Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2013 по делу n А57-14352/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Из материалов дела видно, что пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение № 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора.

Апелляционная коллегия считает, что договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определённых условий, а именно: изменения действующих нормативно-правовых актов.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10 апреля 2007 г. N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области" (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).

Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Довод заявителя жалобы относительно методики произведённого расчёта отклоняется, в связи с тем, что истцом, при уточнении исковых требований заявлена сумма, размер которой меньше, чем сумма арендной платы, исчисленная от кадастровой стоимости земельного участка,  при этом, суд первой инстанции не мог выйти за пределы исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.

Доказательств оплаты арендных платежей в полном объёме ООО «Индиго» не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО «Индиго» 144 555,77 руб.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Так как ООО «Индиго» своевременно не исполнил свои обязательства по договору, в соответствии с пунктом 2.5. договора, ему начисляется пени в размере 0,7 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки в размере 718 396,93 рублей.

Следовательно, сумма неустойки, подлежащая взысканию составляет 718 396,93 рублей.

Ответчиком  ООО «Алир Групп» в процессе рассмотрения дела в доказательства погашения долга представлено платежное поручение от 30.05.2013 № 57 на сумму 254 553,87 рублей.

Из анализа условий пункта 2.5 договора следует, что предъявленная ко взысканию денежная сумма 323 299,71 рублей является неустойкой (пени). Размер ее составлял 0,7% в день от суммы просрочки в оплате.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Исходя из конкретных обстоятельства данного дела, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что размер договорной неустойки свидетельствует о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как размер неустойки соответствует 256% годовых.

Данный размер неустойки (пеней) значительно превышает двукратный размер учетной банковской ставки и, как следствие, является несоразмерным.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции обоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер взыскиваемой с ответчика неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на момент принятия решения судом, что составляет 24 786.26 рублей за период с 11.04.2011 по 30.05.2013 (дата полной оплаты суммы долга).

Суд апелляционной инстанции признаёт необоснованным довод комитета по управлению имуществом города Саратова о том, что комитет по управлению имуществом Саратовской области не имеет право получать плату по договору, поскольку договор с ним не заключен, суд считает необоснованным по следующим основаниям.

На основании постановления администрации г. Саратова от 03.06.1997 № 353-7 и договора от 26.06.1997 № 499 в аренду ГОУ ДПО «Саратовский институт повышения квалификации и переподготовки работников образования» под здание института предоставлен земельный участок площадью 4717 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 1.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.11.2005 № 1 предметом договора аренды стали земельные участки площадью 2992 Кв.м. с кадастровым номером 64:48:01 02 46:0059 и площадью 1725 кв.м. с кадастровым номером 64:48:01 02 46:0058, образованные в результате раздела предоставленного в аренду земельного участка площадь 4717 кв.м.

С 01.07.2006 собственником арендуемого земельного участка является Саратовская область в силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», поскольку указанное учреждение является государственным учреждением Саратовской области (образовано управлением образования администрации Саратовской области приказом управления от 21.06.1994 № 139). Кроме того, на исходном земельном участке расположено здание института, общей площадью 2879,7 кв.м., находящееся в собственности Саратовской области и переданное указанному учреждению в оперативное управление.

Разграничение государственной собственности на землю по указанным основаниям в данном случае является безусловным основанием возникновения права собственности субъекта РФ - Саратовской области на спорный участок.

Статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ вступила в силу 01.07.2006 согласно Федеральному закону от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Таким образом, с момента вступления в силу Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ собственником спорного земельного участка стал субъект Российской Федерации - Саратовская область в силу прямого указания закона. Указанное обстоятельство также подтверждено постановлением ФАС Поволжского округа от 16.07.2013 по делу № А57-25650/11.

В рамках гражданско-правовых отношений произошла смена собственника арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку, согласно Положению о комитете по управлению Саратовской области, заключение от имени Саратовской области договоров о передаче государственного имущества Саратовской области в аренду является одним из полномочий комитета, то с 01.07.2006 право сдачи спорного земельного участка принадлежит комитету, а, следовательно, и право получения арендной платы.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в определении от 24.02.2011г. № ВАС-819/11, указанная позиция изложена и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, с 01.07.2006 у комитета по управлению Саратовской области возникло право требования уплаты арендной платы.

Администрация в отсутствие в спорный период прав на указанный земельный участок в данном случае не обладает и полномочиями по взысканию арендной платы за пользование таким участком.

При таких обстоятельствах, комитет по управлению имуществом Саратовской области правомерно обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является  законным и обоснованным, принято с  правильным применением норм материального и процессуального права,  изложенные в нем выводы соответствуют  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба  удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу № А57-14352/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через  арбитражный первой инстанции.

Председательствующий                                                                           В.Б. Шалкин

Судьи                                                                                                                 Т.С. Борисова

                                                                                                                И.И. Жевак