Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2010 по делу n А12-16596/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                            Дело № А12-16596/2009

18 августа 2010  года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2010  года.

Полный текст постановления изготовлен 18  августа  2010  года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Жаткиной С.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фоминой М.М.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» Малаховой Е.И., действующей по доверенности от 05 ноября 2009 года,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области (г. Михайловка Волгоградской области)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 мая 2010 года по делу  № А12-16596/2009 (судья  Копылов В.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сатурн»  (г. Михайловка Волгоградской области)

к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области                            (г. Михайловка Волгоградской области)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки»                            (г. Михайловка Волгоградской области), муниципальное унитарное предприятие «Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации» (г. Волгоград)

о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Сатурн» (далее – ООО «Сатурн», истец) с иском об обязании Администрации городского округа «город Михайловка» (далее – Администрация, ответчик) заключить договор от 01.07.2009 года купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Коммуны, 119, в редакции ООО «Сатурн».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил суд урегулировать спор в части пункта 2.1 договора купли-продажи и залога от 12.10.2009 по цене, указанной в заключение ООО «Оценочная фирма «ВИРГО». Судом уточнения приняты.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области 11 мая 2010 года урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи и залога недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области» от 12.10.2009 №2 между ООО «Сатурн» и Администрацией городского округа «город Михайловка». Пункт 2.1. изложен в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке недвижимого имущества цена объекта по настоящему договору составляет 1 644 000 руб., в том числе НДС 18%».

Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в суд с апелляционной жалобой и дополнением к апелляционной жалобе, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с Администрации возмещения расходов по уплате государственной пошлины и расходов по оплате судебной экспертизы, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на то, что исковые требования ООО «Сатурн» удовлетворены не в полном объеме, следовательно судебные расходы должны быть распределены пропорционально удовлетворенным требованиям. В дополнение к апелляционной жалобе, Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области ссылается на то, что договор купли-продажи и залога не подписан, а также на то, что арендодатель утратил преимущественное право на приобретение объекта недвижимости.

ООО «Сатурн» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы и дополнения к апелляционной жалобе, по основаниям изложенным в отзыве.

ООО «Центр независимой оценки», МУП «Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации», Администрация городского округа город Михайловка в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 26 91482 1, 410031 26 91781 4, 410031 26 91480 7. От Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области  поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие. Судом ходатайство удовлетворено. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01 августа 2005 года между ООО «Сатурн» (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения №46-п/05, общей площадью 256,8 кв.м. (из них подвал – 115,6 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Коммуны, л. 119.

29 января 2009 года ООО «Сатурн» обратилось к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по ул. Коммуны,119, г. Михайловка, общей площадью 141,2 кв.м. с рассрочкой оплаты на 6 лет.

 29 июня 2009 года ООО «Сатурн» направило Администрации проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2009, предложив установить выкупную стоимость помещения в размере 606 000 руб. на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» №0Н-109.

В связи с тем, что в добровольном порядке Администрация не заключила договор, ООО «Сатурн» обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, изложив пункт 2.1. договора от 12.10.2009 №2 в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке недвижимого имущества цена объекта по настоящему договору составляет 1 644 000 руб., в том числе НДС %». При этом в апелляционной жалобе ответчик не оспаривает цену выкупаемого объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции в обжалуемой части правомерной и обоснованной.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона о приватизации, приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона о приватизации порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 29 января 2009 года ООО «Сатурн», являясь более трех лет подряд арендатором муниципального помещения общей площадью 141,2 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Коммуны,119, обратилось к арендодателю – Администрации городского округа города Михайловки Волгоградской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещения.

29 июня 2009 года ООО «Сатурн» направило Администрации городского округа города Михайловки Волгоградской области проект договора купли-продажи, с указанием выкупной стоимости помещения в размере 606 000 руб.

В период рассмотрения настоящего дела в суд первой инстанции ответчиком в адрес истца 13 октября 2009 года направлен проект договора купли-продажи с указанием рыночной цены объекта в размере 2 750 000 руб.

Указанный проект получен ООО «Сатурн» 19 октября 2009 года и подписан с протоколом разногласий в части цены объекта, и направлен в адрес Администрации городского округа города Михайловки Волгоградской области.

Администрация городского округа города Михайловки Волгоградской области не отрицает факт получения протокола разногласий к договору, что подтверждено протоколом от 11.05.2010.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Вместе с тем, Администрация городского округа города Михайловки Волгоградской области, будучи осведомленной о наличии преддоговорного спора и  его рассмотрении арбитражным судом отменило постановлением Администрации от 11.12.2009 №1952 ранее принятое решение по условиям приватизации спорного объекта недвижимости.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий,  направил   разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ООО «Сатурн» имеет преимущественное право на приобщение спорного помещения.

Между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

Администрацией представлен в материалы дела отчет от 30.09.2009 №47/09-09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, проведенной по поручению Администрации  в связи с решением Михайловской городской