Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу n А12-13513/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

     Пунктом 1 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

     В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

     Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из таких договоров, арбитражным судам  надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

     Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами.

     Из условий пунктов 1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 контракта от 3 августа 2012 года № 2012.87315 с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что истец совмещал функции покупателя объектов недвижимости, заказчика строительства, инвестора, участника долевого строительства, а ответчик выступил в качестве застройщика, продавца, подрядчика по спорному контракту.

     Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что суд первой инстанции не принял во внимание довод ответчика о незаключенности контракта в силу положений статей 4, 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 4, 16, части 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Действительно, контракт на участие в долевом строительстве от 3 августа 2012 года № 2012.87315  не был зарегистрирован по условиям пунктов 1.5, 1.6 контракта до 14 февраля 2013 года, между тем, это не свидетельствует о его незаключенности в период с 31 октября 2012 года по 14 февраля 2013 года.

     Положения части 3 статьи 4, статьи 17 Федерального закона от 30 декабря                   2004 года № 214-ФЗ, статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года               № 122-ФЗ предусматривают государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства.

     Вместе с тем, дополнительным соглашением от 15 августа 2012 года № 1 к контракту от 3 августа 2012 года № 2012.87315 пункты 1.5, 1.6 контракта исключены из текста.

     Нормы пункта 14 статьи 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 года № 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»  во взаимосвязи с нормами статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, части 1 статьи 9 Федерального закона от                  21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»  предусматривают, что под государственным или муниципальным контрактом понимается договор заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, государственная регистрация такого контракта не требуется.

     Глава 6.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 270-ФЗ.

     Таким образом, при заключении контракта от 3 августа 2012 года № 2012.87315 он не требовал государственной регистрации, в дальнейшем в связи с изменениями законодательства контракт был зарегистрирован в установленном законом порядке.

     Кроме того, в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договоров, т.е. в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.

     Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

     Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.

     В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента его подписания.

     Поэтому следует учесть правовую позицию, последовательно выраженную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года № 1404/10, от 8 февраля 2011 года № 13970/10, от 11 октября 2011 года № 5495/11, от 5 февраля 2013 года № 12444/12, содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.

     В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор заключенным.

     В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.

     Требование о признании незаключенным договора, предъявленное застройщиком, который получил и принял, но сам не предоставил исполнение, следует квалифицировать по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2011 года № 13970/10).

     Признание договора незаключенным нарушает баланс интересов и влечет освобождение подрядчика от ответственности.

     Обращение сторон по договору в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации данного договора не может свидетельствовать о ничтожности сделки, если стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор, дольщик внес денежные средства) до наступления указанного события.

     Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2008 года № 14686/08, от 9 июля 2008 года № 8406/08).

     С учетом вышеизложенного, контракт на участие в долевом строительстве от                        3 августа 2012 года № 2012.87315 не может считаться незаключенным.

     Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспорен тот факт, что объект инвестирования и контракта на участие в долевом строительстве от 3 августа 2012 года № 2012.87315 не введен в эксплуатацию до настоящее время.

     Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

     Стороны не отрицают, что договорные обязательства в настоящее время сторонами не исполнены.

     В настоящем деле имеет значение и то обстоятельство, что довод о незаключенности контракта был заявлен обществом с ограниченной ответственностью «СтройКат», т.е. лицом, которое осуществляет деятельность по строительству многоквартирного жилого дома, а, значит, обладает информацией о проектной документации, договорных обязательствах, на основании которых застройщик обязан был передать заказчику (участнику долевого строительства) изолированные жилые помещения в определенный срок. Условия пунктов 3.1.3, 1.5 контракта возлагают на застройщика (ответчика) обязанность оплатить и зарегистрировать настоящий контракт в установленном законом порядке. Ответчик принял от истца исполнение договора в части перечисления аванса (срок оплаты не указан в контракте), использовал полученные денежные средства, не отказался от их получения, не возвратил их истцу, в то же время не осуществил ввод объекта в эксплуатацию, не передал жилые помещения (квартиры) истцу по условиям пунктов 1.3, 3.1.8 заключенного контракта, что свидетельствует о нарушении принципа добросовестного поведения в гражданском обороте. 

     Поскольку застройщик своевременно не передал участнику долевого строительства объекты недвижимости по контракту от 3 августа 2012 года № 2012.87315, последний начислил неустойку в сумме 462994 руб. 17 коп. за период с 31 октября 2012 года по 4 апреля 2013 года, что и явилось основанием для обращения с настоящим иском.

     На основании норм пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     Частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

     Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

     В силу названной нормы материального права соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.    

     В порядке части 10 Статьи 9 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ в государственный или муниципальный контракт включается обязательное условие об ответственности поставщика (исполнителя, подрядчика) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного государственным или муниципальным контрактом.

     Пунктом 5.3 контракта на участие в долевом строительстве от 3 августа 2012 года № 2012.87315 стороны предусмотрели, что в случае нарушения предусмотренного контрактом срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены контракта за каждый день просрочки.

     Истец начислил за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства участнику долевого строительства неустойку в сумме 462994 руб. 17 коп. 

     В силу части 11 статьи 9 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ    в случае просрочки исполнения поставщиком (исполнителем, подрядчиком) обязательства, предусмотренного контрактом, заказчик вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки (штрафа, пеней) устанавливается контрактом в размере не менее одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Поставщик (исполнитель, подрядчик) освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пеней), если докажет, что просрочка исполнения указанного обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине заказчика.

     Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что вина ответчика в неисполнении или ненадлежащем