Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 по делу n А57-24908/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

адрес объекта: Саратовская область, Саратовский, Новобурасский район, свидетельством от 04.06.2008 64 АБ № 940939 на электросетевой комплекс высоковольтной линии ВЛ-110 КВ, адрес объекта: Саратовская область, Саратовский район. Данное обстоятельство под сомнение лицами, участвующими в деле, не ставится.

Отказывая в удовлетворении требований, заявленных администрацией Саратовского муниципального района и ОАО «Совхоз-Весна», суд первой инстанции пришёл к выводу, что при вынесении комитетом по управлению имуществом Саратовской области оспоренного распоряжения процедура предоставления земельного участка площадью 2597776 кв.м соблюдена, посчитав, что спорный участок законно предоставлен ООО «Девон-Альянс» в аренду по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащего ликвидированному государственному предприятию птицефабрике «Саратовская».

Суд первой инстанции констатировал отсутствие наложения границ предоставленного  земельного участка на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования СНТ «Газовик», СНТ «Экран», СНТ «Университет», ссылаясь на ненадлежащее оформление последними земли.

В обоснование данного вывода суд первой инстанции указал, что земельный участок СНТ «Университет» площадью 4,05 га, предоставленный согласно государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования землёй № САР-32-18-001360, не прошёл процедуру землеустройства, государственную регистрацию, не поставлен на государственный кадастровый учёт, его границы не устанавливались. Земельный участок не сформирован в установленном законом порядке. Государственный акт не содержит координат местоположения земельного участка. Сведения в данных Государственного кадастра объектов недвижимости о земельном участке, принадлежащем СНТ «Университет», отсутствуют. В материалах землеустроительного дела ООО «Девон-Альянс» по межеванию спорного земельного участка, выполненного ООО «ГЕО-ШТАМП» и утверждённого Управлением Роснедвижимости по Саратовской области, имеется согласование СНТ «Университет» границ земельного участка ООО «Девон-Альянс».

У СНТ «Газовик» отсутствует государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования, отсутствуют какие-либо координаты, позволяющие определить земельный участок СНТ «Газовик». Сведения в Государственном кадастре объектов недвижимости о земельном участке, принадлежащем СНТ «Газовик», отсутствуют. СНТ «Газовик» согласовало границы земельного участка, предоставленного ООО «Девон-Альянс», что подтверждено печатью товарищества в акте согласования границ спорного земельного участка. 

Земельный участок СНТ «Экран» площадью 3,0 га, предоставленный по государственному акту на право пользования землёй от 08.08.1988 А-I № 374194, не сформирован в установленном законом порядке, не прошёл государственную регистрацию. Акт не содержит координат местоположения земельного участка. Сведения о нём отсутствуют в Государственном кадастре объектов недвижимости.

Суд первой инстанции посчитал, что права ОАО «МРСК Волги» при предоставлении земельного участка ООО «Девон-Альянс» не нарушены, обосновав это тем, что  акт  согласования границ земельного участка подписан сетевой организацией ОАО «Саратовэнерго» филиал Правобережные электрические сети (т.4 л.д.86), являющимся правообладателем электросетевых комплексов на момент принятия оспоренного  распоряжения.

Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции назвал пропуск заявителями трёхмесячного срока на обращение в суд с требованием о признании недействительным оспоренного распоряжения, указав, что об оспариваемом распоряжении заявителям было известно в октябре 2008 года, поскольку  ООО «Девон-Альянс» 21 октября 2008 года обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с требованием к ОАО «Совхоз-Весна» о прекращении нарушенного права владения и пользования ООО «Девон-Альянс» на земельный участок с кадастровым номером 64:32:01 42 01:0057 и истребовании указанного земельного участка из незаконного владения ОАО «Совхоз-Весна». В качестве доказательства своей позиции по делу ООО «Девон-Альянс» к указанному заявлению приложило распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 10.05.2006 № 801-р. Администрация Саратовского муниципального района привлечена в качестве третьего лица по делу.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанные выводы суда первой инстанции противоречат собранным доказательствам.

Суд первой инстанции пришёл к заключению, что право бессрочного пользования земельным участком ликвидированной птицефабрики площадью 344 га было переоформлено в льготном порядке по статье 36 Земельного кодекса РФ во исполнение положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Однако в деле отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом производились действия по переоформлению в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ права постоянного пользования на данный земельный участок. При этом апелляционная коллегия учла заявление от 13.05.2005 (т.3 л.д.145) и оценила его как не имеющее отношения к предмету спора доказательство, поскольку принятие оспоренного распоряжения с ним не связано.

Из текста распоряжения от 27.03.2006 № 427-р (пункт 1) следует, что право постоянного пользования на участок площадью 344 га прекращено (т.3 л.д.146). Вместо этого сформированы два новых объекта земельных правоотношений: участок под объектами недвижимости площадью 752918 кв.м и участок сельскохозяйственного назначения, свободный от объектов, площадью 2597776 кв.м. С учётом их назначения и фактического использования инициированы соответствующие процедуры предоставления земли. Участок под купленными объектами предоставлен их новому собственнику распоряжением  от 27.03.2006 № 427-р на основании его заявления по статье 36 Земельного кодекса РФ.

Из содержания и хронологии документов, иллюстрирующих оформление двух указанных участков, видно, что оно происходило обособленно в рамках разных процедур. Переоформление земли, необходимой для использования купленных объектов, произведено по статье 36 Земельного кодекса РФ, в результате чего ООО «Девон-Альянс» предоставлен в аренду земельный участок площадью 752918 кв.м. Не имеется снований рассматривать как его продолжение дальнейшее оформление земельного участка площадью 2597776 кв.м. Апелляционная коллегия считает, что из анализа имеющихся в деле планов и схем видно, что разделение участков произведено именно в соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса РФ с целью определить площади, необходимые для использования объектов недвижимости. Из оставшейся части земель ликвидированной птицефабрики сформирован земельный участок площадью 2597776 кв.м.

