Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу n А12-12941/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

                                     Дело № А12-12941/2010

29 октября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Гребенникова А.И., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ханиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Исток» (р.п. Городище Городищенского района Волгоградской области)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 августа 2010 года по делу № А12-12941/2010 (судья Попова Т.В.)

по иску администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области (р.п. Городище Городищенского района Волгоградской области)

к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (р.п. Городище Городищенского района Волгоградской области)

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области (далее – администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (далее – ООО «Исток», ответчик) о взыскании арендной платы по договору от 15.07.2004 № 194/04 аренды земельного участка за период с 05 июля 2009 года по 30 июня 2010 года включительно в размере 734 585, 89 руб. и пени в размере 40 953, 89 руб. за период с 05.07.2009 по 30.06.2010 (с учётом уточнения).

Решением суда первой инстанции от 27 августа 2010 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 458169,67 руб. и 26097,57 руб.  – пени.

Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12685,34 руб.

Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений  № 410031 28 94830 5, № 410031 28 94832 9, № 410031 28 94831 2. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15 июля 2004 года между администрацией Городищенского района Волгоградской области и ООО «Исток» заключён договор аренды № 194/04 земельного участка площадью 913,0 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище по ул. Промышленная (у д. 2а), для размещения временного торгового объекта (т.1 л.д.9-12).

По акту приёма-передачи (приложение №2 к договору аренды) земельный участок 15 июля 2004 года передан ответчику (т.1 л.д.14).

Срок действия договора определён до 31 марта 2005 года, неоднократно продлевался соглашением сторон на срок менее года.

Дополнительным соглашением от 01 марта 2006 года стороны установили срок действия договора до 31 декабря 2006 года (т.1 л.д.18).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор возобновлён на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2.2. договора стороны установили, что арендная плата вносится ответчиком ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1. договора суммы до 10 числа текущего месяца.

Согласно с пункту 2.1. договора арендная плата вносится «в размере, установленным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, согласно совместного постановления Главы администрации Городищенского района Волгоградской области и Городищенской районной Думы от 04.03.2002 № 232, Федерального закона № 117-ФЗ от 07.07.2003, Решения Городищенской районной Думы Волгоградской области 06.02 2004 № 497».

Расчёт арендной платы указан в приложении, согласно которому сумма арендной платы определена в размере 3525 руб. в год и 294 руб. в месяц.

В абзаце 2 пункта 2.1. договора предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от неё) не ранее тридцати дней после письменного извещения арендатора.

Арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы, направив  ему уведомление от 13.05.2009 № 1375. Годовой размер арендной платы составил 748869,53 руб. в год. Расчёт арендной платы произведён в соответствии с Порядком расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённым постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033, на основании коэффициентов, принятых Решением Городищенской районной Думы от 11 июня 2008г. № 521 «Об утверждении значений коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках, от видов деятельности и категорий арендаторов земельных участков на территории Городищенского муниципального района Волгоградской области».

Поскольку ответчик не выполнил в полном объёме принятые на себя обязательства по своевременной оплате арендных платежей, администрация направила в адрес ответчика уведомления об образовавшейся задолженности с требованием её оплатить (т.1 л.д.24-27).

Требования, изложенные в уведомлениях, не исполнены.

Неисполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части, сделал верный вывод, что обязанность по уплате арендных платежей не исполнена ответчиком надлежащим образом. Кроме того, суд указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов в рассматриваемом случае не является соглашением об изменении условий договора об арендной плате. Правильно применил при расчёте арендной платы значение коэффициента дифференциации  в зависимости  от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов, установленное в пункте 7.2. приложения 1  к Решению Городищенской районной Думы Волгоградской области от 11.06.2008 № 521, в размере 11,85 для земельного участка первой зоны р.п. Городище.

Апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции.

Заключения соглашения об изменении размера арендной платы в рассматриваемой ситуации не требуется. Изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора о размере арендной платы.

