявителя направлялось заявление об отказе от продления договора в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что даже применение установленного Порядком предельного срока договора аренды муниципального нежилого фонда, в качестве установленного законом предельного срока к заключенному с заявителем договору аренды от 28.11.2005, не означало бы недействительность (ничтожность) последнего.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ действие Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Ссылаясь на указанную норму Комитет указал, что спорные объекты закреплены на праве оперативного управления за МУ «Городской центр ЖКХ» и в связи с этим, действие Федерального закона № 159-ФЗ на них не распространяется.

В подтверждение указанного довода Комитет представил в материалы дела копию распоряжения Комитета от 18.03.2003 № 171-р с приложением, копию контракта на право оперативного управления от 23.06.2003 № 1174, акт приема-передачи помещений (зданий), передаваемых с баланса МУДРСП на баланс МУ «Городской центр механизации ЖКХ» от 18.03.2003, а также дополнительное соглашение № 1 без даты к контракту № 1174 от 23.06.2003 г.

Суд первой инстанции указав, что указанные документы сами по себе не порождают права оперативного управления МУ «Городской центр ЖКХ» на спорные помещения, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация права оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, перечисленные выше документы, представленные Комитетом, в отсутствие государственной регистрации, не являются доказательством наличия у МУ «Городской центр механизации ЖКХ» права оперативного управления в отношении спорных объектов недвижимости.

Комитет в обоснование своих доводов указывает, что между Комитетом и МУ «Городской центр механизации ЖКХ» с момента передачи спорных объектов существуют обязательственные правоотношения, вытекающие