Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2010 по делу n А12-12133/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

самостоятельных и не соприкасающихся объектах недвижимости (литеры А и Б), между которыми расположен другой объект недвижимого имущества (литера В).

          Из материалов дела следует, что фактически по адресам: улица Горького 15, улица Горького 17 и улица Горького 19 расположено одно здание общей площадью 505,6 кв.м., в котором находятся три самостоятельных объекта недвижимости с отдельными входами:

-    изолированное нежилое помещение по адресу Горького 15 площадью 155,4 кв.м. (литера А) с отдельным входом;

-    изолированное нежилое помещение по адресу Горького 17 площадью 179,3 кв.м. (литера В) с отдельным входом;

-    изолированное нежилое помещение по адресу Горького 19 площадью 159,1 кв.м. (литера Б), с отдельным входом.

Каждый из указанных объектов недвижимости полностью изолирован от остальных. При этом между объектами недвижимости по адресу Горького 15 и Горького 19 расположен объект недвижимости с адресом Горького 17 - приобретенный правопредшественником ПО «Колос» магазин «Вечерний» (бывший магазин «Техника»).

          Указанные обстоятельства подтверждены сведениями и планами, отраженными в технических паспортах, составленных по состоянию на 02.10.2003г., и не оспариваются представителями сторон.

          В соответствии с   частью   7   статьи   27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в качестве недвижимого имущества может выступать изолированное и обособленное помещение от других помещений в здании или сооружении.

          В материалах дела имеется справка истца, подтверждающая присвоение самостоятельным частям здания адресов: поселок Приморск, Горького 15, Горького 17 и Горького 19 на основании постановления администрации Приморского поссовета от 15.03.2001 года № 12.

           Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у ПО «Колос» права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресам: поселок Приморск, Горького 15 и Горького 19 при рассмотрении дела № А12-8380/06-с44 и при рассмотрении настоящего дела указанным потребительским обществом не представлены.

           Учитывая прекращение судом производства по делу № А12-8380/06-с44 в части требования ПО «Колос» о признании права собственности на магазин «Центральный» (поселок Приморск, Горького 15 и Горького 19) в связи с отказом истца от данного требования и отсутствие правоустанавливающих документов на помещения, в которых расположен указанный магазин, судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что ПО «Колос» не должно было осуществлять какие-либо действия, связанные с распоряжением данным имуществом.

          Между тем, после вынесения решения по делу № А12-8380/06-с44 по заявлению руководителя ПО «Колос» МУП «БТИ» 14.12.2006г. изготовлен новый технический паспорт с указанием адреса описанного объекта недвижимости: поселок Приморск, улица Горького 17, но с включением в указанный паспорт сведений о двух других объектах (поселок Приморск, Горького 15 и Горького 19) общей площадью 321,1 кв.м., фактически по указанному адресу не расположенных.

          Таким образом, судом первой инстанции правомерно указано на незаконность действий органа технической инвентаризации, которые привели к отражению по документам технического учета неправильной площади магазина «Вечерний» - 505,6 кв.м. и к включению в площадь одного объекта недвижимости площадей двух других, не принадлежащих ПО «Колос» объектов, что противоречит действующему законодательству.

          Как указано в пункте 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

          Из смысла указанного разъяснения следует, что одновременное существование в качестве объектов недвижимого имущества всего здания и выделенных из него объектов недвижимости не возможно.

           В результате представления суду незаконно составленного после вынесения решения по делу № А12-8380/06 технического паспорта по состоянию на 14.12.2006г., арбитражным судом 28.05.2007г. вынесено определение об исправлении опечатки, с учетом которого за ПО «Колос» признано право собственности на несуществующий по адресу: поселок Приморск, улица Горького 17 объект недвижимости площадью 505,6 кв.м., фактически представляющий из себя три самостоятельных объекта недвижимого имущества, расположенных по различным адресам.

          В настоящее время, указанное определение арбитражного суда отменено по вновь открывшимся обстоятельствам решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2010г.

          Между тем, на основании в последующем отмененного судебного акта -определения арбитражного суда Волгоградской области по делу № 12-8380/06-с44 от 28.05.2007г. ПО «Колос» 23.08.2007г. произведена государственная регистрация права собственности на все здание площадью 505,6 кв.м., включающее три изолированных помещения, с указанием адреса здания: поселок Приморск, улица Горького 17.

          В последующем в результате совершения между ПО «Колос» и СПК КОЛПХ «Пионер» оспариваемой в рамках настоящего дела сделки - договора купли-продажи недвижимости от 05.05.2008г. № 12, право собственности на здание площадью 505,6 кв.м. зарегистрировано за СПК КОЛПХ «Пионер».

          Истец, полагая, что данная сделка является ничтожной и нарушает права администрации сельского поселения, как распорядителя бесхозяйного имущества, расположенного на его территории, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

          Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск.

 Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.

          На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

          В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания судом.

          Гражданским кодексом Российской Федерации, в частности статьей 12 Кодекса, не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как признание ничтожной сделки недействительной. На ничтожность сделки, как на основание заявленных требований необходимо ссылаться при предъявлении исков о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права отсутствующим и других.

          Между тем, сложилась широкая правоприменительная практика, допускающая заявление исков о признании ничтожной сделки недействительной.

