Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2010 по делу n ВИХОТСУТСТВИЕ.. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом, и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует  об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте, несостоятелен. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда, а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из содержания проекта договора № 349в от 28.12.2009 и подтверждено сторонами на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 35 от 20.11.2009) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 924р от 25.11.2009 утверждены планы  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются. 

Определением суда первой инстанции от 26.04.2010 назначена экспертиза по вопросам соответствия отчета ООО «Альянс НЦС» Федеральному закону № 153-ФЗ от 29.07.1998 «об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки.

Проведение экспертизы поручено эксперту саморегулируемой организации оценщиков Лившицу Валерию Львовичу.

Из экспертного заключения эксперта (отчет № 41-10 О/ЮЛ от 10.09.2010) следует, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, площадью 229,1 кв.м., расположенного по адресу: ул. Советская, 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, на день оферты (30.11.2009) составляет 7 465 284 руб., а на день оценки – 7 915 000 руб. (с учетом НДС). Отчет ООО «Альянс НЦС» № 869-06/09 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения осуществлен с нарушением требований п. 10 «Федеральных стандартов» оценки.

Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, при выявлении несоответствия отчета ООО «Альянс НЦС» «Федеральным стандартам» оценки, суд учитывает дату оферты с предложением о продаже арендуемого объекта недвижимости ответчиком.

Поскольку определение рыночной стоимости имущества возможно только с применением специальных познаний, суд первой инстанции, при рассмотрении спора по существу, обоснованно использовал представленное экспертом Лившицом В.Л экспертное заключение и отчет № 41-10/ О/ЮЛ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определяя спорное условие договора в части рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 229,1 кв.м., расположенного по адресу: ул. Советская, 26, Центральный район, г. Волгоград, 400131, суд первой инстанции обоснованно учёл содержание отчёта заключения эксперта Лившица В.Л.

Доводы  ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта – более 10 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как дата оценки соответствует дате оферты, а отчет проводился на основании определения суда о назначении экспертизы, в связи с чем, установленные законодательством временные ограничения не применяются.

Довод ответчика о том, что ни одна из дат, на которые экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта, не может быть положена в основу решения об урегулировании разногласий по договору, судебная коллегия находит несостоятельным. Эксперт при определении рыночной стоимости объекта исходил из даты оферты (30.11.2009).

Доводы  ответчика о том, что цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Отказывая в принятии уточнения иска путем его дополнения требованием об изложении в новой редакции п.3.3 и Приложения №3 (график платежей), суд первой инстанции исходил из того, что требований об урегулировании разногласий по данным условиям договора первоначально не заявлялось и в деле отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии разногласий по их редакции при подписании договора.

С учетом требований статьи 49 АПК РФ суд рассматривает дело в пределах предмета   заявленных исковых требований.

Кроме того, из содержания статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьёй 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Определение  судом по собственной инициативе содержания договорных условий, по которым не возникли разногласия, будет означать выход за пределы исковых требований, а  резолютивная часть  решения не соответствовать заявленным истцом требованиям и требованиям статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соответственно, по указанному спору рассматриваются только те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Довод ответчика о том, что на 05.08.2008 на дату вступления Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец непрерывно владел и пользовался по договору аренды приватизируемым объектом только восемь месяцев, и соответственно у него не возникло преимущественного права выкупа помещения площадью 229,1 кв.м. отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.

Как следует из материалов дела первоначально между истцом и ответчиком был заключён договор аренды помещения площадью 230,30 кв.м., впоследствии площадь помещения арендованного истцом составила 229,1 кв.м.

При этом из представленных ответчиком документов не следует, что изменение площади арендуемого объекта было связано с включением в состав предмета аренды нового самостоятельного объекта аренды. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации ответчиком не представлено доказательств отмены или признания недействительным решения комиссии по подготовке планов приватизации, оформленным протоколом № 35 от 20.11.2009, а также доказательств того, что изменение площади арендуемого помещения не связано с техническими ошибками при определении площади арендуемых помещений.

Кроме того судебная коллегия учитывает тот факт, что комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества рассматривался вопрос о наличии преимущественного права приватизации объекта площадью 229,1 кв.м., т.е. комиссией проверялся  вопрос использования истцом в течении определенного законом времени, именно помещения площадью 229,1 кв.м.

Довод ответчика о том, что истцом не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.

До обращения с исковым заявлением в суд  истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, в котором истцом предлагалось пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества №349в от 28.12.2009 изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет: 5 359 000 руб.».

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец уточнил свои требования и просил суд согласовать цену на продаваемый объект в размере 6 707 627 руб. 12 коп.

Уточнение рыночной стоимости объекта в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции  не свидетельствует о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как истец изначально в протоколе разногласий предлагал цену продажи объекта определить реальной рыночной стоимостью.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции нет правовых оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

            Судебные расходы распределяются по правилам, установленным статьёй 110 Арбитражного