Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2010 по делу n А57-25083/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                            Дело № А57-25083/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  19 июля  2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей О.И. Антоновой, О.В. Грабко, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Фоминой М.М.,

при участии  в заседании представителей:

от истца – Любенко Ю.В., доверенность от 12.11.2009,

от ответчика – Жирков В.В., доверенность №01-09/1204 от 12.04.2010, Кузнецов А.С., доверенность №01-09/3504 от 16.11.2009

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2010 года по делу №А57-25083/2009 (судья Павлова Н.В),

по иску  индивидуального предпринимателя Смагуловой Амины Жардемовны (Саратовская обл., Энгельсский район, пос. Придорожный),

к Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (Саратовская обл., г. Энгельс),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта – нежилого помещения и обязании сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора,

                                                     УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Смагулова Амина Жардемовна с иском  к Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района г.Энгельс Саратовской области о признании недостоверной  величины рыночной стоимости объекта нежилого помещения общей площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос. Придорожный, ул. Советская, д.13,  установленной Отчетом об оценочной стоимости данного объекта.

До рассмотрения дела по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет исковых требований: просил суд признать недостоверной  величину рыночной стоимости  объекта нежилого помещения общей площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос. Придорожный, ул.Советская, д.13, установленной Отчетом об оценочной стоимости данного объекта и обязании сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора. Суд первой инстанции принял указанное уточнение.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2010 года по делу №А57-25083/2009 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключить с индивидуальным предпринимателем Смагуловой Аминой Жардемовной Саратовская область, Энгельсский район, пос.Придорожный  ИНН 644900922504 договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос. Придорожный, ул. Советская, д.13 по цене, установленной в ходе судебного разбирательства  418641 руб., в том числе  НДС. В остальной части удовлетворения исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, поскольку  судом первой инстанции при принятии решения были допущены нарушения норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества не может быть заключен в связи с тем, что у истца имеется задолженность по арендной плате, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи  и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

   Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд находит основания для изменения судебного акта в части взыскания расходов по экспертизе.

Как следует из материалов дела,  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении   в   отдельные   законодательные   акты   Российской   Федерации»   и условиями приватизации нежилого помещения площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Энгельсский район, пос. Придорожный, ул.Советская, дом 13,   утвержденными решениями Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 02.06. 2009 года № 269 с изменениями от 04.08.09 № 374, истец получил имущественное право на выкуп вышеназванного нежилого помещения и  право на заключение договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции до Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции на момент совершения спорных правоотношений) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при следующих условиях:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района 12.08.2009   известил истца о его праве на льготную приватизацию.    В адрес истца ответчиком был направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.Пунктом 1.3 представленного договора выкупная цена передаваемого в собственность имущества составила 1 003 000,0 руб., с учетом НДС. Указанная стоимость установлена актом оценки, произведенной оценочной комиссией ООО «Галактика» ( Отчет Порядковый № 2155 от 28 мая 2009 года).

Не согласившись со стоимостью приватизируемого имущества, указанной в отчете ЗАО «Галактика», истец  представил Отчет № 01/2010(Э) от 05.02.2010 выполненный ООО «Региональная независимая экспертиза», в соответствии с которым рыночная стоимость  нежилых помещений общей площадью 26 и 61.4 кв.м, находящихся в муниципальной собственности, расположенных по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос.Придорожный, ул.Советская, д.13 по состоянию на 03.02.2010 составляет 446 700 руб. без НДС 18%.

Судебной экспертизой, назначенной по ходатайству истца, проведение которой было поручено ГУ «Саратовская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ  г. Саратов, было  установлено, что размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос.Придорожный, ул.Советская, дом 13 составляет 418641 руб., в том числе НДС..  

В порядке назначения судебной экспертизы ответчик не заявил возражений относительно экспертного учреждения, которым подлежала проведению судебная экспертиза.

В силу статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является  ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с положениями пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256,  итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Поскольку ЗАО «Галактика»  составило для Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского района Саратовской области Отчет Порядковый № 2155 на дату  28 мая 2009 года, после проведения оценки ЗАО «Галактика»  прошло более шести месяцев,   истек шестимесячный срок,  в течение которого рекомендовалось использование установленной ЗАО «Галактика»  рыночной стоимости объекта приватизации, суд  первой инстанции пришел к выводу, что    экспертное заключение, представленное ГУ «Саратовская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ  г. Саратов, является иным отчетом об определении рыночной стоимости, составленным иным независимым оценщиком на иную дату, в связи с чем, материалами дела не подтверждена недостоверность величины рыночной стоимости   объекта нежилого помещения общей площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос. Придорожный, ул.Советская, д.13, установленной Отчетом об оценочной стоимости данного объекта, представленным ЗАО «Галактика» на дату 28 мая 2009 года и в изложенной части в удовлетворении иска отказал.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно признал установленную в ходе экспертизы рыночную стоимость нежилого помещения площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, пос.Придорожный, ул.Советская, дом 13 в размере 418641 руб. и обязал при заключении договора купли-продажи стороны использовать указанную цену.

В судебном заседании при рассмотрении апелляционной жалобы, представители Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского  муниципального  района пояснили, что не оспаривают оценочную стоимость объекта недвижимости, установленную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции -418641 руб., в том числе НДС, а не согласны с отнесением