Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 по делу n А12-11798/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                         Дело № А12-11798/2010

27 октября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Акимовой М.А., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цинцадзе И.Э.,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Автопром» Свиридовой Н.В., действующей на основании доверенности от 10 августа 2010 года, Кучина А.В., действующего на основании доверенности от 19 октября 2010 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автопром»  (г. Волжский Волгоградской области),

на решение  арбитражного суда Волгоградской области от 22 июля 2010 года

по делу № А12-11798/2010, принятое судьей  Козырским Д.А.,

по заявлению муниципального унитарного предприятия «Волжская автомобильная колонна № 1732»  (г. Волжский Волгоградской области),

к обществу с ограниченной ответственностью «Автопром»  (г. Волжский Волгоградской области),

третье лицо: Управление муниципальным имуществом Администрации городского округа – город Волжский (г. Волжский Волгоградской области),

о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений № Д371 от 24 августа 2006 года,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие «Волжская автомобильная колонна № 1732» (далее – МУП «ВАК № 1732», истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автопром» (далее – ООО «Автопром», ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений № Д371 от 24 августа 2006 года.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 22 июля 2010 года заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме. Пункт 4.1 договора аренды нежилых помещений № Д371 от 24 августа 2006 года изложен  в следующей редакции: «Арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца уплачивать арендодателю на основании выставленного счета-фактуры арендную плату в размере 338757 рублей 17 копеек (триста тридцать восемь тысяч семьсот пятьдесят семь рублей семнадцать копеек), в том числе НДС, согласно расчету арендной платы».

ООО «Автопром» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать МУП «ВАК № 1732» в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

От МУП «ВАК № 1732»  в материалы дела поступил отзыв  на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Представители муниципального унитарного предприятия «Волжская автомобильная колонна № 1732», Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа – город Волжский  в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в соответствии с положениями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений №№ 77896 4, 77898 8.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  между МУП «ВАК № 1732» (арендодатель) и ООО «Автопром» (арендатор) был заключен договор № Д371 от 24 августа 2006 года на аренду нежилых помещений - встроенное нежилое помещение на 1 этаже кирпичного одноэтажного корпуса площадью 2275,2 кв.м, кадастровый номер 34-35-00-000000-011395-012848 и встроенное нежилое помещение на 3 этаже кирпичного трехэтажного административного корпуса площадью 15,1 кв.м., кадастровый номер 34-35-00-000000-011710-012818, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский ул. Карбышева, д. 47.

В пункте 1.4 договора сторонами определен срок аренды с 31 декабря 2006 года по 30 декабря 2011 года.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Правила данной нормы применяются также к договорам аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Заключенный сторонами договор подлежит государственной регистрации.

10 октября 2006 года договор аренды № Д371 от 24 августа 2006 года был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы за № 34-34-03/091/2006-230

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от №  Д371 от 24 августа 2006 года считается незаключенным.

На основании акта приема-передачи от 31 декабря 2006 года арендатор принял у арендодателя нежилые помещения - встроенное нежилое помещение на 1 этаже кирпичного одноэтажного корпуса площадью 2275,2 кв.м., кадастровый номер 34-35-00-000000­011395-012848; встроенное нежилое помещение на 3 этаже кирпичного трехэтажного административного корпуса площадью 15,1 кв.м., кадастровый номер 34-35-00-000000­011710-012818, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский ул. Карбышева, д. 47.

Пунктом 4.1 стороны определили, что арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца уплачивать арендодателю арендную плату в размере 22064,89 рублей на основании выставленного счета-фактуры.

В пункте 4.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право пересматривать размер арендной платы не чаще, чем одни раз в год с обязательным письменным уведомлением арендатора не позднее, чем за 10 дней до начала месяца, с которого предполагается изменение арендной платы.

Администрация городского округа - город Волжский уведомила генерального директора МУП «ВАК № 1732» о необходимости приведения расчета арендной платы по договору № Д371 от 24 августа 2006 года в соответствии с методикой расчета арендных платежей в действующей редакции.

Действующая редакция методики определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда городского округа - город Волжский утверждена постановлением № 51/6 Волжской городской думы Волгоградской области 24 апреля 2002 года; Городским положением о бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2010 год и на плановый период 2011 -2012 г.г., утвержденным постановлением Волжской городской думы 25 декабря 2009 года № 4/1.

МУП «ВАК № 1732» 09 апреля 2010 года обратилась к администрации городского округа - город Волжский с просьбой об оставлении без изменения размера арендной платы к договору № Д371 от 24 августа 2006 года.

Администрация городского округа - город Волжский письмом № 07-05/3596 от 22  апреля 2010 года обязала истца применять действующую методику определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда городского округа - город Волжский, утвержденную постановлением Волжской городской думы № 51/6 от 24 апреля 2002 года (с изменениями от 25 декабря 2009 года).

МУП «ВАК № 1732»  направило в адрес ООО «Автопром» для подписания дополнительное соглашение № 1 об увеличении с 01 июня 2010 года арендной платы до 338757,17 рублей.

Письмом № 24 от 05 мая 2010 года ответчик отказался от согласования арендных платежей в новом размере.

В добровольном порядке изменения в договор внесены не были по причине недостижения сторонами соглашения о новом размере арендной платы, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым требованием об изменении договора аренды нежилых помещений № Д371 от 24 августа 2006 года.

Арбитражный суд Волгоградской области, удовлетворяя исковые требования МУП «ВАК № 1732», указал, что значительный рост ставок арендной платы является существенным изменением обстоятельств, установленных в статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции верным по следующим основаниям.

В соответствии со статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи  606  Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.2 договора установлено, что размер арендной платы может изменяться один раз в год по соглашению сторон.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 13 апреля 2010 года № 1074/10 указал на то, что исходя из пункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, определенных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации к условиям, одновременное наличие которых может служить основанием для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, отнесено следующее:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность всех вышеперечисленных условий.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что значительный рост ставок арендной платы является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванного объективными причинами. При заключении спорного договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 4.2 договора аренды № Д371 от 24 августа 2006 года установлено, что размер арендной платы может изменяться один раз в год по согласованию сторон.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на обоснованность заявленных требований об изменении спорного договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Материалами дела установлено, что ответчик по договору оплачивает арендную плату в размере 22064,89 рублей в месяц, включая НДС, начиная с 24 августа 2006 года.

На основании действующей редакции методики определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда городского округа - город Волжский, утвержденной постановлением № 51/6 Волжской городской думы Волгоградской области 24 апреля 2002 года, Городским положением о бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2010 год и на плановый период 2011 -2012 г.г., утвержденным постановлением Волжской городской думы № 4/1 от 25