 Статьёй 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Доказательств внесения арендных платежей в полном объёме за спорный период ответчиком не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендная плата за использование указанными земельными участками определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

Расчёт задолженности за заявленный период произведён истцом в соответствии с Порядком расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённым постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 (с изменениями в редакции от 12.02.2008), Решением Городищенской районной Думы Волгоградской области от 11.06.2008 № 521 «Об утверждении значений коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках, от видов деятельности и категорий арендаторов земельных участков на территории Городищенского муниципального района Волгоградской области».

Расчёт арендной платы произведён по формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки, где, А - величина арендной платы, рассчитанная за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка = 1975896,34; Кви — коэффициент вида функционального использования земельного участка = 0,02; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов = 18,94; Кка - коэффициент категории арендаторов; Ки - коэффициент индексации = 1.

Кдп определён на основании пункта 10.1 приложения № 1 к Решению Городищенской районной Думы от 11 июля 2008 года № 521 как для земельного участка, предоставленного для размещения павильонов торговых, аптечных.

Сумма арендной платы составила 748 869,53 руб. в год и 62372,46 руб. в месяц (1975896,34 х 0,02 х 18,94 х 1 х 1).

Ответчик полагает, что при расчёте арендных платежей за спорный период Кдп -коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населённых пунктов, в рассматриваемом случае в соответствии с пунктом 5.2. приложения № 1 (2 квартал) указанного решения  Городищенской районной Думы, должен составлять 1, как для земельных участков предоставленных для размещения объектов по оказанию обрядовых услуг (свадеб, юбилеев), похоронных бюро и поминальных залов.

Годовой размер арендной платы арендной платы, по его мнению, составляет  39517,93 руб. в год, 3293,16 руб. в месяц.

Суд первой инстанции обоснованно  не согласился с расчётами истца и ответчика и  применил для расчёта арендной платы Кдп – 11,82, установленный указанным приложением № 1 для земельного участка, предоставленного для размещения ресторанов, баров и кафе в р.п. Городище (2 квартал).

В соответствии с постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 расчёт арендной платы производится с учётом величины кадастровой стоимости земельного участка; разрешённого использования земельного участка; вида функционального использования земель, к которому был отнесён земельный участок в зависимости от разрешённого использования в целях проведения государственной кадастровой оценки земель. Вид функционального использования земель определяется по значению удельного показателя кадастровой стоимости земель на основании кадастрового паспорта земельного участка и постановления Главы Администрации Волгоградской области от 03.08.2005 № 779 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области».

Судами обеих инстанций установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости: здание кафе, площадью 183,1 кв.м и здание офиса, площадью 86,2 кв.м, принадлежащие ответчику, что не ставится под сомнение лицами, участвующими в деле.

Постановлением от 09.11.2009 № 284 администрации  Городищенского муниципального района по Волгоградской области вид разрешённого использования спорного земельного участка изменён  с размещения временного торгового сооружения на размещение здании кафе и офиса.  

Согласно кадастровому паспорту (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 25.02.2010 № 3403/201/10-755, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 34:03:23 00 02:55 (2 квартал) - размещение здания кафе и здания офиса.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно посчитал, что спорному земельному участку соответствует Кдп, определённый в пункте 7.2 приложения № 1 к Решению Городищенской районной Думы от 11.07.2008 № 521, для земельного участка, предоставленного для размещения ресторанов, баров и кафе (2 квартал).

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял довод ответчика о том, что  в рассматриваемом случае следует применять Кдп для объекта, оказывающего обрядовые и ритуальные услуги. В обоснование данного довода ответчик ссылается на то обстоятельство, что получает выручку в основном от  проведения поминальных обедов, свадеб и юбилеев. Считает, что не мог определить свой вид деятельности как «Услуги по организации обрядов (свадеб, юбилеев), проведение поминальных обедов», поскольку  такой вид деятельности не установлен в классификаторе ОКВЭД ОК 029-2009. 

Суд первой инстанции правильно установил, что ответчик не является  организацией, оказывающей   обрядовые или ритуальные