Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А12-9331/2013. Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК),Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.      

Как следует из материалов дела, 31.01.2007 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и Хорошавиным Анатолием Александровичем (Арендатор) заключён договор № 7179 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:050018:0269 площадью 1 250 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Азизбекова, 75. Земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной базы на основании распоряжения Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда №19-рз от 23.01.2007.

На спорном земельном участке расположено здание диспетчерской и здание гаража, принадлежавших на праве собственности Хорошавину А.А. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.08.2006, запись о государственной регистрации №34-34-01/185/2006-178.

Согласно решению Ворошиловского районного суда от 17.03.2011 о разделе имущества здание автомойки, замощение и щитовая в результате раздела совместно нажитого имущества супругами Хорошавиными отошло к истцу. Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за Хорошавиной Т.Д. в период с 06.05.2011 по 08.06.2011 (свидетельство серии 34-АА №329925 от 06.05.2011, серии 34-АА №310813 от 08.06.2013, серии 34-АА №310814 от 08.06.2013) и используется ею в предпринимательской деятельности.

17.06.2011 ИП Хорошавина Т.Д. обратилась в КЗР Администрации Волгограда с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору   № 7129 от 31.01.2007 аренды земельного участка в связи со сменой собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

02.09.2011 Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда издано распоряжение №498-рз «О переоформлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050018:0269, учётный номер 5-13-294» в связи с обращением гражданина Хорошавина А.А. и индивидуального предпринимателя Хорошавиной Т.Д., а также с учётом акта обследования земельного участка от 12.07.2011.

Согласно указанному распоряжению КЗР Администрации Волгограда договор № 7179 от 31.01.2007 подлежит расторжению с 07.06.2011. Одновременно КЗР Администрации Волгограда распорядился заключить с ИП Хорошавиной Т.Д. новый договор аренды земельного участка для эксплуатации здания автомойки и замощения на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050018:0269 площадью 1 250 кв. метров, из земель населённых пунктов, по ул. Азизбекова, 75 в Ворошиловском районе Волгограда.

Между тем, договор № 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка расторгнут не был, новый договор аренды с ИП Хорошавиной Т.Д. Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда не заключён.

В соответствии с законом Волгоградской области №33-ОД от 06.04.2012 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области №28-п от 17.04.2012 «Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.

На этом основании все права арендодателя по уже заключённым договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Мингосимуществу Волгоградской области.

27.11.2012 Мингосимущество Волгоградской области направило в адрес истца проект Дополнительного соглашения № 1 к договору №7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка.

Не согласившись с отдельными условиями Дополнительного соглашения               № 1, ИП Хорошавина Т.Д. подготовила и направила 03.12.2012 в адрес ответчика протокол разногласий.

18.01.2013 ИП Хорошавина Т.Д. получила от Мингосимущества Волгоградской области ответ, в котором направленный ею протокол разногласий был отклонён ответчиком в полном объёме.

Указанные обстоятельства и послужили причиной обращения предпринимателя в суд с вышеуказанным иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части внесения в договор № 7179 аренды земельного участка от 31.01.2007 изменений, изложив спорные условия дополнительного соглашения № 1 к договору, а именно  второй, третий, четвёртый, пятый, шестой, седьмой и десятый абзацы Приложения к договору (расчёт арендной платы) в редакции истца, обоснованно исходил из следующего.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как видно из материалов дела, истец получил статус правообладателя объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в результате раздела совместно нажитого имущества, что подтверждается решением Ворошиловского районного суда 17.03.2011.

С учётом вышеизложенного, суд первой инстанции пришёл к выводу, что к ИП Хорошавиной Т.Д. перешли права арендатора по договору № 7179 от 31.01.2007 аренды спорного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих разрешение Администрации Волгограда на строительство указанных объектов, следовательно, данные объекты являются самовольными постройками, в связи с чем, права арендатора по договору аренды № 7179 от 31.01.2007 не могут перейти к ИП Хорошавиной Т.Д., подлежат отклонению, поскольку установление правомерности нахождения на спорном земельном участке здания автомойки, замощения и щитовой не является предметом рассмотрения настоящего спора.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что право собственности на здание автомойки, замощение и щитовую зарегистрировано за Хорошавиной Т.Д. в период с 06.05.2011 по 08.06.2011 в установленном законом порядке, что подтверждается  свидетельствами о государственной регистрации серии 34-АА № 329925 от 06.05.2011, серии 34-АА № 310813 от 08.06.2013, серии 34-АА №310814 от 08.06.2013. Регистрация данных объектов в установленном законом порядке не оспорена, недействительной не признана.

Статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Исковые требования ИП Хорошавиной Т.Д. относительно необходимости внесения изменений в действующий договор № 7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка, мотивированы, в том числе,  несогласием с позицией Мингосимущества Волгоградской области относительно коэффициента вида функционального использования земельного участка, который является одним из составляющих элементов при расчёте размера подлежащей внесению арендной платы.

Так, предприниматель считает, что второй абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.06.2011 по 31.12.2011 составляет 76 034,28 руб. (семьдесят шесть тысяч тридцать четыре рубля 28 коп.), исходя из годового размера арендной платы на 2011 год.»

Третий абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок за период использования с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 138 177,39 руб. (сто тридцать восемь тысяч сто семьдесят семь рублей 39 коп.), исходя из годового расчёта размера арендной платы на 2012 год.».

Четвёртый и пятый абзацы Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: «Арендная плата на 2011 год за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,065 = 130 344,48 руб.»

Шестой и седьмой абзацы Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: «Арендная плата на 2012 года за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кпд*Ккан*Ки = 2 533 937,50 руб. * 0,0115 * 4,2 * 1,0 * 1,129 = 138 177,39 руб.».

Десятый абзац Приложения к Договору должен быть изложен в следующей редакции: «Кви -коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для земельных участков из категории земель населённых пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой Волгоград, значение коэффициента Кви принимается равным ставке земельного налога для соответствующего земельного участка, установленным представительным органом местного самоуправления на соответствующий год, согласно постановлению Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 №24/464 «О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога, на вменённый доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда (0,0115).».

Суд  первой инстанции, соглашаясь с доводами истца о необходимости внесения изменений в договор № 7179 от 31.01.2007 в части расчёта размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором (Приложение к договору) с установлением коэффициента Кви в размере 0,0115 и принимая редакцию второго, третьего, четвёртого, пятого, шестого, седьмого и десятого абзацы Приложения к договору (расчёт арендной платы) в редакции истца, обоснованно исходил из следующего.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешённого использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.

Предметом договора аренды № 7179 от 31.01.2007 является земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы» (пункт 1.3. договора).

Какие-либо изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка ответчиком не вносились. Вид разрешенного использования спорного земельного участка также подтверждается его кадастровым паспортом, выданным ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Волгоградской области, в графе 13 которого удельный показатель кадастровой стоимости указан 2 027,15 рублей за 1 кв.м, исходя из описания земельного участка: «для размещения производственной базы» (графа 9 кадастрового паспорта).

Как правильно указал суд первой инстанции, попытка арендодателя изменить вид разрешённого