Законность действий уполномоченных органов по определению границ подлежащего переоформлению в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса РФ земельного участка ООО «Девон-Альянс» и на сегодняшний день под сомнение не ставит.

Вновь сформированный участок сельхозназначения площадью 2597776 кв.м, свободный от объектов недвижимости, мог быть предоставлен в соответствии с действовавшим законодательством только в порядке, предусмотренном статьёй 34 Земельного кодекса РФ. Поэтому ООО «Девон-Альянс» обратилось в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (т.4 л.д.111). По результатам рассмотрения заявления принято распоряжение от 10.05.2006 № 801-р о предоставлении его в аренду на 49 лет. Однако при этом установленная законом процедура предоставления земли не соблюдена.

Таким образом, нет фактических и законных оснований утверждать, что оспоренное распоряжение о предоставлении свободного от строений участка площадью 2597776 кв.м, принятое на основании обращения в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ, издано в рамках процедуры переоформления участка площадью 344 га в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса РФ.

Свободный земельный участок для целей, не связанных со строительством, должен был предоставляться в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ.

Статья 34 Земельного кодекса РФ (в редакции от 07.03.2005) предусматривала заблаговременную публикацию информации о предполагаемых для предоставления участках.

Кроме того, в момент принятия оспариваемого акта рассматриваемые правоотношения регулировались Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду с правом выкупа на торгах.

Как видно из материалов дела, на момент рассмотрения спора торги по продаже права аренды не проводились, и процедура, обеспечивающая предоставление земельного участка с соблюдением принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости (статья 34 Земельного кодекса РФ), не соблюдена.

Пунктом 2 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьёй 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определённых субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

Доказательств опубликования объявления о готовящемся предоставлении земельного участка комитетом в нарушение требований статей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.

В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков на основании комментируемой статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Апелляционная коллегия считает, что отсутствие предусмотренного законом информирования об имеющихся земельных участках влечёт нарушение законных прав и  интересов неограниченного круга лиц, поскольку они лишаются возможности своевременно обратиться с заявкой о предоставлении им свободного земельного участка.

Кроме того, апелляционная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было оснований для вывода об отсутствии наложения границ спорного участка на земли смежных землепользователей. Невозможность установить факт наложения ввиду отсутствия точных данных о границах смежных участков не позволяет утверждать, что такое наложение отсутствует. Однако в рассматриваемом случае апелляционная коллегия не считает данный факт подлежащим доказыванию в рамках настоящего дела. Несогласие смежных землепользователей с определением границ спорного участка является прямым следствием несоблюдения процедуры его формирования и само по себе свидетельствует о нарушении их законных прав вне зависимости от того, налагаются ли их участки или граничат.

Вывод суда, что по условиям аукциона покупатель обязан переоформить на себя право на земельный участок площадью 344 га, не соответствует материалам дела. В объявлении о проведении аукциона подобных требований не содержится. В тексте объявления имеется указание на наличие у ликвидируемого лица данного земельного участка на праве бессрочного пользования. Затем в конце объявления содержится стандартное требование оформить за свой счёт землю под объектами на основании договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством, аналогичное требованию пункта 3.4. договора купли-продажи.

Необоснованна ссылка в обжалуемом решении суда на статьи 268, 271, 273 Гражданского кодекса РФ и статью 35 Земельного кодекса РФ, поскольку данные нормы говорят о преимущественном праве покупателя недвижимости на земельный участок под ней и возможности его оформления в упрощённом порядке. В рассматриваемом случае процедура оформления, предусмотренная статьёй 36 Земельного кодекса РФ, в отношении земельного участка площадью 2597776 кв.м не инициировалась и не производилась. Доказательства обратного отсутствуют.

Довод комитета по управлению имуществом Саратовской области о том, что по договору купли-продажи приобретался единый имущественный комплекс (птицефабрика), противоречит имеющимся в материалах дела документам. Продажа ГП птицефабрики «Саратовская» в смысле статьи 132 Гражданского кодекса РФ как комплекса всех активов и пассивов не производилась. Данное предприятие было ликвидировано, его имущество распродано в связи с ликвидацией. Каких-либо документов, ставящих под сомнение данный факт, в материалах дела не имеется.

Апелляционная коллегия считает, что предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ срок заявителями не пропущен. Вывод суда первой инстанции о пропуске срока основан на том, что указанным лицам задолго до обращения с рассматриваемым требованием было известно о существовании оспариваемого ненормативного акта. Однако апелляционная коллегия считает, что из текста распоряжения невозможно сделать вывод о нарушении прав заявителя и неограниченного круга лиц, поскольку данное нарушение является следствием несоблюдения процедуры предоставления земли.  Оспоренное распоряжение не содержит ссылки на нормы права, регулирующие порядок предоставления земельного участка, и не позволяет судить о процедуре, которая применена.

Таким образом, заявители не могли сделать вывод о нарушении своих прав раньше, чем узнали об их существовании, поскольку из текста распоряжения невозможно сделать вывод о наличии у них равной с ООО «Девон-Альянс»  возможности претендовать на спорный земельный участок. Факт нарушения прав стал очевидным после выявления прокуратурой нарушения порядка, в котором предоставлена земля.

Апелляционная коллегия установила несоответствие оспоренного ненормативного акта закону и нарушение им законных прав и интересов заявителей и неограниченного круга лиц.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт комитета не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании