Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2010 по делу n А12-24445/2009. Изменить решение

Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете ООО «Светлоярский» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 67,2 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ротмистрова, д. 7,  в суд первой инстанции поступило ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство истца от ответчика не последовало.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 февраля 2010 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Мир Деловых Консультаций». На разрешение эксперта судом были поставлены вопросы: 1. Соответствует ли отчет от 22.04.2009 №14-2/09,  выполненный ООО «Светлоярский» встроенного помещения расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ротмистрова, д. 7, Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. 2. В случае несоответствия вышеуказанного отчета  Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, указать, в чем заключаются данные несоответствия. 3. Могли ли выявленные в отчете несоответствия Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.  4. В случае несоответствия отчета от 22.04.2009 №14-2/09 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ростмистрова, д. 7, выполненного ООО «Светлоярский»,  Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, определить  рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ростмистрова, д. 7  по состоянию на 03 июля 2009 года.

Из экспертного заключения ООО «Мир Деловых Консультаций» № 14-2/09 следует, что выполненный ООО «Светлоярский»  отчет от 22.04.2009 №14-2/09 не соответствует Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. При этом не соответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 67,2    кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котельниково, ул. Ротмистрова, д. 7, определена на 03.07.2009  в сумме 1 065 000 руб. (без учета НДС).  Экспертное заключение ответчиком не оспорено.

Заключение судебной экспертизы Администрацией  по сути не оспорено.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 1 065 000  руб. (без НДС), суд обоснованно удовлетворил исковые требований истца.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о не включении в рыночную стоимость выкупаемого объекта налога на добавленную стоимость (НДС).

Согласно абзацу 2 пункта  3 статьи  161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При таких обстоятельствах стоимость выкупаемого имущества в договоре должна быть указана без учета НДС.

Доводы  подателя апелляционной жалобы о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется. Требования о трехмесячном сроке действительности применимы к отчету оценщика. В данном случае в суде проводилась судебная экспертиза и в суд представлено экспертное заключение, а не отчет оценщика, в связи с чем срок действительности отчета оценки не может быть применен к сроку действительности заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы о том, что ИП Топала Л.Б. отказалась от подписания договора купли-продажи и залога соответственно утратило преимущественное правом на выкуп недвижимого имущества.

Истец воспользовался своим правом и, направил  письмо в адрес ответчика с  разногласиями, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в   соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из содержания проекта договора и подтверждено сторонами на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации  утвержден план  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.  

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы Администрации о том, что решение Котельниковского районного Совета народных депутатов от 17.08.2007 №45/265, решение Котельниковского районного Совета народных депутатов от 07.11.2008 №72/448 не вступили в законную силу, поскольку не подписаны Главой Котельниковского муниципального района,.

Конклюдентные действия - это действия, свидетельствующие о согласии лица, совершившего действия, его намерении совершить сделки, заключить договор (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В соответствии со статьей  435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В порядке реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества Администрация направила в адрес ИП Топала Л.Б. проект договора купли-продажи и залога муниципального имущества.

В материалах дела имеется письмо, подписанное Главой Котельниковского муниципального района Волгоградской области Кудриновым В.В. от 09.09.2009 №11734, «…просим Вас в срок до 10.09.2009 …известить нас о согласии или отказе заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения в жилом двухэтажном кирпичном доме общей площадью 67,2 кв.и, расположенного по адресу: «Волгоградская область, Котельниковский район, г. Котельниково, ул. Ротмистрова, д. №7…».

Таким образом, действия Администрация Котельниковского муниципального района Волгоградской области свидетельствуют о том, что ответчик, с одобрения и ведома Главы Котельниковского муниципального района Волгоградской области, был намерен заключить  договор купли-продажи и залога муниципального имущества  с истцом.

Кроме того, являются несостоятельными доводы ответчика о том, что ИП Топала Л.Б. не подтвердила, что является субъектом малого или среднего предпринимательства.

В материалах дела имеется письмо ИП Топала на имя Главы Котельниковского муниципального района Волгоградской области, в котором истец подтверждает, что соответствует условиям отнесения ее к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Однако Администрация доказательств того, что у ИП Топала Л.Б. истребовались какие-либо документы, подтверждающие статус субъекта малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представила (статья  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Обстоятельства того, что выкупаемое имущество находится в пользовании арендатора по договору аренды более трех лет, соответствие площади арендуемого помещения, арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом, Администрация  не оспаривает.

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе апелляционная  жалоба не содержит.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Договор залога заключается с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, урегулировав разногласия между истцом и ответчиком по пункту 3.1. договора купли-продажи, не учел что  в пунктах 1.2 и 3.2 договора залога арендуемого имущества, приобретаемого в рассрочку указано, что цена основного договора (размер основного обязательства) составляет 3 110 00 руб. (без НДС).

Разногласий по данному пункту  истец не заявлял. Вместе с тем, уточняя исковые требования  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Топала Л.Б. просила пункт 3.1 договора купли-продажи арендуемого имущества с условием о рассрочке платежа изложить в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 065 000 руб. (без (НДС).

Таким образом, цена договора в пункте 3.1 в сумме 1 065 000 руб., принятая  решением суда первой инстанции, противоречит цене договора, указанной в договоре о залоге арендуемого имущества, приобретаемого в рассрочку.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку истец обращался в суд с требованиями о понуждении к заключению договоров купли