Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А57-13268/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

года, за ремонт и содержание жилья за период с 08.02.2007 г. по 21.09.2009 г., а также платы за лифт за период с 1 января 2009 года по 21.09.2009 г., освещение в местах общего пользования (МОП) с июля 2008 года по 21.09.2009 г., и за установку в 2008 года газового счетчика на дом.

по квартире №55 - за период с 08.02.2008 г. по 25.06.2009 г. задолженность в размере 15 335,87 руб. складывается, исходя из платы за отопление с октября 2008 года по апрель 2009 года, за ремонт и содержание жилья за период с 08.02.2007г. по 25.06.2009 г., а также платы за лифт за период с 1 января 2009 года по 25.06.2009 г., освещение в местах общего пользования (МОП) с июля 2008 года по 25.06.2009 г., и за установку в 2008 года газового счетчика на дом.

по квартире № 59 задолженность - за период с 08.02.2008 г. по 18.06.2009 г. в размере 15 204,92 руб. складывается, исходя из платы за отопление с октября 2008 года по апрель 2009 года, за ремонт и содержание жилья за период с 08.02.2007г. по 18.06.2009 г., а также платы за лифт за период с 1 января 2009 года по 18.06.2009 г., освещение в местах общего пользования (МОП) с июля 2008 года по 18.06.2009 г., и за установку в 2008 года газового счетчика на дом.

по квартире №95 - за период - с 08.02.2008 г. по 30.09.2009 г. задолженность в размере 16 876,47 руб. складывается, исходя из платы за отопление с октября 2008 года по 30.09.2009 г., за ремонт и содержание жилья за период с 08.02.2007г. по 30.09.2009 г., а также платы за лифт за период с 1 января 2009 года по 30.09.2009 г. освещение в местах общего пользования (МОП) с июля 2008 года по 30.09.2009 г., и за установку в 2008 года газового счетчика на дом.

Проверив представленный уточненный расчет и периоды взыскания, суд первой инстанции счел, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению. Судебная коллегия соглашается с данными выводами, исходя из следующего.

Согласно статья 161 Жилищного Кодекса РФ, Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При этом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2)           управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

В соответствии со ст.162 ЖК РФ, Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2.  По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1)     состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)     перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3)   порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4)   порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4.    Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Статьей 164 Жилищного кодекса РФ предусмотрен способ управления многоквартирным домом при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. В таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Как правильно установлено судом первой инстанции, 28 января 2008 года между МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектации» (Участник-1), Волжским районным отделением «Кронверк-Ф» Саратовского регионального отделения (СРО) Общероссийской общественной организации инвалидов Российской ассоциации незрячих студентов и специалистов (Участник-2) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая организация АЛЕКС» (Управляющий) заключили договор № 10 на управление жилым фондом сроком на один год. По условиям договора, ООО «Управляющая организация АЛЕКС» осуществляет деятельность по управлению - надлежащему содержанию, техническому и санитарному обслуживанию, ремонту, принадлежащего Участникам жилого фонда и общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: город Саратов, улица проспект Строителей, ул. Ак.Антонова, ул. Производственная в Ленинском районе г.Саратова. Согласно акта приема-передачи жилого фонда, являющегося неотъемлемой частью договора от 28.01.2008г., ООО Управляющей организации «Алекс» был передан дом №13 по ул.Производственной в г.Саратове.

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27 января 2009 года был выбран способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Саратов, ул. Производственная, дом 13, путем осуществления управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку после передачи жилого фонда по договору от 28 января 2008 года, истцом не был не заключен договор на управление домом №13 по ул. Производственной с его жильцами, то в указанный период с 28 января 2008 года до 27 января 2009 года, (до избрания общим собранием собственников помещений способа управления многоквартирным домом), истец в силу закона не являлся управомоченным лицом по управлению данным домом и соответственно спорных квартир и по взиманию оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Законодателем императивно регламентирован порядок передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации в соответствии со статьями 161, 162, 164 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что за период с 8 февраля 2008 года до 27 января 2009 года истец вправе требовать только понесенные им убытки, связанные с управлением многоквартирным домом 13 по ул.Производственной в г.Саратове, правомерен.

Согласно части 4 статье 158 Жилищного Кодекса РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Статьей 157 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 Жилищного Кодекса РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, учитывая, что с 27 января 2009г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме был выбран способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Саратов, ул.Производственная, дом 13, путем осуществления управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений, а также учитывая, положения части 4 статье 158 Жилищного Кодекса РФ, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера, что имело место в данном случае, -период взыскания по жилищно-коммунальным платежам за период с 27 января 2009 года по дату передачи спорных квартир нанимателям по договору найма - определяется по установленным органом местного самоуправления тарифам.

Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 548 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные статьями 539 - 547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

В силу 1 статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В пункте 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Как правильно установлено судом первой инстанции, квартиры №№54, 55, 59 и 95 были переданы по договору найма гражданам соответственно: 21.09.2009г., 25.06.2009г., 18.06.2009г. и 30.09.2009г., что подтверждается приобщенными к материалам дела ксерокопиями договоров найма.

Исходя из представленных истцом документов: договора на снабжение тепловой энергией в горячей воде №52855т от 01.09.2008г., заключенного между ОАО Волжской IIК и ООО Управляющей организацией «Алекс» (л.д. т.2), счетов-фактур ОАО Волжской IIК и платежных поручений (л.д.56-70 т.3) суд первой инстанции правомерно счел, что подлежат