Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А57-122/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

из контракта на право оперативного управления, наличие которых является безусловным препятствием в реализации заявителем права на выкуп арендуемого имущества, поскольку препятствует исполнению обязательства, возникшего ранее заключенного договора аренды.

Между тем, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение, определен Законом исчерпывающим образом. При этом муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Довод Комитета о том, что наличие неких обязательственных правоотношений между Комитетом и МУ «Городской центр механизации ЖКХ» является безусловным препятствием в реализации заявителем права на выкуп арендуемого имущества, противоречит указанному толкованию Закона, содержащемуся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.

Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела актам приема-передачи объекта нежилого фонда муниципальной собственности от 01.12.2005 спорные объекты передавались заявителю самим МУ «Городской центр механизации ЖКХ» на основании распоряжения Комитета от 22.11.2005 № 1171-р.

Согласно части 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Таким образом, какие-либо обязательственные правоотношения между Комитетом и МУ «Городской центр механизации ЖКХ» по поводу оперативного управления спорными объектами были прекращены с момента изъятия спорных объектов от МУ «Городской центр механизации ЖКХ» и передачи их заявителю на основании решения Комитета.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Ссылаясь на указанный пункт Информационного письма Комитет считает, что предметом договора купли-продажи не может быть один из спорных объектов - нежилое помещение общей площадью 174,6 кв.м, расположенное в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, так данное помещение не прошло кадастровый учет, и право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке.

Как видно из представленной Комитетом копии свидетельства о государственной регистрации права от 13.03.2007 за муниципальным образованием - город Саратов зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 180,6 кв.м. При этом, как видно из имеющейся в деле копии поэтажного плана указанного здания, арендуемые заявителем помещения площадью 174,6 кв.м расположены в подвале и на первом этаже этого здания, обособленны от других помещений указанного здания, и, соответственно, могут являться предметом договора купли-продажи и право на них может быть зарегистрировано в установленном порядке. Из помещений, на выкуп которых претендует заявитель, может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Кроме того, Комитет указал, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды, необходимы муниципальному образованию «Город Саратов» для реализации основных вопросов местного значения, и в отношении их принято решение об использовании их для муниципальных нужд.

Данный довод Комитета, также противоречит толкованию закона, содержащемуся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, и не может служить основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества.

Как видно из материалов дела, после принятия рассматриваемого заявления к производству судом первой инстанции в отношении одного из спорных объектов - нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, было зарегистрировано право хозяйственного ведения Муниципального унитарного дорожного ремонтно-строительного предприятия (МУДРСП).

Однако наличие регистрации указанного права МУДРСП также не препятствует реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве хозяйственного ведения, не входит в предусмотренный Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ перечень видов имущества и отношений, на которые действие Закона не распространяется.

Кроме того, по мнению Комитета, заявителем не соблюдено одно из условий возникновения права выкупа арендуемого имущества, предусмотренного статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, а именно на момент вступления закона в силу, арендуемое имущество находилось во владении и пользовании заявителя менее двух лет.

В обоснование указанного довода, Комитет указал, что договор аренды от 28.11.2005 № 319/3 зарегистрирован в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лишь 14.08.2006.

Апелляционный суд считает указанный довод Комитета несостоятельным и подлежащим отклонению в силу следующего.

Из содержания статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Для целей применения Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 № 154-0, государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основания возникновения, изменения и прекращения права аренды, она признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих документов.

Ввиду того, что законодательство не оговаривает сроков регистрации таких договоров, апелляционный суд полагает, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата проведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора.

Таким образом, учитывая, что факт передачи и пользования Обществом указанным в договоре аренды от 28.11.2005 № 319/3 имуществом подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также, принимая во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке 14.08.2006, подлежит отклонению довод Комитета о необходимости исчисления установленного статьей 3 названного Закона 2-годичного срока с момента государственной регистрации договора аренды, а не с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, руководствуясь частью 4 статьи  201 АПК РФ и частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, правомерно удовлетворил требования заявителя в полном объеме, указав при этом, что устранение допущенных Комитетом нарушений прав и законных интересов заявителя возможно путем совершения следующих действий:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д.36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого имущества;

- направить ООО «Феникс» проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу Комитета следует оставить без удовлетворения.

Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой главой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2010 по делу          № А57-122/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                              О.В. Лыткина

Судьи                                                                                                               Л.Б. Александрова

                                                                                                              Т.С. Борисова