Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу n А57-2237/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008.

С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10.04.2007 N 159-П «Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области» (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).

Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». Первоначальный текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства Саратовской области», N 7, ноябрь, 2007 (далее -Постановление Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П).

В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства Саратовской области», N 15, июль, 2009, выход в свет 17.07.2009 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П).

Таким образом, в соответствии с положениями статей 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.02.2010 №12404/09).

Анализ условий договора  позволяют прийти к выводу о том, что в указанном договоре аренды предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 и постановлении Президиума от 05.07.2011 № 1709/11.

Таким образом, при расчете задолженности по арендной плате следует применять методику расчета арендной платы с применением в качестве базы исчисления кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования.

Постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007 согласно приложению N 3, вступило в силу со дня его официального опубликования - текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства Саратовской области», № 15, июль, 2009 года (выход в свет 17.07.2009).

Следовательно, изданное Правительством Саратовской области постановление от 07.07.2009 N 270-П об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков могло применяться для установления размера арендных платежей только после вступления его в силу.

Из материалов дела (сообщение филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Саратовской области» от 28.05.2013 №5096) следует, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:021302:6 расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, Промзона, был поставлен на государственный кадастровый учет 10.07.2003 на основании описания земельного участка от 04.07.2003 б/н, с характеристиками: категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное и использование - под здания и сооружения, площадь земельного участка - 6194 кв.м., статус земельного участка - «ранее учтённый».

В соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 24.01.2003 №6-П значение кадастровой стоимости земельного участка составило 3072905,34 руб., исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель 496.11 руб./кв.м.

В связи с вступлением в силу постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П кадастровая стоимость не была определена, т.к. данный вид разрешенного использования «под здания и сооружения» отсутствовал в приложении №1 к постановлению Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

В связи с обращением представителя ЗАО «Производственное предприятие ЖБК-3» с заявлением об учете изменений объекта недвижимости в соответствии с прилагаемыми документами от 16.11.2011 № 64/101/11-12161, было принято решение изменить вид разрешенного использования земельного участка с «под здания и сооружения» на «под административные здания», определить кадастровую стоимость земельного участка 16.11.2011 с применением удельного показателя - 5563,57 руб., соответствующего 7-й группе видов разрешенного использования (Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), величина кадастровой стоимости составила - 34460752.58 руб. (реквизит документа об утверждении удельного показателя кадастровой стоимости - постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области»).

В связи с вступлением в силу распоряжения Комитета по управления имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», 31.01.2013 в государственный кадастр недвижимости Саратовского кадастрового округа были внесены результаты кадастровой оценки земель заселенных пунктов, удельный показатель кадастровой стоимости земель 161,38 руб./кв.м. и значение кадастровой стоимости земельного участка - 999 587,72 руб. Данная величина кадастровой стоимости является актуальной на момент рассмотрения настоящего спора в суде.

По мнению ответчика, именно действующая в настоящее время кадастровая стоимость подлежит применению в расчете спорной задолженности.

Однако, в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П (в ред. от 22.03.2013) «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель. Размер арендной платы за земельные участки подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, новая кадастровая стоимость, установленная в отношении спорного земельного участка распоряжением Комитета по управления имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», не подлежит применению в заявленном периоде с 19.02.2010 по 30.09.2012.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 19.10.2012 к Договору аренды земельного участка №5737 от 03.04.2003 стороны установили с 08.02.2010 величину арендной платы, определяемой в размере 2-х процентов от кадастровой стоимости земельного участка, определенной постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, вместе с тем стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, взыскание задолженности по настоящему договору за период с 19.02.2010 по 30.09.2012 на основании кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» является правомерным.

Представленный расчет проверен и является правильным.

В связи с чем, заявленная ко взысканию сумма задолженности в размере 1 650 945 руб. 35 коп. за период с 19.02.2010 по 30.09.2012  правомерно удовлетворена судом первой  инстанции.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени за просрочку платежа за период с 11.04.2010 по 25.10.2012 в сумме 802 453 руб. 84 коп.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды земельного участка №5737 от 03.04.2003 (в редакции Дополнительного соглашения от 19.10.2012), арендная плата уплачивается Арендатором ежеквартально в размере, указанном в п.3.1., не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Указанное условие о сроках оплаты в соответствии пунктом 7 Дополнительного соглашения, распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2012.

До указанной даты, в соответствии с пунктом 3.2. Дополнительного соглашения от 28.04.2004 действовало согласованное сторонами условие об уплате арендной платы ежемесячными платежами, не позднее 10 числа следующего за отчетным месяцем.

В соответствии с п. 6.2 договора № 5737 аренды земельного участка, в случае неуплаты арендной платы в установленный законом срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из анализа условий пункта 6.2 договора следует, что предъявленная ко взысканию денежная сумма в размере 802 453 руб. 84 коп. является неустойкой (пени).

Давая оценку расчета истца, суд первой инстанции признал ошибочным указанный расчет в части  периодичности (поквартальной) начисления неустойки с 11.04.2010 по 31.12.2011, поскольку, как указывалось выше, в данном периоде стороны согласовали условие о ежемесячной оплате арендной платы равными частями.

Как указал суд первой инстанции,  с учетом условия договора об уплате арендной платы в периоде с 11.04.2010 по 31.12.2011 ежемесячно равными долями, и в периоде с 01.01.2012 - по 25.10.2012 - ежеквартально в размере, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а также произведенных ответчиком платежей в счет частичного погашения задолженности по арендной плате, размер пени в заявленном периоде должен составлять 830 719 руб. 68 коп.

Вместе с тем, суд рассматривает его по заявленным истцом предмету и основанию и не вправе самостоятельно выйти за рамки исковых требований. В связи с чем суд правомерно удовлетворил  требование истца о взыскании неустойки в размере 802 453 руб. 84 коп.

При этом суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с чем судебная коллегия соглашается и отклоняя довод жалобы в указанной части указывает, что установленный договор размер неустойки  0,1% за каждый день эквивалентно 36% годовых, то есть по сути равен 4-х кратной ставки рефинансирования банка, что по мнению судебной коллегии не свидетельствует о чрезмерно высоком размере неустойки. Иных оснований для снижения неустойки заявитель не указывает, в связи с чем довод в указанной части судебной коллегией отклоняется.

Довод заявителя жалобы о том, что в период с  19.08.2010 г. по 15.11.2011 г. кадастровая стоимость земельного участка не была установлена,