Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2010 по делу n ВИХОТСУТСТВИЕ.. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                       №А12-3990/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря  2010 года

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2010 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Клочковой Н.А.,

судей  - Агибаловой Г.И., Никитина А.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дементьевой М.С.,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 октября 2010 года,

по делу  № А12-3990/2010, судья Дашкова Н.В.,

по иску ЗАО «Телком Сервис»,

к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда

третьи лица:

Администрация г. Волгограда,

Департамент финансов администрации г. Волгограда,

ООО «Альянс НЦС»,

ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности»,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Телком Сервис» (далее истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №349в от 28 декабря 2009г. купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 229,10 кв.м (подвал), расположенного по адресу: ул. Советская 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, в соответствии с проектом указанного договора, представленного Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, с учетом протокола разногласий от 28 декабря 2009г., представленного ЗАО «Телком Сервис».

В порядке урегулирования возникших разногласий по условиям указанного договора, истец, в редакции первоначально заявленных требований, просил суд:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении указанного договора, приняв п.1.3 договора купли - продажи объекта муниципального имущества в его редакции, изложенной в протоколе разногласий, а именно:

«Пункт 1.3. Цена продажи объекта нежилого фонда составляет: 5 359 000 (Пять миллионов триста пятьдесят девять тысяч) рублей».

Определением суда от 15 марта 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация Волгограда, Департамент финансов администрации Волгограда, ООО «Альянс НЦС» и ООО «РЦОи ЭС».

До рассмотрения дела по существу, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы истец заявил об уточнении окончательной редакции предмета требований.

В частности, в порядке урегулирования разногласий, возникших между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ЗАО «Телком Сервис», при заключении договора № 349в от 28.12.2009 купли-продажи объекта муниципального имущества- встроенного нежилого помещения площадью 229,10 кв.м (подвал), расположенного по адресу: ул. Советская 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, истец просил суд:

принять пункт 1.3. договора в следующей, предлагаемой им, редакции:

Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 6 707 627 (шесть миллионов семьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) руб. 12 коп. (без учета НДС).

Кроме того, истец дополнил предмет иска требованиями о принятии пункта 3.3 договора и графика платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого объекта (Приложение №3) в иной редакции, отличной от той, что была принята им при подписании договора без каких-либо возражений.

Уточнение, касающееся первоначально заявленного требования об урегулировании разногласий сторон в части редакции пункта 1.3 договора, судом принято, что нашло отражение в протоколе судебного заседания от 07-08.10.2010.

Вместе с тем, судом отказано в принятии уточнения иска путем его дополнения требованием об изложении в новой редакции п.3.3 и Приложения №3, т.е. условий договора, об урегулировании разногласий по которым первоначально требования не заявлялись и в деле отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии разногласий по их редакции при подписании договора. Данный отказ нашел отражение в протоколе судебного заседания от 07-08.10.2010.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 октября 2010 года исковые требования удовлетворены.

Урегулированы разногласия между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Закрытым акционерным обществом «Телком Сервис», возникшие при заключении договора № 349в от 28.12.2009 купли-продажи объекта муниципального имущества- встроенного нежилого помещения площадью 229,10 кв.м (подвал), расположенного по адресу: ул. Советская 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131.

Пункт 1.3 договора принят в следующей редакции:

«Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 6 326 511 (шесть миллионов триста двадцать шесть тысяч пятьсот одиннадцать) руб. 86 коп. (без учета НДС)».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, встроенное нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком - Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, обременено правом аренды истца до 30.12.2009 на основании договора аренды №3/417-09 от 25.12.2008, с изменениями и дополнениями от 01.07.2009 №1.

В соответствии с распоряжением Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 25.11.2009 №924р «Об утверждении планов прива­тизации объектов муниципального имущества», в порядке реализации преимуще­ственного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), а также Законом Волгоградской области от 16.10.2008 № 1739-ОД «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты при возмездном отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Волгоградской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Волгоградской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», и на основании решения Комиссии по подготовке планов приватизации (протокол №35 от 20.11.2009), ответчиком, в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества в рассрочку сроком шесть лет с условием начисления процентов за рассрочку платежа исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России 9,5% годовых.

Решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, оформленным протоколом №35 от 20.11.2009, истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта - встроенного нежилого помещения, площадью 229,1 кв.м, расположенного по адресу: ул. Советская 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, по цене равной его рыночной стоимости (9 894 000 рублей, без учета НДС) и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-Ф3).

30.11.2009 в адрес истца ответчиком был представлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, площадью 229,1 кв.м, расположенного по адресу: ул. Советская 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, который истец подписал с протоколом разногласий от 28.12.2009 в отношении п.1.3 договора, предложив свою редакцию указанного пункта, в части цены продажи объекта, которую истец предложил определить в размере 5 359 000 руб.

Письмом №707 от 26.01.2010 ответчиком в адрес истца был направлен протокол согласования от 20 января 2010г. к протоколу разногласий к договору купли продажи №349в от 28.12.2009, согласно которому, ответчик, отклонив редакцию истца, изложенную в протоколе разногласий, настаивает на своей редакции пункта 1.3 договора.

В дело представлен отчет №869-06/09 об оценке рыночной стоимости спорного помещения, проведенной 19.06.200. по поручению Департамента муниципального имущества г. Волгограда, в связи с Решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, оформленным протоколом №35 от 20.11.2009, и предоставлением ЗАО «Телком Сервис» преимущественного права на приобретение указанного арендуемого объекта - встроенного нежилого помещения.

Данный отчет выполнен ООО «Альянс НЦС». По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости на дату проведения оценки составила 9 894 000 руб. без учета НДС.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ввиду того, что между сторонами возник  спор о цене продаваемого имущества, определением Арбитражного суда Волгоградской области по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в целях проверки доводов истца о несоответствии указанной в проекте договора рыночной стоимости фактической рыночной стоимости объекта.

Из выводов экспертного заключения (Отчет №41-10 О\ЮЛ от 10.09.2010) следует, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, площадью 229, 1 кв.м., расположенного по адресу: ул. Советская 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, на день оферты (30.11.2009) составляет 7 465 284 руб., а на день оценки-7 915 000 руб. (с учетом НДС).

Принимая оспариваемое решение, Арбитражный суд Волгоградской области исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку определение рыночной стоимости имущества возможно только с применением специальных познаний, суд первой инстанции исходил из представленного экспертом ООО «Альянс НЦС» экспертного заключения и отчета №41-10 О\ЮЛ от 10.09.2010 об оценке недвижимости, и посчитал необходимым урегулировать спорное условие договора исходя из определенной экспертом в данном отчете рыночной стоимости имущества, за вычетом  суммы НДС, что составит 6 326 511 руб. 86 коп.й (без НДС).

С учетом изложенного, суд первой инстанции урегулировал спорный пункт 1.3. договора № 349в от 28.12.2009 купли-продажи объекта муниципального имущества между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Закрытым акционерным обществом «Телком Сервис», изложив его в редакции «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 6 326 511 руб. 86 коп. (без учета НДС)».

Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба удовлетворению по следующим основаниям.

Доводы ответчика о том, что в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и