          Так, в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

          Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае истец является заинтересованным лицом, как распорядитель бесхозяйного имущества, расположенного на территории Приморского сельского поселения.

          Апелляционная коллегия принимает во внимание и то обстоятельство, что один из реализованных в результате совершения оспариваемой сделки объектов недвижимости (изолированное нежилое помещение по адресу Горького 15 литера А) поступил в собственность сельского поселения в результате признания права собственности на данное бесхозяйное помещение решением Быковского районного суда Волгоградской области от 09.07.2009 года по делу № 2-869/2009, свидетельство о регистрации права от 22.09.2009 года серии 34 АА № 744320.

          Последующая отмена указанного решения определением кассационной инстанции Волгоградского областного суда от 13.11.2009г. мотивирована признанием права собственности за ПО «Колос» на здание площадью 505,6 кв.м. решением арбитражного суда Волгоградской области по делу № 1 2-8380/06-с44 с учетом определения от 28.05.2007г. о внесении опечатки, в свою очередь в настоящее время отмененного.

          Таким образом, в результате принятия арбитражным судом и судом общей юрисдикции впоследствии отмененных судебных актов в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются противоречащие записи о государственной регистрации права собственности на здание площадью 505,6 кв.м. как единого объекта недвижимости за СПК КОЛПХ «Пионер» и на входящее в указанное здание помещение площадью 158,2 кв.м. по адресу: поселок Приморск, улица Горького 15, что недопустимо в соответствии с упомянутыми разъяснениями в пункте 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

          Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что администрация Приморского сельского поселения является заинтересованным лицом при предъявлении иска об оспаривании ничтожной сделки. Способ защиты права избран истцом адекватно существующим обстоятельства дела, поскольку изолированное помещение по адресу: поселок Приморск, улица Горького 15 находится во владении администрации и право собственности на него зарегистрировано за поселением, что, как правомерно указано судом первой инстанции, исключает предъявление исков о признании права собственности и об истребовании указанного помещения из чужого незаконного владения.

         Факт владения администрацией указанным объектом недвижимости подтвержден предъявлением СПК КОЛПХ «Пионер» иска в арбитражный суд Волгоградской области об истребовании данного помещения из владения администрации Приморского сельского поселения по делу № А12-4010/2010, приостановленному до вступления в законную силу настоящего решения.

          Апелляционная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции, что договор купли-продажи недвижимости от 05.05.2008г. № 12 является ничтожной сделкой, совершенной продавцом по порочному основанию: вследствие отмененного в последующем судебного акта.

          Оспариваемая следка противоречит статьям 454 и 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящимся к купле-продаже имущества.

          Так, в соответствии с указанными нормами продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

          Продаваемое недвижимое имущество должно принадлежать на праве собственности продавцу, поскольку отсутствие права не позволяет передать право собственности; во вторых - предметом договора может быть недвижимое имущество.

          Материалами дела подтверждается, что у ПО «Колос» право собственности на все здание площадью 505,6 кв.м. на законном основании не возникло, а проданное по договору от 05.05.2008 года № 12 здание в качестве единого объекта недвижимости перестало существовать с момента выделения из указанного объекта трех самостоятельных изолированных помещений, то есть, по крайней мере, с момента выделения из данного здания изолированного помещения площадью 179, 3 кв.м., расположенного по адресу: поселок Приморск, улица Горького 17, в котором находился магазин «Техника» переименованный в магазин «Вечерний» и проданный правопредшественнику ПО «Колос» по договору от 02.10.1997 года.

          Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" только собственник всех помещений в здании вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

          Учитывая, что у ПО «Колос» право собственности на самостоятельные объекты недвижимости: изолированные помещения, расположенные по адресам: поселок Приморск улица Горького 15 и 19, никогда не возникало, указанное общество не имело право избрать правовой режим здания как единого объекта.

          Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, оспариваемая по настоящему делу сделка является ничтожной, как несоответствующая Гражданскому кодексу Российской Федерации, поскольку сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки и намеренно ничтожно определен предмет купли-продажи, в качестве которого указан не существующий и не принадлежащий продавцу объект недвижимости, что исключает признание договора незаключенным.

           Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся истребования  имущества   у  добросовестного   приобретателя,   к  рассматриваемой ситуации не применимы в связи с отсутствием необходимости предъявлять иск об истребовании имущества из владения СПК СПОК «Пионер», фактически помещением по адресу: поселок Приморск, улица Горького 15 не владеющим.

         На момент представления в материалы дела № А12-8380/06-с44 незаконного технического паспорта на все здание, как на помещение магазина «Вечерний, расположенное по адресу: поселок Приморск, улица Горького 17, для внесения арбитражным судом опечатки в решение, на момент регистрации права собственности за ПО «Колос» и на момент заключения 05.05.2008 года оспариваемого договора, руководителем ПО «Колос» и СПК СПОК «Пионер» являлось одно лицо - Зайцева Татьяна Григорьевна, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра юридических лиц и имеющимися в материалах дела документами о назначении данного лица на соответствующие должности руководителя юридических лиц.

          Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции, что приобретатель здания площадью 505,6 кв.м по оспариваемой сделке достоверно знал о порочности основания права собственности продавца.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Информационного письма от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» расходы по уплате государственной пошлины