Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по делу n А12-23468/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из содержания проекта договора и подтверждено сторонами на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 24 от 04.09.2009 г.) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 668 р от 07.09.2009 г. утверждены планы  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.

Доводы ответчика о том, что при рассмотрении спора  следовало назначить повторную, а не дополнительную экспертизу, проведение которой поручить иным экспертам, при назначении экспертизы судом не выяснялся вопрос о возможности оплаты проведения экспертизы истцом, заключение эксперта не содержит поставленные перед экспертом вопросы, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

В связи с наличием двух оценочных отчетов, в которых стоимость указанного выше нежилого помещения существенно разнится, истец обратился в суд первой инстанции с ходатайством о проведении по делу независимой оценочной экспертизы нежилого помещения - подвала общей площадью 364,60 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. им. Чапаева, д.10, поручив проведение данной экспертизы ООО «Оценочная фирма Спектр».

Определением суда первой инстанции от 28 декабря 2009 года назначена экспертиза по вопросам соответствия отчета Закрытого акционерного общества «Отечество» требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения и определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочная фирма Спектр». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет Закрытого акционерного общества «Отечество» №О-1282 от 19.03.09 требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в том числе, установленных Федеральным законам №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

2. Соответствует ли отчет Волгоградской торгово-промышленной палаты №.2009/10/05-1 от 05.10.09. требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в том числе, установленных Федеральным законам №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

3. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: встроенного нежилого помещения площадью 364,6 кв.м.(подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Чапаева,10 по состоянию на 06.10.09 ?

4. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: встроенного нежилого помещения площадью 364,6 кв.м.(подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Чапаева,10 в настоящее время (на дату проведения оценки)?

Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма Спектр» представило суду 2 заключения по судебной экспертизе: к отчету №О-1282; к отчету №2009/10/05-1, а также 2 отчета об оценке недвижимости №26 от 05.03.10. и №23 от 26.02.10.

Так как в представленных экспертом по результатам проведенной экспертизы материалах отсутствовала подписка эксперта Рогожкина Г.А. об уголовной ответственности за дачу заведомого ложного заключения по ст.ст. 307, 308 УК РФ, а на 40-ой странице отчета №23 от 26.02.10. отсутствовала  дата, на которую определена рыночная стоимость, что могло привести к неоднозначному толкованию представленных экспертами документов, суд первой инстанции счел необходимым назначить по делу дополнительную экспертизу.

Определением суда от 16 апреля 2010 года по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценочная фирма Спектр».

На разрешение экспертов были  поставлены  следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет Закрытого акционерного общества «Отечество» №О-1282 от 19.03.09 требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в том числе, установленных Федеральным законам №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

2. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: встроенного нежилого помещения площадью 364,6 кв.м.(подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Чапаева,10, по состоянию на 06.10.09 ?

3. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: встроенного нежилого помещения площадью 364,6 кв.м.(подвал ), расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Чапаева,10 в настоящее время (на дату проведения оценки)?

Из экспертного    заключения эксперта ООО "Оценочная фирма "Спектр" Рогожкина Г.А. к отчету О-1282, выполненному ЗАО "Отечество" по состоянию на 12.03.2009 г. в отношении    рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 364,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгограда, ул. Чапаева,10, следует, что указанный    отчет О-1282 не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, существующим принципам и методикам проведения оценки. Согласно выводам эксперта, вышеуказанные несоответствия и замечания носят существенный характер и повлияли на результаты расчетов рыночной стоимости объекта оценки.

Как следует из представленного в материалы дела в соответствии с определением суда от 16.04.10 г. о назначении по делу    дополнительной судебной экспертизы, заключения ООО "Оценочная фирма "Спектр" с Отчетом 23/1 об оценке недвижимости от 26.04.2010 г, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 364,6 м.2, расположенного в подвале жилого дома по адресу г. Волгоград, ул.Чапаева д.10, на дату оценки 06.10.09 составляет 9 720 000 руб. с учетом НДС.

На основании пункта 4 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены в том числе записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Отсутствие в заключении эксперта  записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения исключает возможность оценки судом данного документа в качестве заключения эксперта и позволяет оценивать данный документ только  в качестве письменного доказательства.

Однако, указанные обстоятельства  не свидетельствуют о возможности  возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта при отсутствии соответствующего доказательства - заключения эксперта как такового.

Определяя спорное условие договора в части рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 364,6 м.2, расположенного в подвале жилого дома по адресу г. Волгоград, ул.Чапаева д.10, на дату оценки 06.10.09 в размере 9720000 руб. с учетом НДС, суд первой инстанции обоснованно учел содержание отчета ООО "Оценочная фирма "Спектр" (т.7, л.д. 5-103), принятого на основании Определения суда первой инстанции  от 16 апреля 2010 года.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что отчет №23 от 26.02.10.   (продолжение таблицы 2) также содержал дату, на которую определена рыночная стоимость объекта недвижимости – 6 октября 2009 года (т.4,л.д. 5).  При этом отчет №23 от 26.02.10.    содержал запись о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию 6 октября 2009 года, определенная  указанными отчетами полностью совпала.

Доводы  ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта – более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как дата оценки соответствует дате оферты, а отчет проводился на основании определения суда о назначении экспертизы, в связи с чем, установленные законодательством временные ограничения не применяются.

Доводы  ответчика о том, что величина рыночной стоимости спорного имущества, определенная в отчете эксперта определена с учетом НДС, а суд первой инстанции, не обладающий специальными познаниями, самостоятельно произвел расчет суммы НДС,  судом апелляционной инстанции отклоняются, так как специальных познаний для определения стоимости объекта без учета НДС в размере 18 %,  не требуется  и устанавливается путем  деления стоимости объекта с учетом НДС на 1, 18.

Доводы  ответчика о том, что цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как правильно указал суд первой инстанции Приложение 3 (График платежей) в редакции ответчика было подписано истцом со ссылкой на наличие разногласий, однако отдельного протокола разногласий с изложением своей редакции Приложения 3 истец в адрес ответчика не направлял. В то же время, указанные обстоятельства не    предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании   разногласий по заявленному условию договора. Требований в части согласования   разногласий по иным условиям договора, в том числе по пункту 3.2 договора и   Приложению 3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. С   учетом требований ст.49 АПК РФ суд рассматривает дело в пределах предмета   заявленных исковых требований.

Кроме того, из содержания статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Определение  судом по собственной инициативе   содержания договорных условий, по которым не возникли разногласия, будет означать выход за пределы исковых требований, а  резолютивная часть  решения не соответствовать заявленным истцом требованиям и требованиям ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соответственно, по указанному спору рассматриваются только  те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Кроме того,