Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 по делу n А12-8296/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте, т.к. оснований для заключения договора купли-продажи по иной стоимости, чем определенной решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества не имелось, при этом величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не была оспорена подлежат отклонению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 3 415 000 рублей (без НДС) обосновывается департаментом ссылкой на отчет № 377-2009 «Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 94,7 квадратного метра», выполненный по заказу департамента обществом с ограниченной ответственностью «Стерх».

В свою очередь, несогласие с данным отчетом, истец при обращении в суд первой инстанции  основывает на иной рыночной оценке стоимости спорного нежилого помещения, которая определена в размере 2 677 000 рублей (без НДС) в отчете «Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 94,7 квадратного метра (подвал), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени Ленина, 12», выполненном оценщиком – индивидуальным предпринимателем Бударенко А.И.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание, что по настоящему спору величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом пункта 1 рекомендаций, изложенных в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, суд первой инстанции правомерно признал подлежащим рассмотрению требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, в арбитражном суде.

С учетом характера рассматриваемого спора, требований Федерального закона от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности» и необходимости использования специальных познаний, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» определением суда от 26 мая 2010 года назначена судебная экспертиза по вопросу достоверной величины стоимости объекта оценки, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в случае выявления несоответствия отчета № 377-2009 от 18.12.2009 года Федеральному закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции правомерно исходил из даты оферты с предложением о продаже арендуемого объекта недвижимости ответчиком.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения № 4154-ЭЗ от 16 августа 2010 года, выполненного оценщиком первой категории общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» Ужва Ю.В., отчет об оценке № 377-2009, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Стерх», не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным Министерством экономического развития, включая нарушения принципа однозначности и обоснованности (пункт 4 ФСО-3), требований к источникам информации (пункт 10 ФСО-3). Выявленные нарушения при составлении отчета об оценке № 377-2009 от 18.12.2009 года заключаются в том, что описание объекта недвижимости в спорном отчете не является полным, состояние объекта необоснованно указано в отчете № 377-2009 как хорошее, тогда как в действительности оно является удовлетворительным. При этом выявленные нарушения повлияли на достоверность определения величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 14 декабря 2009 года. Согласно выводам экспертного заключения № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30 декабря 2009 года составляет 2 714 406 рублей 78 копеек (без учета НДС).

Допрошенный в судебном заседании свидетель Фетисов Д.В. пояснил, что  в декабре 2009 года в помещение по улице Ленина, 12, приходил оценщик, представившийся работником общества с ограниченной ответственностью «Стерх». В связи с непредставлением паспорта и доверенности, предоставляющей право осмотреть объект недвижимости, данный оценщик не был допущен Фетисовым Д.В. до осмотра нежилого помещения. Впоследствии, представитель общества с ограниченной ответственностью «Стерх» представил необходимые документы, но осмотра помещения не производил, сфотографировал только вход с улицы в подвал.

Показания свидетеля Фетисова Д.В. согласуются с выводами экспертного заключения № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года, в котором допущенные обществом с ограниченной ответственностью «Стерх» нарушения федеральных стандартов оценки увязываются, прежде всего, с необъективной оценкой состояния арендуемого помещения.

Довод апелляционной жалобы Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда о том, что Общество с ограниченной ответственностью «РИАП «Августа» не имеет преимущественного права выкупа помещения, общей площадью 94,7 кв.м., поскольку разница между площадью помещения, на которую у истца возникло право преимущественного выкупа и площадью помещения, указанной в спорном договоре купли-продажи, составляет 18,2 кв.м судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела увеличение арендуемой обществом площади с 76,5 квадратного метра до 94,7 квадратного метра произошло в результате проведенной в начале 2009 года по инициативе департамента муниципального имущества администрации Волгограда инвентаризации арендуемого нежилого помещения, в ходе которой в размере его общей площади учтены лестничная клетка (номер 1 в экспликации и плане подвала, являющемся приложением № 3 к изменениям и дополнениям № 1 от 14.05.2009 года к договору от 22.01.2009 года № 3/1505-09 аренды) и коридор (номер 14 в экспликации и плане подвала, являющемся приложением № 3 к изменениям и дополнениям № 1 от 14.05.2009 года к договору от 22.01.2009 года № 3/1505-09 аренды). Лестничная клетка и коридор на протяжении всего периода арендных отношений фактически находились в пользовании общества, являлись неотъемлемой принадлежностью арендуемого помещения, составляли с ним единое целое. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что какое-либо общее имущество жильцов дома № 12 по улице Ленина, а также арендаторов других помещений располагается в данных коридоре и лестничной клетке. Переделок, перепланировок, реконструкций подвала за весь период его арендного пользования обществом с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» не производилось.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции был опрошен свидетель Фетисов Д.В., который подтвердил указанные обстоятельства. Согласно показаниям Фетисова Д.В., он до 2002 года являлся директором общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» и с момента создания является участником данного общества, занимает комнату в арендуемом нежилом помещении. 

Показания свидетеля Фетисова Д.В. подтверждаются и планом подвала, являющимся приложением № 3 к изменениям и дополнениям № 1 от 14.05.2009 года к договору от 22.01.2009 года № 3/1505-09 аренды, из которого видно, что все встроенное нежилое помещение площадью 94,7 квадратного метра, включающее в себя лестничную клетку и подвал, является изолированным, обособленным, не имеет общих выходов - входов с другими нежилыми помещениями того же дома, а потому в части коридора (№ 14) и лестничной клетки (№ 1) не используется и не может использоваться другими лицами.

Доказательств, подтверждающих, что в результате несанкционированных действий истца (переоборудование, переустройство, перепланировка и прочее) в состав обособленного нежилого помещения, арендуемого им с 2001 года, включены коридор и лестничная клетка, департаментом материалы дела не содержат, как и не представлено доказательств, того что указанные коридор и лестничная клетка являются самостоятельным объектом гражданского оборота.

Таким образом, нежилое помещение общей площадью 94,7 квадратного метра находится в непрерывном временном владении и пользовании общества на основании договора аренды более двух лет ко дню вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Разрешая требование заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного встроенного нежилого помещения, которая определена в отчете № 377-2009 от 18.12.2009 года, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком. Отсюда положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки посредством заявления самостоятельного искового требования.

С учетом изложенного величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) общей площадью 94,7 квадратного метра расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени В.И. Ленина, 12, определенная в отчете № 377-2009 от 18.12.2009 года в размере 3 415 000 рублей, должна быть признана недостоверной.

Вопреки доводам ответчика и третьего лица заключения экспертов  содержат ссылки на конкретные нормы действующего законодательства, поставленные перед экспертом вопросы, обоснование и формулировки  выводов по поставленным вопросам, в том числе,  установлено влияние несоответствия   оспоренного отчета требованиям,  нормам  и стандартам  по определению рыночной стоимости объекта.

 Таким образом, судебная коллегия находит верным вывод суда о том, что спорный пункт 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 94,7 квадратного метра по улице Ленина, 12 города Волгограда необходимо принять в редакции истца, с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в экспертном заключении № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности», в размере 2 714 406 рублей 78 копеек (без учета НДС).

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ реализации преимущественного права арендатора (соответствующего условиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) на приобретение арендуемого имущества в собственность в обязательном порядке предшествует принятие решения об условиях реализации данного права (приватизации муниципального имущества), которое должно включать в себя и цену выкупа арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом, решением о приватизации спорного объекта недвижимости путем предоставления истцу преимущественного права его выкупа по основаниям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008