Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А12-20352/2009. Изменить решение

муниципального имущества. По результатам проведенной оценки итоговая                    цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Мира, 26, общей площадью 178,4 кв.м., исходя из расчетной рыночной стоимости на момент подачи заявки, составила 10 227 000 руб. без учета НДС.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2      Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете от 19.06.2009 №854-06/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 178,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Мира,26,  в   суд первой инстанции поступило ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство ответчиком не последовало.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 ноября 2009 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Мир деловых Консультаций». На разрешение эксперта судом были поставлены вопросы: 1. Соответствует ли отчет №854-06/09 от 19.06.2009 «Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, площадью 178,4 кв.м, расположенного на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Мира,26», выполненный ООО «Альянс НЦС» федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки? 2. В случае несоответствия отчета №854-06/09 от 19.06.2009 требованиям закона, указать, в чем заключаются данные несоответствия? 3. Могли ли выявленные в Отчете №854-06/09 от 19.06.2009 несоответствия Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки повлиять  на определение рыночной цены спорного объекта муниципального имущества? 4. В случае несоответствия отчета №854-06/09 от 19.06.2009, выполненного ООО «Альянс НЦС», федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки определить рыночную стоимость объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения, площадью 178,4 кв.м, расположенного на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Мира,26, по состоянию на 20.10.2009?

Из экспертного заключения ООО «Мир деловых Консультаций» от 18.11.2009-17.12.2009   следует, что выполненный ООО «Альянс НЦС» отчет № 854-06/09 от 19.06.2009 не соответствует Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. При этом не соответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 178,4   кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Мира, 26 определена на день обращения истца с иском (20.10.2009)  в сумме 7 382 000 руб. (без НДС), 8 710 760  руб. (с учетом НДС). Экспертное заключение ответчиком не оспорено.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 8 710 760  руб. (с учетом НДС), суд удовлетворил исковые требований истца.

В суде апелляционной инстанции  ИП Торубаров А.Н. заявил ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения площадью 178,4 кв.м, расположенного на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Мира,26.

Для проведения экспертизы ИП Торубаров А.Н. представил свой вариант вопроса, который, по его мнению, должен быть разрешен при проведении экспертизы.

ИП Торубаров А.Н. просит поставить на разрешение экспертов следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения площадью 178,4 кв.м, расположенного на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Мира,26, по состоянию на 15.06.2010?

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что для объективного и правильного рассмотрения дела необходимо удовлетворить ходатайство ИП Торубарова А.Н. и назначить проведение по делу экспертизы для определения рыночной стоимости спорного помещения. При этом, суд апелляционной инстанции считает, что определение рыночной стоимости спорного объекта необходимо определить по состоянию на 03.07.2009, так как 03.07.2009 комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества принято решение о приватизации объекта - встроенного нежилого помещения, общей площадью 178,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Мира,26, путем предоставления арендатору – ИП Торубарову А.Н. преимущественного права приобретения арендуемого объекта. Решение комиссии оформлено протоколом от 03.07.2009 №15.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22 июня 2010 года по делу № А12-20352/2009  назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Мир Деловых Консультаций» Круглову Михаилу Викторовичу, производство по делу приостановлено.

Согласно письму от 22.07.2010 №112 ООО «Мир Деловых Консультаций» выполнение работ по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости встроенного нежилого помещения площадью 178,4 кв.м, расположенного на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Мира, 26, по состоянию на 03.07.2009 не представляется возможным, в связи с тем, что информация о сделках купли-продажи объектов недвижимости, расположенным в Центральном районе Волгограда, на торгах (в том числе посредством публичного предложения), проводимых Департаментом муниципального имущества г. Волгограда по подвальным помещениям, в период с 21.11.2008 по 14.08.2009 и по продажи помещений, расположенных на первых этажах, отсутствует.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости экспертом на 20.10.2009.

При этом суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда  о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.10.2009 определена с использованием информации после даты оценки, на которую должна быть определена рыночная стоимость помещения, следовательно, использование рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 20.10.2009 не возможно.

Вместе с тем, как следует из Отчета от 24.01.2010 №09-354, проведенного ООО «Мир деловых Консультаций», для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж, исследован рынок недвижимости на предмет наличия информации о сделках (предложений) объектов аналогов. Данная процедура включала: анализ печатных периодических изданий «Домино-Недвижимость», «ВДВ», «Вся недвижимость Волгограда и Волжского» и пр., а также специализированных Интернет-сайтов, интервью со специалистами риэлтерских агентств и фактическими продавцами недвижимости. При этом из заключения не следует, что при проведении экспертизы использовались информация после даты оценки.

Заключение судебной экспертизы ответчиком по сути не оспорено.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, то в представленном в материалы дела отзыве ООО «Альянс НЦС» подтверждено наличие неточностей и ошибок при проведении оценки спорного объекта недвижимости.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение ООО «Мир деловых консультаций» является надлежащим доказательством по делу (статьи  64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы Департамента о том, что рыночная стоимость должна быть определена на 03.07.2009 (дата принятия решения комиссии по подготовке планов приватизации).

Как следует из письма от 22.07.2010 №112 ООО «Мир деловых Консультаций» Информация о сделках купли-продажи объектов недвижимости, расположенных в Центральном районе Волгограда на торгах (в том числе посредством публичного предложения), проводимых Департаментом муниципального имущества г. Волгограда по подвальным помещениям в период с 21.11.2008 по 14.08.2009 продажи полностью отсутствуют, последние сделки в 2008 году датируются ноябрем, в 2009 году сделки начинаются с августа месяца (при этом информация опубликована в сентябре 2009 года). Последние продажи помещений, расположенных на первых этажах, датируются 21.11.2008, информация о продажах в 2009 году отсутствует.

Вместе с тем Департаментом не представлены доказательства того, что определение рыночной стоимости на 20.10.2009, а не на 03.07.2009 могло повлиять на определение рыночной стоимости имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным Кодексом.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании в суде первой инстанции, в котором удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы, присутствовал представитель Департамента муниципального имущества. Однако, вопрос о дате, на которую необходимо составление отчета об оценке имущества, в судебное заседании не рассматривался, от представителя Департамента  ходатайств и заявлений об уточнении даты, на которую следует проводить оценку имущества, не поступало.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о включении в рыночную стоимость НДС.

Согласно абзацу 2 пункта  3 статьи  161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии со статьей 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом пунктом 2 названной статьи определен перечень операций, не признаваемых в целях применения налога на добавленную стоимость объектами налогообложения. В данный перечень включены операции по передаче имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.

Кроме того, департамент муниципального имущества администрации Волгограда, выступая продавцом имущества, принадлежащего муниципальному образованию - город-герой Волгоград, в силу статьи 9 Налогового кодекса Российской Федерации, не является участником отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, в связи с чем, на него не могут возлагаться обязанности в сфере налогообложения.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи от 12.08.2009 №142в и договора залога  от 12.08.2009 №142 у истца согласно абзацу  2 пункта  3 статьи  161 Налогового кодекса российской Федерации возникли обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и уплате в бюджет налога на добавленную стоимость. Оснований для получения суммы налога в составе стоимости имущества у Департамента муниципального имущества администрации